Queda no obstante por decidir si la cláusula en que se pacta dicha pena civil es ajustada a derecho, ya que según el apelante de acuerdo con el art. 11 de la L.A.U. sólo cabe exigir una indemnización de un mes por año de contrato pendiente, y si el período pendiente es inferior la parte proporcional, mientras que el contrato litigioso modifica esta regla en perjuicio del inquilino, lo que prohíbe el art. 6 de la misma Ley. Sin embargo, la regla del art. 11 se refiere solamente a los contratos de duración superior a cinco años, y la razón de ser de la norma es precisamente proteger al inquilino permitiéndole desvincularse de contratos de tan larga duración acomodándose a pagar la indemnización que previene la ley, un mes por año pendiente, o la parte proporcional si el resto es inferior. Para los contratos de duración igual o inferior a cinco años no hay regla ninguna, es decir no hay un derecho de resolución unilateral a favor del arrendatario, que por tanto, conforme a las normas de la L.A.U. y del C. Civil, vendría obligado a abonar toda la renta contractual pendiente; por ello, la fijación para estos casos de un derecho de desistimiento, aunque retribuido, no es una regla paccionada que vulnere los derechos legales del arrendatario, sino al contrario, la introducción de un derecho del inquilino no existente en la ley especial, por lo que lo único que podría discutirse es si la indemnización de tres mensualidades de renta es una cláusula leonina o no, con arreglo a las reglas ordinarias de la contratación. Sin embargo, dado que restaban todavía siete meses de contrato no puede considerarse desproporcionada esta indemnización conforme a los principios de la autonomía de la voluntad del art. 1255 del CC, ni procede pues introducir reglas de moderación. Tampoco puede apreciarse analogía con lo dispuesto en el art. 11 de la L.A.U. por cuanto esta norma se refiere a un derecho de resolución unilateral en contratos de larga duración, con lo cual no existe "identidad de razón" con los contratos de corta duración en que el derecho de desistimiento no existe

Quiero poner de manifiesto la sensatez de las respuestas de Domus en este caso, me parece que va siendo hora de que en España nos olvidemos de leyes tan injustas como la de arrendamientos que entregaba de por vida una vivienda al inquilino sin ni siquiera poder actualizar el alquiler, y nos atengamos a lo pactado.

Si se admite que el cambio de trabajo es razón suficiente para incumplir un contrato, ¿valdría lo mismo para dejar de pagar la hipoteca? En definitiva es igualmente un contrato temporal y un Banco suele ser bastenate mas solido economicamente hablando que un particular, para dejar de percibor las cuotas mensuales.

Insisto, Juan Carlos, no es que el inquilino conozca o no la posible penalización por incumplir el contrato, es que los contratos se firman para cumplirlos y su incumplimiento acarrea consecuencias.

Dicho esto, la mayoria de los intervinientes en este foro, caseros, inquilinos, letrados, profesionales, apuestan/apostamos por la negociación ante situaciones como la que se plantea en esta pregunta, dando pautas para conseguirlo, porque efectivamente es muy diferente que el inquilino quiera desvincularse del contrato por capricho, o simplemente por apetecerle cambiar de barrio, que por motivos graves, de trabajo, familiares etc., pero diferente para mover la voluntad del propietario (que no tiene por qué ser un monstruo) en el acuerdo de extinción anticipada.

Podemos discutir hasta el infinito que lo legal no sea justo, o viceversa, pero es importantísimo tener claras cuáles son las reglas establecidas, a las que llegado el caso debemos atenernos, para no tener sorpresas desagradables.

Hola Juan,

Es verdad que en este foro se tienen que decir las cosas segun dicta la ley y yo leo con gran interes las respuestas de los profesionales, que me han sido muy utiles. Ahora mismo, aunque supuso un gran gasto para mi, tengo mi antiguo propietario demandado. Contare toda la histaoria, cuando acabe el juicio, dentro de dos anos, segun los abogados, para que sirva como ejemplo para otras personas. Sin embargo, te felicito para tus respuestas y animo a todos los inquilinos, que siempre han pagado correctamente,han dejado el piso mejor que lo han encontrado, etc. que no se asustan de la lentisima justicia u otros obstaculos y si creen que tienen razon que demanden.

Ojala que sigues respondiendo a mas preguntas, por que no se si tus respuestas van segun la ley, pero segun el sentido comun seguro.

Un saludo

tan sencillo como eso? las partes se han comprometido a un plazo y deben cumplirlo

pues yo no lo veo nada sencillo, si esto q decis es la jurisprudencia, lo veo una aberración, contraria al sentido comun y a los usos y costumbres en españa.

y me supongo q en su gran mayoria su utilidad sera una artimaña q usaran unos pocos caseros listos para, actuando de mala fe, sacarles un monton de dinero a unos incautos inquilinos (eso si, solventes inquilinos)

seamos realistas, la indenmizacion es claramente excesiva, si supone el precio completo del piso hasta q se cumpla en plazo establecido en el contrato, eso es muy fuerte.

y la seguridad juridica del inquilino es nula, es facilisimo colarsela por todos lados y sacarle todo el dinero que el casero quiera sin ninguna razon real ni nada q indemnizar.

para no extenderme:

el inquilino no tiene posibilidad de conocer esa indemnizacion en el momento de firmar el contrato (no viene en el contrato, ni en la ley, ni en los usos y costumbres, q dicen lo contrario), por lo q le da lo mismo aceptar una duracion larga q corta (un casero listo pondra 4 o 5 años y luego le cuenta cualquier batallita)

si el inquilino necesita mudarse (hay miles de buenas razones para hacerlo) avisara sus 30 dias antes y se marchara del piso, pensando q como ha avisado con tiempo le devolveran su fianza. tras lo cual el casero podra reclamarle la totalidad del alquiler pactado, una cantida enorme frente a un escaso perjuicio.

luego queda el tema de q si el piso se vuelve a alquilar entonces la indenmizacion es hasta q entra el nuevo. pero a mi se me ocurren infinidad de maneras de trampear esto, como subir mucho el precio (quedara vacio un buen tiempo), o no buscar inquilinos (se cobra alquiler y el piso no se desgasta), o meter inquilinos sin contrato (alquiler x2), o a irse a vivir el casero al piso y poner su casa en alquiler (alq x2)...

es q aunque el casero meta un nuevo inquilino y no haga trampas, no es nada facil q el anterior inquilino demandado llegue a enterarse ni podra demostrarlo en un juicio, salvo q se dedique todos los meses a espiar la casa y preguntar en el ivima o registro equivalente.

por otro lado no le veo la parte buena para la sociedad en gral y el alquiler en particular. me da la impresion de q favorece a los pisos q son poco competitivos y son inferiores en el mercado. al no tener gente interesada en alquilarlos, recibirán may...

Un poco de modestia en la interpretación de la norma, que no es tan sencillo como parece.

El artículo 11 no es aplicable a arrendamientos inferiores a 5 años, de manera que en ellos no es lo que quiera el propietario, sino que las partes se han comprometido a un plazo y deben cumplirlo, tan sencillo como eso.

Lo que en realidad pasa es que los tribunales vienen decidiendo "en justicia" que el propietario no debe percibir más cantidad que la que corresponda al perjuicio realmente producido por la extinción anticipada, es decir, los meses que la vivienda permanece sin alquilar.

Deaquíydeallí, lo que sucede, según los letrados, es que la  jurisprudencia  condena a esa indemnización también para contratos de duración pactada igual a cinco años.

pero no para contratos de un año y prorrogables. (en esos casos viene siendo los meses que el piso esté vacío)

al menos si no es así me lo he perdido. Y yo leo lo que escriben los profesionales con gran interés.

Pues yo discrepo con juan carlos perez y con inmoboteros en el tema de la indemnización.

Precisamente interpretando el artículo 11 de la LAU

Artículo 11. Desistimiento del contrato

En arrendamientos de duración pactada superior a cinco años, podrá el arrendatario desistir del contrato siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años y dé el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses.

Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste de cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

El artículo dice claramente que la indemnización a la que hacen referencia se refiere a contrato de duración pactada superior a 5 años y que se hayan disfrutado al menos 5 años.

Por lo que la indemnización a la que hacen referencia no se aplica en este caso.

este tema de la indenmizacion por desestimiento me parece el cuento de nunca acabar. me parece increible q esto no se haya fijado y cuantificado por la juristprudencia hace años, y la gente siga opinando cada uno una cosa distinta

discrepo con los señores abogados en una cosa. das a entender q el inquilino o la empresa debe pagar la indenmización hasta ahi 100% de acuerdo. Pero no puntualizas nada sobra la cantidad a pagar, por lo q el q lea tu consejo entiende q debe pagar lo que al casero le de la real gana de pedirle, y eso no es asi

inmoboteros ha hecho un gran aporte, por un lado tenemos q las indenmizaciones que decida poner en el contrato el casero por desestimiento, no pueden ser superiores a las indicadas en el articulo 11 (entiendo q si pueden ser inferiores).

y por otro lado q si es algo q no se pacta será pq el casero no prevee q le cause ningun daño el desestimiento y por tanto no necesitas pagarle ninguna indenmizacion q no se establecio en el contrato. si ahora quiere dinero debio haber incluido esa clausula en el contrato y limitar el importe al maximo previsto en la ley, yo tengo clarisimo q si no puso clausula de indenmización alguno es porque no habia nada q indenmizar, pues si se va un inquilino mete otro y santas pascuas. y el q ponga dicha clausula es porque prevee dificultades en encontrar un nuevo inquilino.

solo queda interpretar el articulo 11 para terminar el debate, la indenmizacion maxima es un mes por cada año q reste por cumplir.

y si resta por cumplir de 1 a 11 meses (es el caso mas habitual de un contrato/prorroga por un año), la indenmizacion es de Numero meses faltan * renta mensual / 12

asi q como maximo sera un mes y normalmente sera menos de la mitad. es una indenmizacion muy pequeña frente a opiniones q la cuantificaban en mucho mas dinero

disiento tambien de la respuesta de mari lolis, pero  tambien le indico mire bien su contrato y que estipula conforme a periodos minimos, desestimiento etc.. puede que alli encuentre la respuesta.

ahora bien  el traslado laboral  si puede ser una causa de desestimiento de contrato, puesto que si no se traslada puede eperder su  trabajo,  con respecto a l que la compañia  pague indennizacion, lo veo dificil puesto que  si el arrendatario tiene movilidad la boral ,  todo esta dicho.

negocie con su casero y expongale la situacion, que si no se traslada  perdera e el empleo y no podra pagar.

tambien indicarle que lea su contrato pues lo de la indenizacion es un pacto posible contemplado en la ley pero si no esta en contrato no es obligatorio, ( esta controversia la debe interpretar un juez)

extracto  LAU:

Artículo 9. Plazo mínimo

1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo. 

articulo 11...

.....Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste de cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.....

Hola victorag:

coincido con la respuesta de mi compañero pholmo.

reciba un cordial saludo

Despacho Armando García Fernández.

Email:: armandogarcia@ical.es

http://letradosalquileres.es.tl

Lamento disentir con marilolis, el cambio de trabajo, a mi entender, no es causa justificada para dejar incumplido un contrato, si es voluntario pues por eso, si es forzoso deberá ser la empresa que ordena el traslado la que compense la indemnización, que no penalización, que debe pagar el inquilino incumplidor.

Para ampliar o aclarar esta información puede  hacerlo llamando al teléfono: 807 520 008 donde será atendido directa e inmediatamente (1,18 eur./min. Desde fijo; 1,53 eur./min. Desde móvil)

http://pedrohernandezabogado.blogspot.com/

pues diles que no, que ellos no son nadie para penalizarte, que las multas las pone la policia y para temas de tráfico, que un particular o empresa privada no es nadie para poner multas, que si tu no cumples el contrato que te demanden y que sea un juez el que decida si les has de dar algo y cuanto. Menuda jeta.

Si te has de ir por trabajo es causa mayor y puedes rescindir el contrato.

Si no estan de acuerdo pues eso, que te demanden y  a ver que dice el juez.

Y la fianza te la han de devolver, porque es para desperfectos y posibles servicios pendientes, si no hay desperfectos ni servicios pendientes no pueden quedarsela.

Sobre todo no te marches sin la carta de rescisión firmadita.