Por cierto, otra cosa: la sentencia a la que se ha referido PHOLMO y que había mencionado antes Pelayo trata sobre un local de negocio.

Por tanto no le es aplicable el art. 17.2 LAU que es para viviendas y por tanto la doctrina que contiene no sirve de contraejemplo ni a la otra postura ni a las otras dos sentencias que he citado.

Cuidado con eso.

No, no Piscis Tres, mi respuesta es tan respuesta como la de Pelayo, e igualmente clara y respaldada por dos sentencias. No es peor respuesta ni mucho menos y no es una mera "opinión personal". Insisto en que está respaldada con toda claridad por dos sentencias.

La postura tuya y de Pelayo es perfecta, hasta el punto de que yo mismo estoy de acuerdo y me parece más justo, pero cuidado porque no es seguro que un juez opine lo mismo. Hay que tener cuidado con la respuesta que se le da a la consultante cuando hay al menos dos sentencias que dicen lo contrario con toda claridad. Además recuerdo haber leído respuesta de Jan en el mismo sentido en el que yo apunto.

Te repito que yo estoy de acuerdo con esa opinión, pero no es lo que se deduce al 100% de la jurisprudencia, y eso es lo que debemos advertir a la consultante.

Silvia, tu pregunta ha sido concreta y clara y la primera respuesta del Abogado Pelayo de Salvador también lo ha sido, todo lo demás son opiniones y sentencias aportadas en apoyo de cada opinión, que en principio no te afectan y que unicamente te pueden confundir y darte temor en un supuesto improbable de que tu duda pueda derivar a la vía judicial. 

A todos nos preocupa lo que pueda pasar ante una duda, sea jurídica, medica o de otra índole y seguro que en cada caso se pueden encontrar criterios discrepantes, pero hay que tomar una decisión y en tu caso la más acertada es la de D.Pelayo. 

Personalmente estoy de acuerdo con Pisicis Tres, pero en un Estado de Derecho lo que vale no son nuestras opiniones, sino lo que mandan los jueces, así que ahí va otra sentencia más, y esta es muy reciente, la dictada el 7 de febrero de 2014 por la sección 6. ª de la ap de Valencia (Ref. El Derecho edj 2014/60112), en cuyo fundamento de derecho tercero dice literalmente:

• “[. ]. Sostiene la recurrente que no pudo devengarse una mensualidad más desde octubre de 2012, lo que es interpretar erróneamente el contrato, pues éste en la estipulación quinta establece que la renta mensual debe abonarse dentro de los siete primeros días de cada mes. Es decir, Tras el requerimiento amistoso, la entrega del local, el 5 de noviembre de 2012, suponía que existía ya obligación de abonar la renta correspondiente a dicho mes, al no haberse acreditado ni alegado nada ningún pacto en contrario. [. ]. ”

está claro que nos vamos a encontrar sentencias que digan lo contrario, pero como poco debemos poner en guardia a la consultante para que sepa qué puede pasarle si no tiene la suerte de que le toque un juez “Favorable”.

Silvia, yo soy arrendador, mi opinión puede no coincidir con algún profesional que ha intervenido, pero sí con el primero en hacerlo, cuya respuesta considero, clara, perfecta y ajustada a lo previsto en el artículo 11 de la Ley, por consiguiente si comunicas el desestimiento del contrato, dentro de tiempo y forma, con treinta días de antelación, el contrato fine al vencimiento de dichos treinta días y por tanto no te pueden cobrar ni un día mas de alquiler, otra cosa es si está prevista una indemnización, la cual de existir puesta en  el contrato se aplicará desde la fecha de la terminación del plazo de los treinta días hasta el total del plazo convenido de arrendamiento.

Resumiendo, para una jovencita de cinco años, lo notificas el 15 de Noviembre y pagarás hasta el 15 de Diciembre.

Los efectos son equivalentes, pero no la causa. Puestos a llevar al extremo ese razonamiento podemos decir que la muerte del inquilino es equivalente a la terminación del plazo ¿no? porque como los efectos son los mismos, ..., no creo que un juez lo viera tan claro.

Por otra parte yo en mis contratos tengo muchísimo cuidado con ese asunto de los días, te lo garantizo, precisamente porque me conozco el paño y sé que este asunto trae problemas, y así se lo digo a las partes (que casi nunca me hacen caso y luego vienen los problemas).

Mis soluciones son tres:

1.- "regalar" al inquilino los días finales del mes que entra en régimen de "precario" (comodato en realidad) con la "excusa" de facilitarle la mudanza. Añado que el arrendamiento comienza el día 1 del mes siguiente y asunto resuelto.

2.- otra posibilidad que es muy buena pero que no gusta a los clientes y por eso no la hago es decir que la duración inicial del contrato es de tan "sólo" esos 10 días (del 20 al 30). Llegado el día 1 del mes siguiente se prorroga automáticamente por un año (art. 9) y al menos por 3, con lo cual las fechas cuadran y por lo demás los efectos del contrato son los "normales". El problema es que las partes se extrañan de esa configuración y no quiere ni oir hablar de ella con lo cual nunca lo hago.

3.- LA MEJOR SOLUCIÓN: cambiar las fechas de pago: si el inquilino entra el día 20 yo pongo en el contrato que las fechas de pago son del 20 al 25 de cada mes y asunto más que resuelto. La pega qu suelen ponerte los inquilnos es que ellos cobran el día 1 y cuando llega el 20 ya no les queda dinero (literalmente auténtico). Por eso al final lo más normal es que termine habiendo problemas.

En la práctica la solución que más cuadra es la primera, la del precario. Y asunto resuelto.

No me parece original que un desistimiento unilateral con base en la Ley o permitido por el contrato no pueda ser equivalente a una terminación por expiración de plazo. Los efectos son exactamente los mismos, precisamente porque no se trataría de un incumplimiento (siempre que haya sido anunciado con la antelación prevista).

Vamos, que a tu entender si un inquilino se te va el día 11, le cobras el mes entero, ¿no? Yo que tu lo pondría en tus contratos expresamente. Si alguien te firma eso es que claramente no se ha leído el contrato.

Bien: es que se "nota" que (como suelo decir) no te has puesto muchas veces delante de "el tío de las puñetas" (el juez). Cuando lo haces te vuelves muchísimo menos teórico, y aprendes la psicología de los magistrados, que no es nada propensa a las teorías "creativas".

1. - veo prácticamente imposible defender que el desisitimiendo unilateral es una forma de terminación por expiración del plazo. Creo sinceramente que delante de un juez ese argumento sería no ya inválido sino posiblemente contraproducente (los jueces se enfadan con los argumentos "originales").

2. - se me ha ocurrido un argumento muy bueno: si el plazo y la cuantía del pago no coincide con el plazo de ocupación ni la cuantía es mensual, bien que podría el inquilino haber previsto ambos extremos al pactar el contrato, ya que así lo permite expresamente el art. 17. 2. Por tanto, si el inquilino no ha pactado nada al respecto, lo que no puede hacer luego es intentar no cumplir sus obligaciones contractuales y legales aludiendo a un enriquecimiento injusto o a una ultraactividad que bien podría haber evitado con una mínima diligencia. El casero no tiene por qué soportar el daño asociado a decisiones del inquilino que tienen consecuencias indeseadas que para mayor inri dicho inquilino podría haber evitado en un momento previo.

Solo asesor jurídico, y sigo haciendo la misma abogacía (preventiva), como podrás ver por mis respuestas, intento siempre evitar el pleito.

A pesar de ello, siempre analizábamos la jurisprudencia antes de emitir nuestras opiniones, pero con un filtro estricto de posibilidad de aplicación (por eso insisto tanto en que la sentencia que citas no es aplicable).

En cuanto a tus puntos:

1.- El desistimiento anticipado amparado por la Ley es una situación de terminación del arrendamiento por expiración del plazo, ya que el arrendatario tiene la facultad de disponer de ese plazo.

En caso de que no estuviera amparado por la ley, estaríamos ante un incumplimiento que podría ser aceptado (llevando a la terminación en las condiciones que soliciten) o no (exigiendo el cumplimiento).

2.- La ley y la jurisprudencia tienen que interpretarse, es lo que estoy diciendo. Entiendo el devengo de la renta en los primeros días de mes, pero dicho devengo no puede alcanzar más allá del efecto temporal del arrendamiento, ya que estaríamos en un supuesto de ultraactividad del contrato (y, lo más grave, solo para una de las partes).

3.- Sé que un arrendamiento de temporada no aplica el 17.2, al igual que no aplica tampoco al contrato de suministro eléctrico. Era una forma argumentativa de "reducción al absurdo".

PD: La palabra enésimo existe.

Vuelvo a repetir por n-ésima vez que yo no lo creo, pero no debemos contestar según nuestras opiniones sino segun la Jurisprudencia.

De todas formas por ser "abogado del diablo" te digo brevemente:

1.- cuidado, porque en el caso de la consultante el contrato no termina, es ella la que desiste unilteralmente por mucho que lo permita la LAU.

2.- respecto a tu ejemplo del día 20: yo no lo creo, pero de la Ley y de la Jurisprudencia que he visto deduzco que puede mantenerse que haya que pagar el mes completo aunque a mí no me guste. Por dar argumentos podríamos alegar que aunque el contrato termine a fin de mes, el inquilino tiene derecho a quedarse hasta fin de mes, porque así se lo permite el pago de la renta.

3.- en un contrato de temporada no hay caso porque no se rige por el art. 17.2 LAU.

Vuelvo a repetir por n-ésima vez: no estás discutiendo conmigo sino con los jueces. A mí no tienes que convencerme.

Una pregunta por curiosidad: ¿tú has llevado muchos pleitos con "toga" cuando estabas en Garrigues, o eras más bien abogado "consultor"?

Desde luego, no le recomendaría que pague de más cuando CLARAMENTE el contrato termina...

Vuelvo a mi ejemplo: Arrendamiento suscrito por plazo anual el 20 de mes, se pagan esos 10 días y se acuerda que, en adelante, los pagos se realizarán el 1 de cada mes. Está claro que el arrendamiento terminará un 20 de mes... ¿¿¿De verdad crees que tiene que pagar el último mes completo???

¿¿Si firmas un arrendamiento de temporada de 15 obligarías a pagar la mensualidad completa porque la renta se devenga por meses??

¿¿Tu pagarías la electricidad de septiembre si has dado de baja el servicio en agosto??

Insisto que la cuestión aquí es que el arrendatario tiene una facultad legal de desistir del contrato en cualquier momento, fijando la fecha de TERMINACIÓN LEGAL del contrato.

Entender que debe abonar la renta de la mensualidad completa es lo mismo que entender que el arrendamiento no termina el día 15 y, a efectos prácticos, te cargas la facultad de resolución del arrendatario, obligando a que sea siempre coincidente con la fecha de finalización del mes.

Un saludo,

www.desalvador.es

Si, pero es la que tenemos, no hay otra. La pregunta es: con esos antecedentes ¿qué le aconsejamos a la consultante?

León, por fin he tenido acceso a la sentencia a que te refieres y creo que claramente no es aplicable al caso por los siguientes motivos:

1) Se trata de un arrendamiento que comenzó el día 17 de mayo de 1999 y del que la arrendataria desistió unilateralmente el 1 de junio de 1999.

2) Que no se abonó en el momento de firma del contrato la primera mensualidad del contrato por adelantado.

3) Que, además del pago de la renta, se obligó al pago de media mensualidad adicional como consecuencia del incumplimiento del preaviso.

Todavía me parece generosa la posición del juzgado ante este incumplimiento pero, en todo caso, creo que manifiestamente, no es aplicable al supuesto, ya que fijada una fecha de terminación del contrato no puede exigirse renta más allá de dicha fecha de terminación (supuesto distinto de este, donde es un desistimiento anticipado sin amparo legal).

Pelayo: como tantas veces en este foro veo que no me hago entender.

Si yo estoy de acuerdo. El problema es que no es a mi a quien tienes que decirle eso, sino al Iltmo. Sr. D. Fernando Paumard Collado que fue el ponente que dictó la setencia justo contraria a la opinión que mantenemos. Nosotros no creamos ni Jurisprudencia ni criterios interpretativos, simplemente orientamos a los consultantes sobre los criterios que establecen los jueces, aunque no coincidan con nuestras opiniones.

Y en este caso las pocas sentencias que tenemos dicen más bien lo contrario que lo que opinamos. Los jueces sabrán por qué dictan lo que dictan, pero mientras lo averiguamos o no, no nos queda más remedio que adaptarnos a lo que digan.

León, en cuanto a lo de la jurisprudencia, las AP y los TSJ están muy bien, pero no son fuente del Derecho (solo el TS lo es). Por tanto, como criterio interpretativo está bien.

No obstante, ante la ausencia de jurisprudencia 100% aplicable al caso (especialmente por lo que he dicho, que es una terminación en condiciones y no un simple desistimiento unilateral "porque sí"), no creo que la consultante deba abonar el mes entero, ya que es ella la que podrán la fecha de terminación del contrato haciendo el correspondiente preaviso en los plazos que marca la Ley.

Por tanto, que se devengue la totalidad de la renta sería un supuesto de ultraactividad del contrato.