En mi opinión deberíais redactar uno nuevo con las nuevas condiciones, lo que tú "le mandaste" si no lo tenéis firmado por ambas partes o tú no tienes las seguridad (por escrito) que lo ha leído no sirve de nada.

Ojo con los contratos.

En cuanto a la fianza se puede seguir utilizando la misma que el primer contrato, siempre y cuando tú lo consideres y que no haya incurrido en falta de pago de alguna de las mensualidades, al hacer un contrato nuevo puedes hacer constar que recibes la fianza, porque tú ya la tienes, puedes poner la cantidad que tengas o puedes especificar la nueva cantidad que creas oportuna con las nuevas condiciones.

Dos cosas.

El contrato que firmásteis hace un año, se renueva automáticamente hasta 5 años si el inquilino lo desea y sin que tengáis que hacer nada de nada. Pasados esos 5 años, si ambas partes lo desean, se renovará automáticamente por 3 años más, sin hacer nada de nada.

Al llegar a los 8 años, si ambas partes quieren, es cuando se redacta otro documento nuevo.

Y respecto a la rebaja del alquiler, bastará con que firméis un anexo con una sola cláusula, diciendo que exclusivamente para esta anualidad que va desde mayo de 2009 a mayo de 2010, el precio de la renta mensual sérá de xxxx, y que a partir de mayo de 2010, el precio será ...

Respecto a la fianza, en teoría durante los 5 primeros años no se toca, se deja la fianza equivalente al alquiler del año 1º

Mi consejo es mantener en todo el contrato anterior, haciendo una diligencia por la que temporalmente se reduce el precio del alquiler (6 meses o un año).

En mi blog pedrohernandezabogado.blogspot.com estoy a su disposición por si le puedo ayudar directamente.