Hola Sergio:

Aparte de lo dicho por mi compañero Juan, lo esencial es que la causa de necesidad sea sobrevenida, es decir, que no existiera en el momento de celebración del contrato o que, existendo, la misma no se materializazaría hasta un momento indeterminado o determinado posterior.

Reciba un cordial saludo

Despacho Armando García Fernández

Juan:

¡Excepcional! aunque sigo sin tenerlo claro. El arrendador se fue en las mismas condiciones que estipulan ahora para "su necesidad." Estiman que su marido está en el paro pero siempre ha estado
en el paro ya que no se dedica a trabajos normales de empleado. Alquilaron porque:

1) No querían vender.

2) Su niño era ya mayorcito y necesitaban una
vivienda de dos habitaciones. Una para el matrimonio y otro para su hijo. Es decir el niño ya no podía seguir en una cuna y ellos necesitaban privacidad. Al
cabo de un año me dijeron que quería "experimentar" la venta. Les dejé poner un cartel y anunciarse. Les dejé traer gente y no lo vendieron pasando 6 meses. En el verano, debido al estrés que sufría la propietaria en su trabajo querían irse a vivir a un chalet cerca de la familia de ella.

Es decir querían comprar un chalet poniendo algo de entrada con la venta del piso que arriendo y parte para tener más ahorros. El que estuvieron venderlo lo saben los vecinos, el conserje, y un potencial comprador con el que he mantenido contacto. Su abogado me dice que "pueden decir que el cartel lo podría haber puesto yo." sin embargo, y después de 3 meses sin saber de la propietaria ni de su marido este se ofrece por correo electrónico a enviar al conserje a recoger su cartel. Ya me dijeron un par de buenos abogados hace meses que eran
"envolventes." Ahora, a la espera de finalizar un acuerdo laboral que me pueda llevar de aquí (España) me presionan TODOS los días para que firme un "papel de potencial acuerdo" en el que pongo fecha cuando me voy de aquí. Por supuesto me enviaron hace tres meses un Burofax y hace una semana (el contrato se cumplen los 15/2) otro. La mayoría de abogados me dicen que bien es 50/50 o bien gano. No sé qué hacer ya que es una razón de capricho o mejora de sus viviendas comprando u chalet y no porque necesiten ni piensen venir aquí ni
que estén en situación desesperada monetariamente ya que proceden de familias adineradas y ella ocupa un alto cargo en una gran Empresa.

A pesar de que en alguna de las sentencias que aparecerán a continuación se dice que el criterio mayoritario en las Audiencias Provinciales es el de aceptar cláusulas genéricas y causas de necesidad sobrevenida para denegar el derecho de prórroga, las mejores y más modernas indican lo contrario.

 

He estudiado las 61 sentencias que la base de datos Aranzadi devuelve a la búsqueda de documentos que contengan en cualquier orden todas las siguientes palabras: "arrendamientos urbanos vivienda necesidad prórroga 9.3" y he seleccionado las que se pronuncian sobre la validez de estas cláusulas, primero las que las rechazan y después las que las aceptan, ordenados ambos grupos por fechas descententes. Finalmente evito dar el contenido de las que no añaden algo interesante.

SENTENCIAS EN CONTRA DE CLÁUSULAS GENÉRICAS Y NECESIDADES SOBREVENIDAS

 

La sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 8ª) núm. 304/2009 de 7 julio JUR 2009369133 reproduce literalmente el contenido de la sentencia que veremos a continuación (AP Madrid (Sección 14ª) núm. 535/2006 de 4 septiembre JUR 200731969) aunque no condena al arrendador a las costas del recurso porque: "A pesar de la desestimación del recurso, no procede hacer expresa imposición de las costas causadas en esta alzada, a la vista de las dudas de derecho que propicia la nueva redacción del art. 9.3 de la LAU 27/1994, como se constata por la doctrina contradictoria creada sobre la aplicación de dicha norma, en relación al requisito de que la mención expresa lo sea de la concreta causa de necesidad cuya concurrencia ya ha de preverse en el momento de celebración del contrato o a que únicamente sea necesaria la mención de tal posibilidad."

 

La sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 14ª) núm. 535/2006 de 4 septiembre JUR 200731969 no tiene desperdicio. Explica perfectamente la división que existe entre los tribunales acerca de esta cuestión y toma partido, como se lee en los siguientes cuatro largos párrafos:

 

"La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, respecto de los arrendamientos de viviendas, dice en el artículo 9 : "1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años. (...). 3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se haga constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para si. (...)." En el número 2 del Preámbulo de la Ley se explica que en los arrendamientos de viviendas se ha optado por establecer un plazo mínimo de duración del contrato de cinco años, añadiéndose que: "El reconocimiento de la existencia de situaciones que exigen plazos inferiores de duración ha hecho que la Ley prevea esta posibilidad, aunque vinculada en exclusiva a la necesidad, conocida al tiempo de la celebración del contrato, de recuperar el uso de la vivienda arrendada para domicilio del propio arrendador".

 

"La doctrina y la jurisprudencia han dudado a la hora de establecer los requisitos de determinación de la cláusula contractual que "de forma expresa" excluya tal prórroga por causa de necesidad, existiendo opiniones discrepantes a la hora de determinar si lo expreso ha de ser la causa de necesidad o la previsión de la cláusula contractual en cuestión, es decir, a la hora de determinar si es suficiente la mención genérica en el contrato de la necesidad del arrendador como una declaración puramente formal y abstracta -mera previsión contractual expresa de la necesidad - o si la misma debe causalizarse. Un sector se inclina a considerar que dicha cláusula ha de determinar exactamente la causa de necesidad conocida antes del arrendamiento, así como el acaecimiento de la misma o razón concreta que justifique la necesidad en un momento determinado dentro del período de cinco años; el argumento fundamental es, que con la nueva redacción de esta causa de denegación de la prórroga, el legislador de 1.994 ha querido evitar que la cláusula en cuestión se convierta en fuente de litigios y cláusula de estilo que anule la efectividad real de la prórroga, ahora limitada más equitativamente a cinco años y que esta es la tesis más respetuosa con la literalidad de la norma; y, además, porque no son posibles las causas de necesidad sobrevenida, pues hay que entender que si la finalidad del legislador es dotar de una cierta estabilidad al contrato de arrendamiento, parece que repugna a la lógica que con la mera inclusión de la cláusula de estilo, aunque en la mente del arrendador no haya una necesidad futura, sí surge la misma en la vida del contrato, pueda tener tal derecho contraviniendo el tenor legal, aunque realmente así pudiera darse protección a las situaciones de verdadera necesidad que surgen de modo imprevisto, mas ello no es el sentido que el legislador pretendía dar a esta excepción; la consecuencia sería que para eludir el fraude no bastaría la mera alegación para entender que la necesidad existe, sino que sería necesario acreditar si el hecho en que se funda la misma era o no previsible al tiempo del contrato y si es motivo bastante para tal; la tesis encuentra también su apoyo en la circunstancia de que siendo una excepción a un derecho que reconoce la ley al arrendatario, que debe existir o preverse al tiempo del contrato, se hace precisa una interpretación restrictiva, frente a la falta de concreción de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, por otro lado razonable al ser contratos sometidos a la prórroga forzosa, siendo lógico que entonces se amparasen las situaciones sobrevenidas, mientras aquí estamos ante contratos de cinco años, y que encuentra su propio apoyo en el texto legal, que nada dice al respecto a diferencia del anterior artículo 63 en el que el arrendador debía justificar la necesidad de la ocupación; la consecuencia de aceptar esta tesis sería que acreditada la causa de necesidad especificada en el contrato, en cuanto a su producción, lo que no podría negarse por el arrendatario es que se trata de verdadera necesidad, porque la aceptó contractualmente como tal (Audiencia Provincial de Barcelona, sección 4, de 18 de octubre de 200, Navarra, sección 1ª, de 23 de marzo de 2004 y Vizcaya, sección 5ª, de 17 de febrero de 2003 ). Otro sector considera que basta que la cláusula prevea la necesidad de forma inconcreta o abierta a situaciones futuras siempre que la causa de necesidad real llegue a producirse y acreditarse, esto es, considera que la mera previsión contractual expresa de la necesidad es suficiente para evitar la prórroga ; el argumento que se da para justificar esta postura es, que la necesidad, cuando es tal, suele surgir de forma imprevista, impidiendo al arrendador ocupar la vivienda que hasta entonces venía ocupando, y que si la finalidad de la nueva legislación arrendaticia es impulsar el mercado de alquileres de vivienda, sería contraproducente a tal finalidad privar al arrendador de la posibilidad de recuperar su vivienda una vez surgida la causa de necesidad, siempre y cuando dicha posibilidad, aunque sea en abstracto, haya sido advertida al arrendatario (Audiencia Provincial de Álava, sección 1ª, de 17 de mayo de 2004 y Albacete, sección 2ª, de 14 de enero de 2004 y las que cita el actor apelante)."

 

"Esta Sala estima que la interpretación más acorde con la literalidad y finalidad de la norma es la primera, esto es, la que postula la exigencia de causalizar la necesidad en el contrato y, por ello, para que no proceda la prórroga obligatoria del contrato hasta el máximo de cinco años es imprescindible que, al acabar la duración del arrendamiento libremente pactada, concurra una causa en base a la cual el arrendador necesita ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para si, siempre que esa causa de necesidad se hubiera hecho constar de forma expresa en el propio contrato de arrendamiento y no solo la previsible y genérica necesidad, admitiéndose únicamente la necesidad propia del arrendador, y es preciso, además, que la necesidad futura se conozca en el momento del otorgamiento del contrato, ya que, como dice la sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza, sección 2ª, de 9 de junio de 1998, "el régimen del 9 . 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994 pretende excluir las necesidades sobrevenidas para evitar inseguridades jurídicas ( 9 . 3 C.E.) que desvirtúen el régimen locaticio y ello por cuanto la filosofía de la nueva ley arrendaticia ha sido eliminar las causas de necesidad del 62 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994 y la cláusula de prórroga forzosa del 56 de la misma Ley de Arrendamientos Urbanos . Por contra crea un sistema de libertad contractual sobre la duración del contrato (artículo 9º ) pero sin olvidar que es una materia con gran intervención estatal y por ello señala una prórroga no indefinida de tiempo pero si obligatoria para el arrendador de 5 años y facultativa para el arrendatario. No obstante, consciente de las situaciones anteriormente creadas, se introduce el artículo 9 . 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994, para salvar dicha necesidad para el arrendador; sin embargo para evitar abusos injustificados limita la posibilidad de acceso a las mismas debiendo ser motivos que se van a producir y no por causas sobrevenidas"; es más, el contenido del preámbulo de la Ley conduce a esta misma conclusión, al hacer referencia a la necesidad "conocida al tiempo de la celebración del contrato".

 

"En el supuesto presente la estipulación tercera solo hace referencia a una previsión de una hipotética necesidad -"(...) si transcurrido el primer año de arrendamiento, el propietario necesitase la vivienda para destinarla para vivienda permanente para sí (...)"-. La cláusula es ineficaz porque no contiene los requisitos exigidos para su existencia, validez y eficacia. Si la estipulación tercera se hubiera establecido verdaderamente por necesitar el arrendador la vivienda arrendada como vivienda permanente para sí antes del transcurso de la prórroga obligatoria (proyecto de inicio de la convivencia de su hermano con su pareja o inicio de la convivencia del arrendador con la suya), así se habría establecido en el contrato, se produjera o no finalmente la causa."

 

En la misma linea, aunque menos explicadas, encontramos las sentencias de la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 14ª) núm. 339/2006 de 25 mayo JUR 2006289104; la de la Audiencia Provincial de Sevilla (Sección 6ª) núm. 159/2006 de 6 abril JUR 2007124619, o la de la Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 4ª) núm. 570/2005 de 18 octubre JUR 200659391, de la que incluyo algunos párrafos:

 

"Bien es cierto que la doctrina y la jurisprudencia han dudado a la hora de establecer lo requisitos de determinación de la cláusula contractual que "de forma expresa" excluya tal prórroga por causa de necesidad, existiendo opiniones discrepantes a la hora de determinar si lo expreso ha de ser la causa de necesidad o la previsión de la cláusula contractual en cuestión."

 

"A favor de la necesidad de que dicha cláusula determine exactamente la causa de necesidad conocida antes del arrendamiento, así como el acaecimiento de la misma en un momento determinado dentro del período de cinco años, se inclinaría el argumento de que con la nueva redacción de esta causa de denegación de la prórroga, el legislador de 1.994 ha querido evitar que la cláusula en cuestión se convierta en fuente de litigios y cláusula de estilo que anule la efectividad real de la prórroga, ahora limitada más equitativamente a cinco años."

 

"Por ello, esta Sala considera que es necesario expresar cuál es en concreto la causa de necesidad en un caso como el que nos ocupa, en el que se prevé en el contrato la extinción del mismo por necesidad, ya que si no fuera así no se cumpliría con el requisito que recoge el artículo 9.3, referido a que se haga constar de forma expresa la necesidad que tiene el arrendador de ocupar la vivienda, tesis más respetuosa con la literalidad de la norma."

 

También las sentencias de la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 18ª) núm. 552/2004 de 9 septiembre JUR 2004264618 y la de la Audiencia Provincial de Navarra (Sección 1ª) núm. 65/2004 de 23 marzo JUR 2004135388, que "considera que es necesario expresar cual sea en concreto la causa de necesidad en un caso como el que nos ocupa, en el que se prevé en el contrato la extinción del mismo por necesidad, ya que si no fuera así no se cumpliría con el requisito que recoge el artículo 9.3, referido a que se haga constar de forma expresa la necesidad que tiene el arrendador de ocupar la vivienda"

 

Por último la sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza (Sección 2ª) de 9 junio 1998 AC 19981317 que señala que "el régimen del 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 ( RCL 19943272 y RCL 19951141) pretende excluir las necesidades sobrevenidas para evitar inseguridades jurídicas ( 9.3 CE [ RCL 19782836 y ApNDL 2875]) que desvirtúen el régimen locaticio y ello por cuanto la filosofía de la nueva Ley arrendaticia ha sido eliminar las causas de necesidad del 62 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 ( RCL 19642885 ; RCL 196586 y NDL 1844) y la cláusula de prórroga forzosa del 56 de la misma LAU. Por contra crea un sistema de libertad contractual sobre la duración del contrato (art. 9) pero sin olvidar que es una materia con gran intervención estatal y por ello señala una prórroga no indefinida de tiempo pero sí obligatoria para el arrendador de 5 años y facultativa para el arrendatario. No obstante, consciente de las situaciones anteriormente creadas, se introduce el art. 9.3 de la LAU de 1994, para salvar dicha necesidad para el arrendador; sin embargo para evitar abusos injustificados limita la posibilidad de acceso a las mismas debiendo ser motivos que se van a producir y no por causas sobrevenidas como es el supuesto."

SENTENCIAS QUE ACEPTAN CLÁUSULAS GENÉRICAS Y NECESIDADES SOBREVENIDAS

 

La sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 13ª) núm. 639/2007 de 5 diciembre JUR 200883491, que no sé dónde encuentra la claridad que dice ver, dice así:

 

"El artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994 por la que se rige el de autos dispone en su número 1 que "La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo" y el artículo 10 párrafo primero de la misma Ley que "Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquél, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato", es decir, que durante los cinco primeros años la prórroga del contrato hasta un total de cinco años depende solo de la voluntad del arrendatario, mientras que en los tres años siguientes, la no renovación puede producirse tanto a instancia del arrendatario como del arrendador."

 

"De otra parte el precitado artículo 9 en su párrafo 3 dispone que "No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se haga constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí", disposición que tampoco ofrece dudas interpretativas por su claridad. Si el arrendador necesitara para si la vivienda tanto antes del transcurso de la prórroga de hasta cinco años, como en los tres siguientes, y así se hubiera pactado expresamente no habría lugar a la misma."

 

"Pues bien en el presente caso, una vez transcurridos los cinco primeros años, la actora comunicó al demandado por burofax su intención de no renovar el contrato de conformidad con lo expresamente pactado en la cláusula Decimosegunda del contrato que literalmente dice "De conformidad con lo previsto en el artículo 9 . 3 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos se hace expresamente constar y el arrendatario lo acepta, que llegado el vencimiento del contrato, y en su caso de alguna de sus prórrogas, este no será objeto de prórroga obligatoria, ya que la arrendadora tiene necesidad de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años a contar desde hoy, para destinarla a vivienda permanente para si". Interpretar que durante la prórroga de los tres años siguientes a los cinco primeros de vigencia del contrato, esta dependía solo de la voluntad del arrendatario por le hecho de que la arrendadora no le hubiese requerido durante aquellos es retorcer y desconocer lo pactado en esta cláusula y contravenir lo dispuesto en el citado artículo 9 . 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos."

 

La sentencia de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife (Sección 4ª) núm. 230/2007 de 4 julio JUR 2007348184, pobremente fundada, acepta la denegación de prórroga, aunque parece negar la eficacia de la necesidad sobrevenida. Dice así:

 

"el precepto analizado (art. 9.3 de la LAU) busca establecer un justo equilibrio entre la posición del arrendador, que puede prever que en el futuro necesitará la vivienda para habitarla personalmente, aunque en el momento de suscribir el contrato esa necesidad no se haya presentado, fuera de cuyo caso no cabe la denegación de la prórroga que instituye el apartado 1 del mismo (por ejemplo, por necesidad sobrevenida), y la del arrendatario, al que se le garantiza un plazo mínimo de permanencia en la vivienda de hasta cinco años. Así pues, si en el contrato se hizo mención expresa a esa posibilidad de vencimiento anticipado, si se presentase esa eventualidad y el arrendador reclamase la vivienda para sí, por razón de ese juego de equilibrios no se requerirá una prueba acabada de esa necesidad, sino que le basta al arrendador con presentar esa pretensión de forma que la necesidad de ocupar la vivienda aparezca como lógica, razonable y verosímil, de acuerdo con sus circunstancias, y no como un mero capricho, o que responda a un deseo superfluo, previendo el precepto, para el caso de que se haga un uso indebido o fraudulento de dicha cláusula contractual, en su párrafo segundo, un derecho de retorno del arrendatario, que deberá ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda si el arrendador no hubiese procedido a ocuparla transcurridos tres meses desde la extinción del contrato."

 

La sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante (Sección 5ª) Sentencia núm. 576/2004 de 21 octubre JUR 2004313758; Audiencia Provincial de Álava (Sección 1ª) Sentencia núm. 135/2004 de 17 mayo JUR 2004279503; y finalmente Audiencia Provincial de Albacete (Sección 2ª) Sentencia núm. 17/2004 de 14 enero JUR 200452721, que dice:

 

"existe un discrepancia razonable a la hora de determinar si lo expreso ha de ser la causa de necesidad o la previsión de la cláusula contractual en cuestión. A favor de la necesidad de que dicha cláusula determine exactamente la causa de necesidad conocida antes del arrendamiento, así como el acaecimiento de la misma en un momento determinado dentro del período de cinco años, se inclinaría el argumento de que con la nueva redacción de esta causa de denegación de la prórroga, el legislador de 1994 ha querido evitar que la cláusula en cuestión se convierta en fuente de litigios y cláusula de estilo que anule la efectividad real de la prórroga, ahora limitada más equitativamente a cinco años. A favor de la posibilidad de que la cláusula relativa a la causa de necesidad prevea ésta de forma inconcreta o abierta a diversas situaciones futuras siempre y cuando la causa de necesidad real llegue efectivamente a producirse y acreditarse se inclinan la mayoría de las Audiencias Provinciales. Y es también la argumentación que asume esta Sala, por entender que para que la necesidad, cuando es tal, suele de surgir de forma imprevista, impidiendo al arrendador ocupar la vivienda que hasta entonces venía ocupando, y por entender asimismo, argumentando de forma teleológica o finalista, que si la finalidad de la nueva legislación arrendaticia es impulsar el mercado de alquileres de vivienda, sería contraproducente a tal finalidad privar al arrendador de la posibilidad de recuperar su vivienda una vez surgida la causa de necesidad, siempre y cuando dicha posibilidad, aunque sea en abstracto, haya sido advertida al arrendatario."

Juan, Amparo BB me ha indicado estos omentarios tuyos.  Estas explicaciones son excepcionales. Por favor, ¿Podrías indicar o indicarme privadamente qué casos especifícos conoces que han ido por un lado y el contrario?

Publicada mi anterior respuesta, he recibido un comentario del blog que me obliga a añadir lo siguiente.

En derecho casi todo se discute, hasta el punto de que situaciones jurídicas idénticas obtienen en los tribunales sentencias opuestas. La principal labor del Tribunal Supremo es resolver esas discrepancias, pero hasta que llegan al alto tribunal y este las resuelve por la vía de los recursos, conviven en los tribunales opiniones contrarias. Solo cuando el T. S. fija jurisprudencia, es decir, cuando decide cómo ha de interpretarse una norma concreta, todos los tribunales inferiores deben abandonar sus propios criterios y adoptar el decidido por el T. S. También después se seguirá discutiendo, incluso dentro del T.S., pero esa es otra historia.

El artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, que establece una excepción a la prórroga obligatoria para el arrendador en los contratos de arrendamiento de vivienda, aún no ha llegado al T. S. y, por tanto, todavía se discute.

Efectivamente, hay tribunales que no están de acuerdo con la opinión expresada en mi anterior respuesta y dicen que para la denegación de la prórroga es suficiente que en el contrato se incluya una cláusula genérica reservándose el arrendador ese derecho, aunque en el momento de la celebración del contrato no se conozca cuál pueda ser esa futura necesidad.

Afortunadamente hay otros tribunales que coinciden conmigo al exigir que para que sea válida la cláusula de denegación de prórroga por necesidad del arrendador debe contener expresamente la causa por la cual el arrendador necesitará la vivienda.

No voy a extenderme en ello porque ya lo he dejado suficientemente claro en mi anterior respuesta. Sin embargo, el solo hecho de que en los tribunales haya opiniones decididamente opuestas no invita a ningún arrendador a jugársela.

Sabiendo que la resolución del pleito dependerá de la suerte de caer en un tribunal u otro y sabiendo que un pleito es siempre caro y desagradable, no me parece aconsejable incluir en los contratos cláusulas de dudosa validez, cuando puede evitarse haciéndolas claras y limpias, de manera que valgan ante cualquier tribunal.

Con ello ganan todos en seguridad jurídica, el arrendatario, que sabrá a qué atenerse al firmar el contrato, y el arrendador, que podrá ir con toda la tranquilidad a los tribunales si el arrendatario no respeta su derecho.

Acogiéndose a una interpretación poco rigurosa del artículo 9. 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, quizá se esté haciendo costumbre incluir una cláusula genérica en la que el arrendador se reserva el derecho a recuperar la vivienda si la necesita para él mismo.

Sin embargo, para que esa cláusula sea válida tiene que especificar las razones por las cuales el arrendador no necesita la vivienda hoy pero la necesita para un futuro, aunque no sepa exactamente cuándo. Es decir, la supuesta necesidad del arrendador tiene que ser conocida en el momento de la celebración del contrato y expresada en el mismo con el mayor detalle.

Por consiguiente cualquier cláusula genérica que no especifique una causa concreta es nula y no le valdrá al arrendador para recuperar la vivienda antes de 5 años. Tampoco le valdría especificar una causa de necesidad concreta (irse a Uruguay dos años) si después esta causa no se cumple, aunque se cumpla otra causa real, verdadera y urgente (no se ha ido a Uruguay pero la mujer le ha echado de casa y vive debajo de un puente).

En conclusión, si según las anteriores explicaciones la cláusula es nula, el arrendatario puede firmar el contrato tranquilamente como si esa cláusula no existiera. Si el arrendador algún día quisiera hacerla valer, bastaría con que el arrendatario se niegue a dejar la vivienda, obligando al arrendador a ir a un procedimiento judicial que tendría perdido.

En cuanto a la segunda pregunta, la respuesta es sí, En todo contrato se pueden incluir las cláusulas que las partes convengan, siempre que no limiten los derechos que la ley concede al arrendatario (art. 6 LAU). El único problema es convencer al arrendador para que la acepte.