No tengo claro que pactar el pago de una fianza inferior a la minima establecida por la LAU no sea motivo para invalidar el contrato, por mucho que sea un contrato de vivienda no habitual.

En cualquier caso, si la multa por no depositar la fianza es superior a la maxima indemnizacion exigible (los 10 meses del inquilino que se va), no tendría sentido que la reclamase.

La multa por no depositar la fianza varía según la comunidad autónoma, en Andalucia por ejemplo es del 50% del importe, que en este caso,  serían 1300 euros de multa, cantidad similar a lo que el inquilino que se va dejaría de pagar.

PHOLMO, usted no entiende que una cosa es la falta de depòsito de fianza y otra la falta de pago?

En este contrato se ha pactado una fianza inferior a la minima establecida y eso a efectos legales es como no haber pagado la fianza.

Luego no se trata solo de una sancion administrativa por no haber depositado la fianza, si no que ademas, haber pactado una fianza inferior a la cantidad mínima, que es como no pagar fianza.

Un juez lo lógico es que dijese:

El contrato no es válido porque la fianza que se ha pactado es inferior a la mínima establecida por la LAU, además está no se ha depositado y el contrato no se ha registrado. Si la propietaria hubiese cumplido con sus obligaciones, no habría pasado esto y podría exigir indemnización.

Multa para la propietaria.

Puesto que aunque el contrato no sea valido como contrato de arrendamiento, se entiende que hay un acuerdo verbal, que se rige por el CC. El inquilino ha actuado de buena fe, al haber ofrecido una indemnización igual a su parte de la fianza, que es lo que se contempla en estos casos. La fianza debería haber sido dos mensualidades, luego se entiende que la indemnización debería ascender a dos mensualidades.

Lbg_kraft, conviene no perder de vista la realidad de la situación tal como Vd. La describe y no pretender que a base de marear la perdiz alguien le diga que tiene Vd. Razón.

Se trata de un alquiler compartido de estudiantes, es decir, NO de vivienda habitual conuna duración pactada de diez meses que uno de los inquilinos pretende incumplir.

El casero tiene derecho a exigir a los firmantes de ese contrato su cumplimiento integro o a pagar indemnizacion por el incumplimiento.

Esa exigencia podrá dirigirla contra uno de los inquilinos por el carácter solidario de la obligación.

Ninguno de los inquilinos puede separarse unilateralmente del cumplimiento de esa obligación.

La falta de deposito de la fianza en nada afectaba lo anterior 

Que un inquilino niegue, faltando a la verdad, la entrega de esa fianza tampoco afecta en nada a sus obligaciones contractuales, afectara en todo caso a su derecho a recuperar esa fianza que no podrá ejercer si llega el momento de ello.

Lo demas como digo es "marear la perdiz"

Ibg_kraft: verá, es que estaba esperando a que contestara porque me he dado cuenta de que al final, en su caso, no va a ser cierto que la falta de pago de la fianza sea causa de resolución del contrato.

Verá: he leido el principio de este hilo y resulta que Ud. tiene un piso de estudiantes. Esos conntratos no son de vivienda, sino de para uso distinto de vivienda. Por tanto no se regulan por el Título II (que es el de viviendas), sino por el III (para uso distinto de vivienda).

Antes le dije que no pagar la fianza es causa de resolución, y de hecho viene así recogido en el art. 27.2.b) LAU94. PERO: resulta que ese articulo 27 está dentro del Título II, no del Título III y por tanto no es aplicable a su contrato de piso de estudiantes, porque dichos contratos no son de vivienda.

Conclusión: en su caso, no pagar la fianza (2 meses) no es causa de resolución del contrato porque la LAU no lo tiene así previsto.

Además, el art. 27.2 dice " el arrendador podrá resolver ..." es decir, que es el arrendador quien puede solicitar la resolución, no el inquilino, lo cual casa con los comentarios sobre la consisitencia de las posturas que le hice en el post anterior.

Por cierto: no es verdad que los jueces sean más propensos a favorecer a los caseros, si acaso todo lo contrario, créame.

Es posible que el arrendador resulte más creible, más por su edad y por la propensión de los jueces a beneficiar a los propietarios.

Pero en cualquier caso, igual que no pagar fianza es motivo de invalidez de contrato, pagar una cantidad inferior a la mínima establecida, puede que tambien. Y la cantidad que se pago, que viene fijada en el contrato, es inferior al mínimo establecido por la LAU.

Ibg_kraft: es muy frecuente que los clientes planteen la situación que menciona y me recuerda al miedo que pasaba cuando empecé a ir a juicios como abogado y me gustaría explicársela con detalle. La pregunta que plantea es ¿qué ocurre cuando dos declaraciones verbales son la una contraria de la otra y no hay más pruebas?

En ese supuesto, lo que hace el juez es deducir a partir del contexto y del sentido común, y ya le digo que en este caso su deducción irá en contra del inquilino.

Y la razón es que la postura del inquilino es completamente inconsistente: resulta que el inquilino concierta un contrato de arrendamiento, vive unos meses y paga la renta (señal y prueba de que quiere ese contrato de alquiler), pero ahora “de pronto” ¿pretende resolverlo alegando “contra si mismo” que no ha cumplido una obligación esencial de dicho contrato cuando podía simplemente seguir callado? No es consistente con los hechos del contexto y por tanto no es creíble.

En cambio la postura del casero es más consistente y lo que es más importante: fácil de subsanar. Al casero le basta con decir: “sí perdón, es que pagó la fianza pero por descuido no le hice el recibo ni el inquilino me lo pidió, pero cuando quiera le extiendo uno”. Es más creíble porque es más acorde con el contexto, con los hechos y con la conservación de un negocio jurídico que lleva “vivo” unos meses y sobre todo porque reconocer la entrega de la fianza es un hecho desfavorable para el casero, en el sentido de que al reconocer que se le entregó la fianza, está asumiendo la obligación de devolverla, lo cual es desfavorable para el casero. Esa carácter desfavorable le da más credibilidad, amén de la mayor consistencia con el contexto analizado.

No depositar la fianza puede interpretarse como indicio de falta de pago de la misma, pero es un indicio extremadamente débil, porque es mucho más razonable explicar la falta de depósito simplemente porque es algo que beneficia al casero que puede disponer de ese dinero inmediatamente. Es mucho más creíble.

Perdón por la extensión pero es que explicar esto lleva algo de tiempo.

El inquilino dice: "No pague fianza"

El arrendador dice "Miente, si pago la fianza"

El juez que establece, que si o que no?

Si no esta depositada la fianza, es probable que considere que no se pago la fianza. En ese caso, no tiene validez el contrato y el arrendador no puede exigir daños y perjuicios.

No tiene sentido probar un hecho negativo, como que no se ha pagado la fianza, porque nadie puede aportar pruebas de un hecho que no ha ocurrido, mucho menos si la prueba es una simple declaración verbal. Bastaría con que el casero afirmara lo contrario.

El hecho que si se puede demostrar, y que tiene sentido demostrar es que si se ha pagado la fianza, y ese hecho tendría que ser probado justamente por el inquilino (que es quien efectúa el pago) y no por el casero.

Si, el no depositar la fianza da lugar a una sanción administrativa.

Pero si el inquilino declarase que no pago fianza, como podría demostrar el arrendador que si pago?

Es que me he confundido con el depósito de la fianza en el organismo público correspondiente, es decir que no pagar la fianza si es causa de resolución, pero una vez pagada, si no se deposita, esa falta de deposito no es causa de resolución. En todo caso dará lugar a una sanción administrativa, pero nada más.

Le reitero mis disculpas por haber liado involuntariamente este hilo.

Ay, si Ibg_kraft, lleva Ud. Razón, perdone. Es que me he confundido con otra cuestión. El problema es de prueba de que se ha constituido, pero si que es verdad, como le repito es que me he confundido.

si lleva razón.

Si Ibg_kraft, lo que le pregunto es si puede copiar y pegar la dirección web de esa página, como por ejemplo yo escribo aquí www.google.es.

https://euskadi.net/r41-b2200c/es/contenidos/informacion/cont_men_garant/es_garant/garant_depfian_impobl.html

Leon Jaime: Esto lo dice la pagina web de la administración pública donde se depositan las fianzas, creo que es una fuente fiable y relevante:

El pago de la fianza es obligatorio y debe aportarse en metálico en el momento de entrar en vigor el contrato de arrendamiento, hasta el punto de que en caso de que el inquilino no entregue el importe de la fianza al arrendador o no cumpla con su posible actualización posterior, este hecho puede ser causa de no entrada en vigor o resolución del contrato en su momento

Ibg_kraft: ¿podría copiar y pegar en un post la dirección web de ese texto de su ccaa?

Ibg_kraft: ya comprendo su enfoque.

Lo que pasa es que parte de una base incorrecta: aunque le parezca raro (y yo comprendo perfectamente que le parezca raro) el contrato entra en vigor aunque no se haya pagado ni depositado la fianza. A partir de ahí su razonamiento ya no se ve respaldado por el Derecho.