Hola:

Ante la disparidad de respuestas me veo obligado a corregir y, en otros casos matizar, las mismas:

1º) Las causas que establece en su post el Sr mejuto únicamente son aplicables a los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad al 1-1-1995. Por lo tanto no son aplicables a la consulta del Sr jcd frutos.

2º) Si en un contrato de arrendamiento de vivienda de fecha posterior al 1-1-1995 consta la expresión"indefinido" o similiar, se aplicará el art.9.2 LAU 1994.

3º) Cuando un contrato entra en la tácita reconducción civil, la duración, y únicamente la duración pues el resto del contrato continuará en vigor, vendrá determinada por la forma en que se fijó la renta, anual, mensual o diaria, salvo que en el propio contrato las partes hayan pactado la duración de la tácita reconducción.

4º) El contrato en tácita reconducción civil se prorroga, que es muy distinto a "Mientras nadie diga nada, cada mes nuevo contrato."

Reciban un cordial saludo

Primero distingamos qué es un contrato de alquiler de piso indefinido: Los únicos contratos que se pueden considerar indefinidos son los conocidos popularmente como contratos de alquiler de Renta Antigua y cuya fecha de inicio tiene que ser anterior al 9 de mayo de 1985. Y digo que se pueden considerar indefinidos simplemente porque el casero está obligado a prorrogarlo de forma indefinida.

Jcdfrutos ¿Es ese tu caso?

Si no es ese tu caso y tu contrato no tiene establecida una fecha de fin, entonces te riges por lo establecido por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 en sus artículo 9 y 10 y el Código Civil. Aquí se establece en su artículo 9.2: "Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior."

La LAU de 1994 (art.9.1) exige al arrendador soportar una duración inicial de 5 años y tras estos primeros 5 años, el contrato el contrato se puede prorrogar por otros tres más si lo de deciden ambas partes.

A partir del noveno año de alquiler no se puede hablar de prórroga sino de renovación o tácita reconducción. El contrato anterior es improrrogable porque ha quedado extinguido, sustituido por uno nuevo. Hasta aquí, ninguna duda, ninguna discrepancia ni doctrinal ni jurisprudencial. Sin embargo, queda por decidir el régimen legal al que se somete este nuevo contrato. Hay dos posibilidades legales:

A) El nuevo contrato se rige por el Código Civil si nadie dice nada y el arrendador consiente que el arrendatario siga ocupando la vivienda. El artículo 4.2 de la LAU nos remite al Código Civil como norma supletoria, es decir, cuando hay que regular aspectos no previstos ni por los contratantes ni por la LAU. Pues bien, los artículos 1566 y 1581 del Código Civil establecen la tácita reconducción (renovación) del contrato cuya duración ha terminado y se encuentra ante el silencio de la LAU.

El Código Civil no establece ningún plazo de preaviso sino otro posterior a la terminación del contrato, de 15 días de "aquiescencia del arrendador" que implica, en ausencia de requerimiento, la tácita reconducción del contrato por un nuevo plazo. Es decir, el arrendador no tiene que avisar antes de la terminación, sino que puede hacerlo hasta 15 días después.

Respecto a la duración del nuevo contrato: puede ser de un mes e incluso de un día, dependiendo del contrato, pero generalmente será de un mes. Mientras nadie diga nada, cada mes nuevo contrato.

B) Pero la tácita reconducción del Código Civil es sólo eso, una renovación "tácita", es decir, a falta de otro acuerdo expreso. Ni el Código Civil ni la LAU impiden que, tras extinguirse un contrato, se acuerde otro. Por tanto, si los mismos contratantes conciertan un nuevo contrato de arrendamiento de vivienda, no cabe duda de que este nuevo contrato estará íntegramente sometido a la LAU, prórrogas incluidas, desde el año 1 hasta el año 8.

Y te dejo aquí los artículos del Código Civi que menciono en los puntos A y B+

Código Civil
Art. 1.566.
Si al terminar el contrato permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento.

Art. 1.581.
Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario.
En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el término.

Art. 1.577
El arrendamiento de un predio rústico, cuando no se fija su duración, se entiende hecho por todo el tiempo necesario para la recolección de los frutos que toda la finca arrendada diere en un año o pueda dar por una vez, aunque pasen dos o más años para obtenerlos.

El de tierras labrantías, divididas en dos o más hojas, se entiende por tantos años cuantas sean éstas.

En el supuesto de un contrato de arrendamiento de duración indefinida, ¿tiene derecho el arrendador a rescindirlo por alguna causa?

• Sí, pero exclusivamente por las causas previstas legalmente:
  a) Porque el arrendador necesite para sí o para sus ascendientes o descendientes la vivienda o el local arrendados.
  b) Falta de ocupación de la vivienda durante seis meses en un año o, si se trata de un local de negocio, el que permanezca cerrado sin causa justificada durante igual tiempo.
  c) Cuando el inquilino ocupa dos o más viviendas en la misma localidad.
  d) Cuando el inquilino hubiera tenido a su disposición una vivienda de características semejantes a la arrendada y la hubiese rechazado.
• http://www.justizia.net/AtencionCiudadano/default.asp?accion=guia8&Idioma=sp

Entonces ¿queda anulado dicho contrato con lo cual hay que hacer otro forzosamente?

Lo preocupante de esta consulta en la medida que puede descarriar al consultante y a quienes lean las respuestas es que una respuesta totalmente errónea se repita hasta tres veces e incluso alguien la haya encontrado util.

Mejuto, para tu información TS significa TRIBUNAL SUPREMO

Con lo cual no es que lo haya dicho "el juez" sino varios jueces

Saludos - Papeleos Alquiler

Cuanto has aprendido amparo viviendo en el foro, felicidades. Un contrato firmado POR AMBAS PARTES como indefinido es literalmente indefinido NO SE HA OBLIGADO A LA PROPIEDAD a firmar ese contrato. Y estas interpretaciones las ha de realizar NO un abogado NI dos, sino el JUEZ

Para quien necesite palabras menos rebuscadas:

"sentado que la intemporalidad que supone el hecho de dejar exclusivamente a voluntad del arrendatario, de modo indefinido , el tiempo durante el que habrá de usar la cosa arrendada,...

Dando por supuesto que no poner fecha de finalización al contrato, deja indefinidamente  en manos del inquilino la duración del alquiler....

" conculca la propia naturaleza del contrato al ser fijada por las propias partes contratantes -lo que determina que la cláusula que así lo establece no puede desplegar sus íntegros efectos en la forma convenida"

quebranta la propia naturaleza del contrato  - fijada por arrendadores y arrendatarios - lo que determina que la cláusula es inútil.

Para Mejuto: La cláusula que establezca un contrato de arrendamiento como indefinido es NULA

Señala la sentencia del Pleno del TS de 9 de septiembre de 2009 que, "sentado que la intemporalidad que supone el hecho de dejar exclusivamente a voluntad del arrendatario, de modo indefinido , el tiempo durante el que habrá de usar la cosa arrendada, conculca la propia naturaleza del contrato al ser fijada por las propias partes contratantes -lo que determina que la cláusula que así lo establece no puede desplegar sus íntegros efectos en la forma convenida-

Si su contrato es indefinido su mismo nombre lo dice, no ha de hacer uno nuevo, su contrato está vigente y solo podrán promover la resolución negociando con usted

Conforme al Código Civil pactar un contrato de arrendamiento con duración indefinida equivale a darle una duración análoga al periodo por el que se pacta el alquiler, si es por años, un año; si es por meses un mes.

Sobre la respuesta anterior, le transcribo qué dice la LAU:

Artículo 9. Plazo mínimo

...

2. Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior.

Está usted en una situación en la que el propietario puede dar por finalizado el arriendo cada año o cada mes (depende de cómo se pactara la renta en su contrato).

Saludos - Papeleos Alquiler

Si es indefinido su mismo nombre ya lo dice, es indefinido y no por 5 o 10 años y no se ha de cambiar ni renovar