Gracias a todos por las respuestas y comentarios al respecto

Efectivamente Pholmo, la sentencia no es firme porque hay un plazo para presentar recurso, y visto lo visto, me temo que esto no se va a arreglar tan facilmente. Si a mí, que he ganado, no me convence la sentencia y la justificación dada por la jueza, está claro que al casero y su abogado tampoco les parecerá correcta. Si hay recurso quiero participar más en mi defensa, para que el abogado no deje ningún argumento sin utilizar.

Intentaré hablar con el casero para ver si quiere negociar una salida amistosa, así se ahorrará dinero en más pleitos y podrá recuperar ya su vivienda, y yo podré marcharme de una vivienda que es inhabitable y ahorrarme más pleitos para reclamar judicialmente que haga los arreglos necesarios. De paso me haré una idea de si quieren seguir con más juicios, en cuyo caso me tocará pagar un perito y el abogado pedirá que se haga la reparación como medidas cautelares.

Como dice Pholmo, negociar consiste en transigir, y si hace falta perderé dinero para así alcanzar un acuerdo amistoso, marcharme y poder vivir tranquilo.

• juan carlos perez Supongo que la sentencia es firme, es decir que no puede ser apelada, si no es así no conviene 'echar las campanas al vuelo'

Te lo estaba cantando el mejor foro de alquiler ¡enhorabuena!

Era lo más lógico. Me alegro.

un saludo.

ya ha llegado la sentencia, y hemos ganado el juicio y las costas.

Sin embargo sigo sin ver las cosas claras.

Sobre que el casero pueda ejecutar la clausula de necesidad comunicando al inquilino que no desea renovar el contrato y que abandone la vivienda, sin indicar ninguna causa de necesidad concreta, la jueza no dice esta boca es mía. En parte porque mi abogado tampoco ha alegado nada al respecto.

Sobre que esa necesidad desconocida pueda suceder más adelante y no es necesario que exista para no renovar el contrato, la jueza no dice nada tampoco, incluso da la impresión de que lo hubiera dado por bueno, siempre que el día del juicio sí se hubiera producido alguna causa concreta.

Sobre que en el contrato se ponga una cláusula genérica en vez de una causa concreta conocida de antemano, la jueza también lo da por bueno y afirma que es la jurisprudencia mayoritaria en las audiencias provinciales. Es curioso que resuma en 8 lineas la doctrina contraria a la clausula generica y se extiende en 20 lineas explicando la doctrina a favor (permitir necesidades sobrevenidas para así favorecer el mercado del alquiler).

Pero la jueza considera que la necesidad que alega el casero, separación por crisis matrimonial, no está recogida en la cláusula genérica, que dice así:

"el arrendador deja constancia de la posibilidad de que tenga necesidad de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial"

Y como aún no hay sentencia firme de divorcio, la jueza deniega sus pretensiones, aunque dice que si en esa clausula genérica se hubiera recogido las necesidades por crisis matrimonial o separación, entonces la sentencia podría ser la contraria.

Yo pensaba que eso de sentencia firme de divorcio se refería a la necesidad del cónyuge del casero de ocupar la vivienda alquilada, se ve que copiar la ley en la clausula del contrato no es suficientemente generico, deberian haber puesto "el contrato no se renovará por cualquier causa de necesidad  que tenga el casero o su familia de ocupar la vivienda" o algo similar...

1) la comunicación verbal la tendrá que acreditar quién la invoque, y demostrarla.

2) no parece que se pueda alegar una futura causa probable de necesidad, pues la necesidad hay que invocarla cuando corresponde.

y sí, hay abogados que trabajan en madrid y muy buenos.  

pholmo seguro que trabaja en madrid.  

jan Abogados creo que también.

y no sé si Pedro Granada, pero los tres son de lo mejor que encontrarás por aqui y fuera de aquí.

Bueno, jan ya he leido tu enlace y muchos otros sobre este tema, y me parece que este caso trae novedades que no he visto comentadas en ninguno de los sitios que he estado mirando.

Hasta ahora parece que nadie se ha mojado sobre esas novedades, que son estas:

1) Puede el casero realizar la no renovación por necesidad sin indicar cual es la necesidad ni quien la tiene en concreto, o por medio de una comunicación verbal? en mi opinión no puede porque el inquilino queda totalmente indefenso, y la persona con la necesidad no tiene obligación de ocupar el piso pues ni se sabe quien es y el inquilino no tiene forma de ejercer sus derechos.

2) Puede hacerse una no renovación por necesidad sobrevenida o con una cláusula generérica, si la necesidad aún no se ha presentado y se prevee que suceda en el futuro? ese es mi caso, el caseo prevee que necesitará el piso durante este año de contrato por su separación, incluso prevee que en el trabajo le van a trasladar a madrid y el piso que tiene no le quedará tan cerca del trabajo como el de guadalajara. ¿que hubiera pasado si ninguna de sus previsiones de esa necesidad se hubiera cumplido? y no me vale lo de que si ocupa el piso en 3 meses asunto arreglado, porque lo habría ocupado sin haber necesidad solo para rescindir mi contrato y echarme.

A mi me parece que esos puntos los tengo a mi favor, pero respondiendo a paolo_x, mi mayor miedo en este juicio es que el abogado, catedrático de derecho civil no hace más que cagarla desde que lo he contratado. Me pierde las pruebas que le he dado y demostraban que he sido víctima de coacciones para abandonar el piso, prepara el juicio conmigo en 30 minutos y me da largas todo el tiempo, luego durante el juicio se equivoca en varias leyes de arrendamientos que yo conozco sin ser abogado, incluso llega a decir que la reforma del artículo 9.3 se la ha inventado mi casero, esos dos puntos que creo están a mi favor ni siquiera los menciona en mi defensa, y cuando aprovecho un receso para decirselo, la juez me echa la bronca porque no se me permite hablar con mi abogado si la está cagando...

¿Hay algún abogado especialista en arrendamientos, que ejerza en madrid, que me podáis recomendar? Porque me gustaría cambiar de abogado para los próximos juicios, o el recurso si llegamos a eso.

Hola juan carlos:

le sugiero la lectura del siguiente enlace por si en un futuro le sirve de ayuda:

http://letradosalquileres.es.tl/La-denegacion-de-la-prorroga-del-articulo-9-LAU-1994.htm

reciba un cordial saludo

despacho Armando García Fernández.

http://letradosalquileres.es.tl

Jo. como voy, ¡asesorar! (¿Por qué me saldrá la x? )

Estoy con Paolo, pero el que mejor te asesorará es tu abogado que sabe de todo el papeleo. Yo nunca entenderé lo de la cláusula de necesidad (yo nunca la pngo) ya que si me hace falta la vivienda... con lo que cobro,pago otra,incluso más barata por ser divorciado y necesitar menos espacio

Otra cosa,si le dieran la razón (no creo) al casero, vigila el que debe ocupar esa vivienda NUNCA alquilarla

Juan Carlos, 

Gracias por volver a contarnoslo. Yo sigo pensando que tienes las de ganar; pero esta claro que nuestra vision es parcial; por lo que no podriamos opinar "con todo".

de nuevo agradecerte el tiempo dedicado y pedirte otra vez que nos vayas contando. Se puede aprender mucho de un caso como este.

tomatelo con toda la filosifia que puedas; pues al fin y al cabo ahora "la suerte esta echada" (aunque entiendo evidentemente la angustia).

por otro lado, en adelante no aceptes las clausulas de necesidad; yo personalmente nunca las acepto; ni parciales ni completas; sobretodo si pago una agencia.

suerte y ánimo.

pablo.

El juicio ya se ha celebrado.

Los caseros renunciaron a pleitear por el punto 2, incumplimiento de contrato por la necesidad de hacer obras por la avería, y se centraron en el punto 1, la necesidad de la vivienda.

Sobre la necesidad, alegan que se ha notificado en tiempo y forma por medio del burofax que me mandaron un mes antes de la renovación del contrato donde queda claro que no tienen voluntad de renovar el contrato (recordemos que no indican causa alguna), y aparte dicen que verbalmente nos dijeron cual era la necesidad concreta, lo que es falso pq nos dijeron que nos fueramos pq eramos malos inquilinos, y centraron los interrogatorios en desmostrar esa parte. También presentaron un burofax de octubre donde nos indican cual es la necesidad por la que no nos renovaron el contrato en mayo.

La necesidad que alegan por separación de uno de los caseros, lo cual ni se había producido cuando nos intentaron echar, pero lo justifican en que habia empezado el proceso de separación y la necesidad era inminente. Presentaron pruebas de que con posterioridad ese proceso siguió adelante, incluyendo nuevas propuestas del acuerdo de separación del casero con su mujer, que todavía no es definitivo (y ya han pasado 6 meses).

Dicen que el casero ahora ya no vive con su mujer, que ella se ha quedado la casa en madrid y que la segunda residencia familiar a la que se ha ido el casero es en guadalajara, y en el trabajo le han trasladado a madrid, y ha tenido que alquilarse un piso en la capital y ha presentado el contrato de alquiler como prueba de la necesidad.

Piden que pague las costas porque han intentado negociar conmigo para que me vaya sin exito, pero nunca han querido negociar nada y por eso hemos llegado a esto. Ahora hay en juego miles de euros en costas y estoy preocupado por si pierdo.

He decidido que la proxima vez que un casero me diga que me vaya, lo mejor será dejarse de lios y marcharse, este juicio me está destrozando los nervios, ahora entiendo la maldicion gitana

Gracias paolo, es un caso interesante porque yo no conozco precedentes de que se pueda deshauciar a un inquilino porque es necesario hacer una o varias reparaciones grandes, las cuales por ley debe hacer el casero, y se invoque la obligación para el inquilino de mantener el piso en perfecto estado. Como ganen esta demanda sentaría un precedente incomprensible, por el cual los caseros ya no están obligados a realizar las reparaciones que afecten a la habitabilidad, sino que puden resolver el contrato directamente alegando el mal estado de la vivienda, y luego descontar el coste de las reparaciones de la fianza al inquilino.

Con respecto a la famosa cláusula de necesidad del artículo 9.3, si el juez da por buenas las pretensiones del casero, ya no es necesario ni siquiera especificar cual es la necesidad concreta que tiene el casero o sus familiares, sino que basta con expresar la voluntad de no renovar el contrato antes de las prórrogas periódicas (durante los primeros 5 años) para resolver el contrato. Esto supone que una vez deshauciado el inquilino, los caseros no tienen obligación de ocupar la vivienda, pues no se sabe quien tiene la necesidad en concreto. Y tampoco hace falta que haya una necesidad sino la mera conveniencia del casero mudarse a la casa alquilada, pues el casero tiene otra casa para uso exclusivo y la casa alquilada creo que le pilla más cerca de su hermana o más cerca del trabajo. Del tema de que la cláusula del contrato sea genérica ya ni hablamos porque es un tema jurídicamente conflictivo.

Juan Carlos, 

Desearte suerte, y pedirte que nos vayas contando; pues me parece un caso enriquecedor.

pablo.

Por alusiones:

Ante todo decirle que si ha encargado contestar a la demanda a un abogado debe depositar su confianza en él, ya que nadie conoce mejor el asunto. Efectivamente en un juicio verbal la documentación se aporta en el acto de la vista, después de contestar a la demanda.

Como bien señala Crazyh supongo que no será un desahucio por falta de pago, puesto que en tal caso no hay otra alegación que el pago o consignación de los alquileres, los demás temas no pueden invocarse en ese juicio

En mi blog http://www.pedrohernandezabogado.com/ puede encontrar más información sobre estos temas y  si prefiere una atención personal y directa, con un pequeño gasto controlado por vd.,   puede hacerlo llamando al teléfono, 807 520 008 (Coste de la llamada: 1,18€ por minuto desde teléfono fijo y 1,53 € por minuto desde móvil).