Así, analizado el contenido del contrato comprobamos que como contraprestación a la obligación de reparar que asumía el arrendatario, la arrendadora le eximía del pago de todos los gastos de comunidad y nunca repercutió el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, y estos dos pactos impiden que podamos apreciar la existencia, sin más, perjuicio para el arrendatario, criterio que corroboran los actos propios del demandado pues fue él quien el día 27 de julio de 2004, efectuó aviso a la empresa Mantenimiento Rochina para que procedieran a reparar la avería en el equipo de aire acondicionado."

Un saludo

Centrándonos en la materia objeto de estudio, observamos que el artículo 21 de Ley de Arrendamientos Urbanos impone a la arrendadora la obligación de realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los arts. 1563 y 1564 y al arrendatario la de ejecutar las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda.

Prima facie, al amparo de los preceptos citados, el contenido de la cláusula citada parece abusiva, ahora bien, las alegaciones de la parte demandante exigen un previo análisis del contenido íntegro del contrato para determinar si existe un perjuicio para el arrendatario, requisito necesario para poder decretar su nulidad, al amparo del artículo 6 citado

AP Valencia, Sec. 7.ª, 269/2006, de 5 de mayo: "Igualmente son de cuenta y cargo del inquilino los gastos ocasionados por los desperfectos que se produzcan ya sean cristales, cerraduras y demás utensilios de las instalaciones y su perfecto entretenimiento. Los gastos de conservación, reparación y sustitución de los elementos arrendados y especialmente de instalaciones de agua, electricidad, aire acondicionado y bomba de calor, baño, bidet, grifos, water, lavabo, antena de televisión y en general todos los desagües, atascos, arreglo de la cocina, o tuberías de cualquier clase, paredes, embaldosados, techos, así como la conversación (sic) y sustitución de persianas, serán íntegramente de cargo del inquilino", todo ello con relación a la reclamación que se formula la arrendadora de 1.118,38 Euros por la reparación del aire acondicionado. Invoca la parte, que es obligación de la propietaria mantener la vivienda arrendada en las condiciones que se pactó, y puesto que la demandante cobra por su uso, debe asumir su reparación. Invoca el artículo 21 de Ley de Arrendamientos Urbanos.

Pues bien, lo que es evidente es que declarada la nulidad de la cláusula 23ª, el efecto no sería el pretendido por el arrendatario sino la aplicación desde un inicio de la renta pactada contractualmente de 432,72 euros. Y si aplicamos la renta de 432,72 euros desde el inicio del contrato, sin cláusula de reducción alguna por obras, resultaría, de entrada y sin perjuicio de las posteriores actualizaciones de renta, que durante los siete años de vigencia del contrato, el arrendatario debería pagar la suma total de 36. 348,48 euros. Por el contrario, si aplicamos la renta con las reducciones contenidas en la cláusula 23ª y la posterior repercusión de 120,21 euros, resultan los pagos siguientes: 216,36 x 14= 3029,04; 228,36 x 6= 1370,16; 348,57 x 6= 2091,42; 360,61 x 12= 4327,32; 378,65 x 12 = 4543,8; 402,69 x 12= 4832,28; 432,72 + 120,21 x 24= 13270,32, con los que se obtiene un total a pagar durante los siete años de vigencia del contrato de arrendamiento de 33. 464,34 euros. En consecuencia, La cláusula pactada en el contrato, por la que el arrendatario se hacía cargo de las obras necesarias para mantener la vivienda y el edificio, no puede declararse nula pues la misma no va en perjuicio del arrendatario como exige el artículo 6 de la l. A. U. De 1. 994. ”

Hola:

Al hilo del título de la consulta, me gustaría dejar dos ejemplos en los que no se aplica el artículo 6 de la LAU aún cuando en el contrato de arrendamiento de vivienda constase que las reparaciones a las que hace mención el art 21 LAU 1994 serían a cargo del arrendatario.

AP Barcelona, Sec. 4.ª, 65/2006, de 17 de febrero: “En el presente caso, en el contrato de fecha 6 de febrero de 2.002 se pactó una renta de 432,72 euros al mes. No obstante, en previsión de las importantes obras estructurales y de rehabilitación integral del edificio según las declaraciones del Arquitecto DON Rodrigo y del Arquitecto Técnico DON Jesús Ángel, al suscribir el contrato, se pactó que el arrendatario abonaría durante los cinco primeros años una renta inferior a la contractual, a cargo de la repercusión a prorrata entre todos los inquilinos del coste de las referidas obras; las obras finalizaron en julio de 2.003 y la parte actora pretende repercutir 120,21 euros mensuales a partir de 1 de octubre de 2.003.

En definitiva la respuesta correcta es que se hace preciso leer ese contrato para determinar si efectivamente la clausula es válida y eficaz o nula e ineficaz.

En http://pedrohernandezabogado.blogspot.com/  estoy a su disposición por si le puedo ayudar profesionalmente.

Hola Marta:

Dicha cláusula en los contratos de arrendamiento de vivienda de duración inicialmente pactada inferior a 5 años es nula de pleno derecho.

Reciba un cordial saludo 

Despacho Armando García Fernández.

Por lo que te ha dicho domus es legal lo que te han echo.

A mi, mi administrador lo puso incluso para un contrato anual renovable hasta 5 años, y por más que dije que no creía que fuera legal mi administrador no lo había quitado el día de la firma, con lo que no se si en el caso de que fuera de un año también sería legal

Art. 25.8 de la LEY DE ARRENDAMIENTOS: El pacto por el cual el arrendatario renuncia a los derechos de tanteo y retracto será válido en contratos de duración pactada superior a cinco años.

En caso de venta, el nuevo propietario lo tiene que notificar fehacientemente al inquilino, permaneciendo todas las obligaciónes y derechos del contrato celebrado con el anterior propietario: plazos, renta, fianza; es decir, lo único que cambia es el propietario, que ocupa entonces la misma posición que el anterior.