Si quiere recuperar el piso lo más conveniente es, dependiendo de la fecha del contrato, que les dirija un burofax dando por terminada la relación constractual y requiriendo la entrega de llaves al térmnio de la prórroga actualmente vigente. Llegado ese momento iniciar un procedimiento de desahucio.

A partir del noveno año de alquiler no se puede hablar de prórroga sino de renovación o tácita reconducción. El contrato anterior es improrrogable porque ha quedado extinguido, sustituido por uno nuevo. Hasta aquí, ninguna duda, ninguna discrepancia ni doctrinal ni jurisprudencial. Sin embargo, queda por decidir el régimen legal al que se somete este nuevo contrato. Hay dos posibilidades al respecto, ambas igualmente legales, que vemos a continuación.

A) El nuevo contrato se rige por el Código Civil si nadie dice nada y el arrendador consiente que el arrendatario siga ocupando la vivienda. El artículo 4.2 de la LAU nos remite al Código Civil como norma supletoria, es decir, cuando hay que regular aspectos no previstos ni por los contratantes ni por la LAU. Pues bien, los artículos 1566 y 1581 del Código Civil establecen la tácita reconducción (renovación) del contrato cuya duración ha terminado y se encuentra ante el silencio de la LAU.

El Código Civil no establece ningún plazo de preaviso sino otro posterior a la terminación del contrato, de 15 días de "aquiescencia del arrendador" que implica, en ausencia de requerimiento, la tácita reconducción del contrato por un nuevo plazo. Es decir, el arrendador no tiene que avisar antes de la terminación, sino que puede hacerlo hasta 15 días después.

Respecto a la duración del nuevo contrato: puede ser de un mes e incluso de un día, dependiendo del contrato, pero generalmente será de un mes. Mientras nadie diga nada, cada mes nuevo contrato.

B) Pero la tácita reconducción del Código Civil es sólo eso, una renovación "tácita", es decir, a falta de otro acuerdo expreso. Ni el Código Civil ni la LAU impiden que, tras extinguirse un contrato, se acuerde otro. Por tanto, si los mismos contratantes conciertan un nuevo contrato de arrendamiento de vivienda, no cabe duda de que este nuevo contrato estará íntegramente sometido a la LAU, prórrogas incluidas, desde el año 1 hasta el año 8. Para evitar confusiones, aconsejo firmar un nuevo documento, pero la forma escrita no es necesaria para la validez de los contratos. Basta probar que ha habido expresión de nuevo acuerdo.

Resumiendo: si puede probar que algún elemento esencial del contrato de alquiler, como es la renta, se modifica más allá del IPC, habrá un nuevo contrato de arrendamiento de vivienda con todos los derechos que la LAU ofrece al arrendatario. Por el contrario, si la renta no se modifica ni ha habido modificación en ningún otro elemento esencial del contrato, como son las personas contratantes, su causa o su objeto (la vivienda misma), entonces el arrendador podrá exigirle que desaloje casi en cualquier momento, de un día para otro si no han pasado 15 días desde la última renovación mensual, o esperar que acabe el mes renovado si ya han pasado aquellos 15 días, sin olvidar que si el arrendatario se niega es el tribunal el único que puede ordenar el desalojo.

Código Civil Art. 1.566. Si al terminar el contrato permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento.

Art. 1.581. Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario. En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el término.

Art. 1.577 El arrendamiento de un predio rústico, cuando no se fija su duración, se entiende hecho por todo el tiempo necesario para la recolección de los frutos que toda la finca arrendada diere en un año o pueda dar por una vez, aunque pasen dos o más años para obtenerlos.

El de tierras labrantías, divididas en dos o más hojas, se entiende por tantos años cuantas sean éstas.