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Hago bien? Hasta ahora nunca ha habido problemas.
Hola BUFETE:
Sin ánimo de polemizar contigo, debo matizar tu respuesta:
1º) "Es cierto que es dificil probar el tiempo de duración pactada, pero también es cierto que puede constatarse con una cierta facilidad que el inquilino, de forma ininterrumpida ha venido siéndolo de la finca de referencia, y que la LAU, establece la prórroga obligatoria para el arrendador "HASTA LOS 5 PRIMEROS AÑOS"
De nada sirve poder demostrar que el inquilino, de forma ininterrumpida ha venido siéndolo de la finca, si no se puede probar la duración inicialmente pactada, pues ésto último es donde radica el problema.
2º)"También es cierto que puede realizarse un nuevo contrato con esta fecha (como si fuera el primero), y pretendiendo que las prórrogas pruedan realizarse hasta los 5 años (más los 3 posteriores), pero entiendo que el propietario fácilmente podría probar que no es el primer contrato, y por tanto que no existe ese derecho a prórroga"
No se donde ves la "facilidad probatoria", pues lo común en estos casos es que no se hayan modificado las cláusulas esenciales del contrato, que es la base para entender la celebración de un nuevo contrato en lugar de la prorrogación del contrato primitivo.
3º)"Lo que si es bien cierto es que la mejor de las soluciones sería que el inquilino y el propietario pactaran un tiempo de duración de contrato de 3, 4, 5, o más años, con lo cual entiendo que se produciría una novación de la contratación, pero en cualquier caso excluida de la prorroga forzosa del contrato"
Si se resuelve el anterior contrato y se celebra un nuevo contrato, independientemente de que la duración pactado sea 2,3 o 4 años, será aplicable el artículo 9 LAU 1994.
Recibe un cordial saludo
BUFETPRIETO SLP
profesional
Apreciado compañero Jan:
Es cierto que es dificil probar el tiempo de duración pactada, pero también es cierto que puede constatarse con una cierta facilidad que el inquilino, de forma ininterrumpida ha venido siéndolo de la finca de referencia, y que la LAU, establece la prórroga obligatoria para el arrendador "HASTA LOS 5 PRIMEROS AÑOS".
También es cierto que puede realizarse un nuevo contrato con esta fecha (como si fuera el primero), y pretendiendo que las prórrogas pruedan realizarse hasta los 5 años (más los 3 posteriores), pero entiendo que el propietario fácilmente podría probar que no es el primer contrato, y por tanto que no existe ese derecho a prórroga.
Lo que si es bien cierto es que la mejor de las soluciones sería que el inquilino y el propietario pactaran un tiempo de duración de contrato de 3, 4, 5, o más años, con lo cual entiendo que se produciría una novación de la contratación, pero en cualquier caso excluida de la prorroga forzosa del contrato.
Por otra parte la respuesta original estaba pensada en el hecho de que hay situaciones que es preferible no intentar modificarlas, y máxime cuando requieren que todas las partes lleguen a un nuevo acuerdo.
Un saludo.
Hola:
Vayamos por partes:
1º)"El contrato verbal que dice, entiendo que ya se prorrogó a los 5 años, y a los 3 siguientes, por lo que aquel mismo contrato sigue vigente y prorrogándose de forma automática. Por consiguiente entiendo que jurídicamente no es posible una contratación nueva con obligación de prórroga hasta los 5 años."
Al tratarse de un contrato verbal es prácticamente imposible probar la duración pactada, por lo que se aplicará el art 9 LAU 1994. (1 año). Al llevar 12 años, el contrato de la Sra María lleva 4 años en tácita reconducción civil y, como tampoco se va apoder probar el modo en que se fijó la renta, la duración del contrato vendrá determinada por la forma de pago de la misma, siendo lo habitual la mensual.
De esta forma cualquiera de las 2 partes puede comunicar a la otra dentro de cada prórroga su voluntad de no renovar el contrato. De ahí que para la Sra María sea más beneficioso celebrar un nuevo contrato de arrendamiento de vivienda y así tener derecho a permanecer en la vivienda un mínimo de 5 años.
2º) El caso del Sr jcdfrutos es completamente distinto al de la Sra María, por lo que su respuesta no es de aplicación.
Un cordial saludo
Gracias por vuestros consejos. Mi único miedo es que como es una persona mayor y no tiene problemas de salud, no sé mi situación con respecto a los herederos.
Hola. Si tienes los recibos pagados en tu poder te recomiendo que no lo firmes, ya que el nuevo contrato tendrá nueva fecha y te podrán hechar cuando desee el dueño- dentro de los plazos legales. (Yo tenía contrato verbal- de fecha 1982- y lo cambié a uno por escrito e indefinido y a los 5 años me cambian continuamente de contrato y a los precios que ellos decidieron. De la otra forma solo pueden subir el IPC). Pero no sé seguro si han cambiado las leyes a este respecto.
Hola Maria Tirso:
La respuesta a su pregunta es afirmativa. Por los datos aportados la realización de un nuevo contrato sería beneficioso para sus intereses.
Reciba un cordial saludo
Despacho Armando García Fernández.
http://letradosalquileres.es.tl
Email: letradoalquileres@hotmail.com
Email2: armandogarcia@ical.es
BUFETPRIETO SLP
profesional
Buenos días:
El contrato verbal, es perfectamente válido, solo pueden surgir problemas de prueba de lo que se tenga pactado. Pero si Vd., puede acreditar el pago de la renta, los problemas solo se suscitarán sobre cuestiones menores.
El contrato verbal que dice, entiendo que ya se prorrogó a los 5 años, y a los 3 siguientes, por lo que aquel mismo contrato sigue vigente y prorrogándose de forma automática. Por consiguiente entiendo que jurídicamente no es posible una contratación nueva con obligación de prórroga hasta los 5 años. No obstante ello, la interpretación puede ser diferente, y además según se realice, podría soslayarse esa situación.
En cualquier caso entiendo que es una decisión personal de Vd., según sus necesidades de seguridad en la vivienda y los riesgos de que el propietario considere que esa propuesta le podría traer problemas o no.
