Aunque me parece que no participé en este debate quiero unirme a la felicitación por el resultado obtenido, que pone de manifiesto dos cosas, a) el casero debe devolver la fianza si no hay daños a cargo del inquilino y b) el monitorio no es el camino adecuado para la reclamaciones relacionadas con la fianza 

Para ampliar o aclarar esta información puede  hacerlo al teléfono: 807 520 008 donde recibirá atención  directa e inmediata (1,21eur./min. Desde fijo; 1,57eur./min. Desde móvil) http://www.pedrohernandezabogado.com/ 

 

Enhorabuena!! Sin duda eso son grandes noticias para ti. 

Me alegro de que hayas visto tus pretensiones satisfechas. 

Despues de un tiempo de publicada mi pregunta, quiero comentar como se ha resuelto la cuestion al final.

Le mande un burofax reclamando las cantidades retenidas, o su justificacion adecuada mediante facturas e informes de perito, no tuvo a bien recoger el burofax.

Deje pasar unos dias e interpuse una demanda por juicio verbal , primero intente el monitorio pero no lo admitieron.

A la demanda respondio pidiendo una reconvecion de la misma para reclamarme ademas los gastos del perito, la indemnizacion por los quince dias que faltaban para cumplir el año de alquiler, el salario de un dia de trabajo por tener que acudir al juicio, y una quemadura en un mueble.

Bueno , pues realizado el jucio no le han estimado ninguna de sus reclamaciones hacia mi y tiene que devolverme la cantidad retenida .

Q

Me he estado fijando y lo que no sé es como d. León no está entre los “top expertos”. Creo que deberían de ponerlo entre ellos.

enhorabuena por este hilo a todos los que participáis, es muy interesante.

No por Dios Pelayo, en ningún momento he pensado que quisieras enfrentarte, ni mucho menos.

Totalmente de acuerdo, León.

No pretendía enfrentarme contigo, simplemente quería escuchar vuestras opiniones -me faltan PHOLMO Y JAN-) sobre mi postura.

Para mi, es de especial importancia que el público sea consciente de que el arrendador no tiene un derecho universal a retener la fianza -como, por ejemplo, no lo tiene en un supuesto de liquidación completa-, y que dejar cabos sueltos -como no detallar los daños u obligaciones pendientes- da lugar a problemas como en los casos en que se usa la fianza para repintar las paredes del piso que están en perfecto estado (salvo por el desgaste normal por el tiempo transcurrido) y que, claramente, sería un gasto que debería corresponder al arrendador.

Aunque en el tráfico ordinario se realicen esas conductas por arrendadores y arrendatarios -retener fianzas de forma indebida, imputar la fianza a rentas "porque sí", etc.- es necesario dejar claro que no por su "uso común" se convierten en legales.

Hombre Pelayo esto está claro: hay que ir caso por caso.

No quiero parecer pesado, pero sigo sin estar de acuerdo con lo que dices: por muy bien que asesores a las partes no siempre va a poderse llegar a un acuerdo sobre la fianza, es más es que casi nunca se va a llegar porque en el momento de devolver las llaves no se sabe el importe de los desperfectos. Salvo que el caero condone las deudas cosa que veo increíblemente difícil.

León, únicamente quería dejar claro que el arrendador no tiene, en todos los supuestos,  un mes para devolver la fianza.

Si las partes están bien asesoradas en el momento de la firma de entrega de llaves, pueden lograrse acuerdos plenamente extintivos del contrato de arrendamiento (y de la fianza). 

En cuanto al caso concreto no me puedo pronunciar, porque en la pregunta nada se dice si el acuerdo ponía expresamente que no había desperfectos y que el arrendador nl tenía nada que reclamar. 

Simplemente pretendo luchar contra creencias populares no ajustadas a derecho: al igual que el inquilino no puede dejar de pagar la renta para q se cobre de la fianza, el arrendador no tiene siempre un mes para devolver la fianza. Hay que ir caso por caso. 

Pelayo: el caso que tu planteas no es el que estamos analizando. No estamos analizando el caso en que no hay daños, porque entonces es evidente que no hay caso. Estamos analizando el caso en que hay daños aunque no se reflejen en el finiquito. Ese es el supuesto. En ese caso las sentencias dicen claramente que se puede retener. Es lo que llevo diciendo desde el principio.

Y lo que dices del tanto alzado es posible, pero no obligatorio o si lo prefieres no excluyente. Habrá gente que quiera negociar ese tanto alzado, pero habra gente que preferirá esperar y saber el importe exacto. Y en ese caso que será el más normal es evidente que las sentencias analizadas dicen que el casero tiene derecho a retener. Ese es el caso analizado, y no que no haya problemas, porque si no hay problemas ni hay caso ni hay sentencias ni desde luego nada que retener.

León, de la frase de la sentencia que dices se desprende una cosa igual de clara:

Si no hay daños -y lo amplío a obligaciones pendientes-, el arrendador no tiene derecho a retener ningún importe.

Como dices tú, no es lo que opino yo, es lo que dice un juez, y es exactamente lo mismo que dices tu, pero desde un punto de vista "positivo", presumiendo que el contrato finaliza de forma satisfactoria, y no "negativo", presumiendo que siempre va a haber cosas pendientes.

En todo caso, nada impide que, a falta de valorar los daños concretamente, para cerrar el tema y mayor facilidad, las partes acuerden un "tanto alzado". Yo lo hice así, por ejemplo, con uno de los pisos que alquilé: quedaba pendiente una factura de la luz porque todavía no se había girado y, en base a las 4 o 5 últimas facturas, hicimos un promedio y el arrendador se quedó con dicho importe, devolviéndome íntegramente el resto de la fianza (no había desperfectos ni deudas pendientes, revisamos la casa con detalle).

En cuanto a lo que señala Luis, señalar que, salvo que haya un daño manifiesto en la pintura -o se haya acordado previamente en el contrato-, el inquilino no tiene que devolver la casa recién pintada. Eso no es un gasto imputable a la fianza, sino un desgaste por el normal uso, por lo que si el arrendador quiere pintarla de nuevo, tendrá que pagarlo de su bolsillo.

La verdad es que este foro me parece genial, se aprende mucho y se resuelven muchas dudas y las personas que dan su opinión se ve que saben muchísimo.

Pero en este punto sigo estando de acuerdo con la opinión de Don León, no sólo porque me parece más realista sino porque además lo respalda con sentencias.

Lo que dice acerca de los inquilinos es cierto, porque es difícil que te firmen ningún papel, y menos si es para reconocer una deuda. Y lleva toda la razón en que en la práctica es imposible saber cuanto hay que devolver en el mismo momento de entregar las llaves.

Es imposible y a veces es difícil incluso averiguarlo antes del mes, porque entre que van los fontaneros, los pintores los unos los otros (o no van) es posible que supere el mes. Además es que lo fundamenta con sentencias que vienen que ni pintadas. Yo no soy abogado, pero soy casero y lo que dice me parece de un sentido común enorme. 

Además sigo viendo el mismo problema que veía desde el principio: que por muy bien que quiera portarse el casero y por muy bien que redacte el finiquito, en el momento de entrega de las llaves es absolutamente imposible que sepa el importe exacto de las reparaciones, y por tanto es imposible que devuelva la fianza en ese momento.

De todas formas te reitero que lo importante no es que opinemos o dejemos de opinar una cosa u otra. Lo importante es lo que opinan los jueces, y en ese sentido vuelvo a recordar la anterior sentencia:

• Entretanto no hayan quedado reparados los daños no tiene el arrendador obligación de devolverla

La claridad es meridiana. No lo digo yo, lo dice el Juez.

Si Pelayo: ¿y si no está bien hecho como en el caso que nos preguntan?

Yo no parto de la idea de que el documento no dice nada, parto de la idea de que, si está bien hecho, tiene que decir algo necesariamente, que puede ser cualquiera de las dos opciones:

1) Que no hay obligaciones pendientes, en cuyo caso el arrendador no tiene derecho a retener importe alguno (se ha extinguido la obligación principal y se deja constancia de que no hay obligaciones, por lo que carece de sentido practicar retención alguna).

2) Que sí que las hay, en cuyo caso es recomendable detallarlas y, en la medida de lo posible, valorarlas.

Por mi experiencia, la gente sí que se presta a cerrar las cosas de forma negociada y acordada.

El problema es firmar un acuerdo genérico, modelos bajados de internet o dados por la inmobiliaria en los que no se dice absolutamente nada y no dan lugar más que a problemas.

La intervención del abogado no debe ser cuando no se devuelve la fianza, sino para la preparación de ese acuerdo extintivo (expresamente redactado únicamente para el caso concreto) de tal forma que ese documento sea completo y solucione un problema de forma rápida, eficaz y con criterio económico.

Pelayo: no estoy de acuerdo con esa interpretación que haces.

Si en el documento de entrega de llaves no se dice nada, lo que hay que concluir es eso mismo: que no se dice nada. Por tanto es posible que haya desperfectos. En ese caso el casero tiene derecho a retener.

Creo que en este punto hay una malinterpertación tácita que consiste en creer que lo que no está reflejado en el documento de finalizacion de contrato no se puede reclamar, y que por tanto lo que no esté escrito no existe. Esto no es así, y muchas veces hemos requerido a un notario para que levante acta y luego hemos reclamado los daños en el piso, sin que el inquilino haya firmado ningún documento en absoluto. Dicho en otras palabras: el finiquito no es la única fuente de prueba que tiene el casero. Están el notario, e incluso testigos o el propio técnico que arregla la avería. Tampoco es imprescindible que haya un informe (aunque es lo más deseable). Ni que haya un seguro de por medio ni nada de nada.

Todo lo que comentas es sensato y razonable, pero no imprescindible, porque además partes de la base de que el inquilino (o el casero) están dispuestos a firmar papeles, y mi experiencia es justamente la contraria: la gente no firma ni para cobrar.

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