Penitenciales: que son las únicas que permiten resolver o desistir del contrato, mediante la pérdida o la restitución doblada y a las que específica y únicamente se refiere el art. 1454 CC, y, por otro lado, ha de recordarse que es reiterada y uniforme doctrina de esta Sala la de que no cabe entender que el empleo de la palabra "señal" exprese necesariamente la facultad de separarse del contrato, pudiendo ser estimada, sin error, como anticipo del precio (SS 11 Oct. 1927, 5 Jun. 1945, 20 Abr. 1955, 15 Oct. 1956) y que el contenido del art. 1454 CC no tiene carácter imperativo, sino que, por su condición de penitencial, para que tenga aplicación es preciso que por voluntad de las partes, claramente constatada, se establezcan tales arras, expresando de una anera clara y evidente la intención de los contratantes de desligarse de la convención por dicho medio resolutorio, ya que, en otro caso, cualquier entrega o abono habrá de valorarse y conceptuarse como parte del precio o pago anticipado del mismo, teniendo tal precepto egal un carácter excepcional, que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en el sentido de que se trata de arras penitenciales, a que, en otro caso, la suma recibida sirve precisamente para confirmar el contrato celebrado (SS 7 Feb. 1966, 20 May. 1967, 16 Dic. 1970, 10 Nov. 1983, 10 Mar. y 12 Jul. 1986, 30 Abr. 1988, 9 Mar. 1989, 12 Dic. 1991, entre otras muchas)

Un cordial saludo

Penales: como entrega de cantidad para responder del cumplimiento del que tienen una función estricta de garantía de cumplimiento, ya que se pierden si el contrato se incumple, pero que no permiten desligarse del mismo( STS de 9 de Marzo de 1989). junto a los cuales pueden ponerse además las conocidas como penales,  con las que en efecto se confunden cuando lo entregado como "arra" no se imputa al precio, sino que funciona de modo similar a lo que ocurre con la cláusula penal del artículo 1154, como resarcimiento, en este supuesto anticipado, para el caso de incumplimiento y siempre con la posibilidad de reclamar que la obligación pactada sea estrictamente cumplida; En las arras penales y para el caso de incumplimiento, la parte cumplidora dispone de la opción de exigir el cumplimiento, con la correspondiente indemnización por daños y perjuicios, que deberán ser probados, o resolver el contrato donde las arras constituyen una pena. En caso de incumplimiento, las arras pueden tener que devolverse duplicadas pero, a diferencia de las penitenciales, sólo en el caso de que las partes lo hubieran pactado, abonando la jurisprudencia esta tesis, así la STS de 26 de Diciembre de 1991, 19 de Mayo de 1998

Clases de arras

Con arreglo a la función que desempeñan, en la actualidad, podemos distinguir tres tipos de arras patrimoniales: confirmatorias, penales y penitenciales( STS de 24 de Octubre del 2002.) La mera entrega a cuenta o anticipo, sin mediar arras, no se da a título de cautela, como en la figura arral, sino a cuenta del precio, y constituye no una medida de refuerzo, sino un cumplimiento parcial por parte de uno de los contratantes. Así, el empleo de la palabra “señal” es necesariamente un anticipo del precio (SSTS de 2 de Diciembre de 1988, 9 de Mayo de 1990, 20 de Febrero de 1996.)

Confirmatorias: Las arras confirmatorias actúan en el ámbito obligacional de los contratos con fuerza vinculante que no faculta, por tanto, para resolver las obligaciones contraídas y que normalmente se corresponden con las entregas o anticipos del precio a cuenta(STS de 22 de Septiembre de 1999). Ante su incumplimiento se aplicará el artículo 1.124 CC

Hola:

He escogido este hilo al azar para dejar mi parecer ante los contratos se reserva y las arras, ya que es un tema muy controvertido en este foro y con disparidad de criterios.

Los siguientes post deberán ser leidos del último al primero para que se puedan entender.

Reserva de arrendamiento. La Sentencia del TS  de 13 de Octubre de 2.005, que viene a resumir la doctrina jurisprudencial sobre el precontrato y sus consecuencias. :” En efecto, el llamado precontrato, contrato preliminar o preparatorio, o "pactum de contrahendo" bilateral de compraventa tiene por objeto constituir un contrato y exige como nota característica que en él se halle prefigurada una relación jurídica con sus elementos básicos y todos los requisitos que las partes deben desarrollar y desenvolver en un momento posterior ( SSTS 23 Diciembre de 1.995; 16 de Julio 2003 , entre otras), cuya efectividad o puesta en vigor se deja a voluntad de ambas partes contratantes.”

Aunque hace referencia al precontrato de compraventa, lo cierto es que su doctrina es plenamente aplicable a todos los precontratos, según reiterada jurisprudencia. Por lo tanto, el contrato de reserva  de vivienda o de local debe contener los acuerdos esenciales que las partes hayan alcanzado respecto al futuro contrato de arrendamiento.

Tambien indicarte que si despues del estudio de viabilidad te aceptan finalmente como arrendatario, exige un documento por escrito de esa aceptacion, ya que si al final existe un retracto por parte del arrendador sea cual fuere el motivo que implique no llevar a buen término la firma del contrato de arrendamiento estás en tu derecho de exigir el doble de la cantidad entregada que serian 400 € en este caso.

Hola.

Si te retractas perderás la señal entregada sea cual sea tu motivo ya que la reserva implica un compromiso formal anticipando esa cantidad a cuenta del resto de las cantidades a entregar e impidiendo que otros puedan acceder a ella mientras tu tengas esa reserva vigente. Si no te aceptan como arrendatario por inviabilidad económico-laboral o documental tienen la obligacion de reintegrarte el importe entregado en concepto de señal/reserva ( los 200 € ) . La agencia inmobiliaria no puede cobrarte absolutamente nada hasta que se formalize el contrato de arrendamiento, ya que sus honorarios solo pueden abonarse con la consumacion de todo el proceso que se produce con la firma del citado contrato. Asi que no es legal en absoluto que quieran cobrarte honorarios si la firma no se lleva a buen término. No tienes que abonar absolutamente nada si no firmas el contrato.

Hola. Si te retractas perderás la señal entregada sea cual sea tu motivo ya que la reserva implica un compromiso formal anticipando esa cantidad a cuenta del resto e impidiendo que otros puedan acceder a ella. Si no te aceptan como arrendatario por inviabilidad económico-laboral y/o documental tienen la obligacion de reintegrarte el importe. Si han aceptado tu viabilidad ( exige un documento por escrito de esa conformidad para no tener problemas ) y despues se retractan tiene que devolverte el doble de lo entregado.La agencia no puede cobrarte absolutamente nada hasta que se formalize el contrato de arrendamiento, ya que sus honorarios solo pueden abonarse con la consumacion de todo el proceso que se produce con la firma de dicho contrato. Asi que no es legal en absoluto que quieran cobrarte honorarios si la firma no se produce finalmente. Así que no tienes que abonar hasta el momento de la firma del contrato, momento en que tendrás que abonar lo que hayas pactado con ellos ( máximo 1 mensualidad del arrendamiento ).