AMYOS, parece que usted desconoce que, además de la fianza, puede pactarse cualquiler garantía adicional, sea en metálico o de otro tipo. Lo que pacten las partes.
Si hubiera usted pegado el artículo 36 completo se habría dado cuenta: (lo dice el punto 5)
5. Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.

Para más información sobre este tema puede visitar mi blog:

http://asesorialegal-amyos.blogspot.com/2009/10/sobre-el-pago-de-la-fianza-en.html

El inquilino está libre de responsabilidad en este caso, solo la fianza por dejar de pagar el último mes está claro. Nada le puede reclamar usted al inquilino ya pues liquidó sus adeudos legales. Sobre los daños y perjuicios es a la inmobiliaria con quien tiene usted que tratar y aportando la pruebas. Quiere ir más lejos? Muestras de sangre de colchón, análisis de ADN o DNA como le quieran decir, eso para demostrar que los fluidos son del inquilino. Pero no es un caso tan grave y aunque se puede indicar en autos será bien difícil y caro.

Disculpe que me extienda pero tratro de explicarle.

Saque cuentas y decida sobre tratar con la inmobiliaria este asunto. A cuánto ascienden los daños? Cuánto cuesta un colchón nuevo? La s rayaduras etc...?

Valore entre pleitos con la inmobiliaria, lo que deja de cobrar por no seguir alquilando, y entonces solo decida si entabla un proceso judicial por demanda contra la inmobiliaria.

saludos.

Muchas gracias por las respuestas,

Resulta que el abogado del ex-inquilino ha llamado a la inmobiliaria que llevaba mi alquiler, exigiendo parte de la fianza.

El ultimo mes no lo pagó alegando que me lo podía coger de la fianza, pero quiere el resto de ésta y que sino presento facturas al respecto, por desperfectos (lo del colchón, etc.....) que me demanda.

Creo que el problema va a estar en que la inmobiliaria fue quien hizo la salida del piso, y la recogida de las llaves, firmando el final del contrato (eso no estoy seguro ya que soy yo el que firmó dicho contrato.....), realizó las fotos correspondientes en las que no se puede ver ni las ralladas del parqué ni la mancha de sangre del colchón, así que en principio todo se ve bien.

Con lo que siguen queriendo demandar.

Que puedo hacer al respecto?

Muchas gracias!

Le respondo como sigue.

Una fianza de dos meses? Según la LAU 1994
Artículo 36. Fianza.
1. A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico, en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

Es este el caso?

Si usted le creyó a la inmobiliaria y no comprobó in situ al momento de la entrega del inmueble sus pretenciones serán muy difícil de probar. Recuerde que usted está en el derecho como dueño de poder comprobar el estado de lo arrendado cuantas veces estime conmviniente y acorde al contrato realizado. Si usted tiene pruebas suficientes que momentos antes de salir los ocupantes todo estaba en órden por testimonio formal entonces puede reclamar, lo mismo a la inmobiliaria que a los ex-inquilinos por daños y perjuicios a la propiedad y exigir su reparación o pago.

Si de la fianza legal de un mes usted cobró dos por impago del último mes, entónces use la otra parte para sufragar los gastos de los daños que de seguro no ascenderan a la cifra en cuestón.

De reclamar los exinquilinos recuperar su fianza entonces, en caso de no aceptar ellos el pago por daños a la propiedad, solo entonces será necesario la demanda, mientras tanto use el dinero para suplir las deudas dejadas de pagar.

Si están concientes de lo que hicieron entonces nunca reclamarán nada y se conformaron con dejarle la fianza.

¿Por qué te iba a demandar?
Un mes de fianza por el que no te ha pagado.
El parqué arañado no es normal tras sólo unos meses, y no digamos lo del colchón. Tíralo cuanto antes y sustitúyelo. Así tendrás una factura.

Si tienes la más mínima sospecha de que te demanden, adelántate y demanda tú por incumplimiento de contrato. Salvo que hayas firmado un fin de contrato de mútuo acuerdo claro.

Plantea dos preguntas de respuesta concreta imposible.

Puede demandar cualquiera por cualquier cosa.

Y después de veinte años de ejercicio profesional, lamento decirle que puede ganar cualquier cualquier cosa.

Usted tiene derecho a cobrarse con la fianza el mes impagado, y las reparaciones que no deriven de daños de mero uso, y que pueda justificar con fatcuras o recibos.

A su disposición para lo que pueda necesitar,
www.asistencialegal.net
Puede ver más en mi blog asistencialegal1.blogspot.com

El inquilino, después del preaviso por burofax con acuse de recibo de 30 días con antelación al final de la anualidad o prórroga del contrato debiera haber pagado el último mes.

Una vez llegado el último día del contrato debieran reunirse arrendador y arrendatario para firmar el documento final de contrato en el que se recoge la devolución de llaves, desperfectos del piso, averías, paredes sucias, mal funcionamiento de electrodomésticos, consumos pendientes de pago ( se puede mirar lectura contadores y figurarla en este documento). Como el inquilino firmó en el contrato que recibía todo en debidas condiciones, así debiera devolverlo. Si no es el caso, el arrendador tiene un mes para devolver fianza o parte de ella, pues deducirá de la fianza el importe para corregir esos desperfectos, averías,.....pagar consumos que queden pendientes del pago, todo ello previa justificación con las facturas correspondientes y devolver ( o cobrar ) la diferencia. Si no lo hiciera en el plazo de un mes y el arrendatario lo denunciara por no devolver la fianza ( si procede porque no hubo nada pendiente, ni desperfectos, ni consumos,...) y le demandara judicialmente podría pedirle intereses, además de la fianza.

Si marchó sin pagar renta diciembre, incumplió el contrato. Pero el demandar ocasiona muchos gastos, dígale que quien puede demandarlo es Vd. y le generaría gastos de abogados, procuradores, costas judiciales, además del mes de renta. (sólo para que él sepa que vd. tiene derecho a demandarle). No devuelva nada. Saludos