Ok, Jan gracias.

compañero pholmo ¿podrías darnos tu opinión en este punto?

Hola Vixo:

En mi opinión la duración inicial del contrato debe ser de 1 año y 6 meses por las razones expuestas por mi compañero León en su última intervención. Posteriormente, usted puede preavisar con 2 meses de antelación al cumplimiento del plazo pactado su necesidad de ocupuar la vivienda al día siguiente de la finalización del mismo.

reciba un cordial saludo.

   http://letradosalquileres.es.tl

Vixo: efectivamente como te dice Pelayo, no vemos la cosa clara. Ten en cuenta que el artículo de la LAU que permite denegar la prorroga por necesidad es de hace un año, y por tanto no tenemos aún sentencias que resuelvan nuestras dudas.

De todas formas, en este caso concreto, puede que Pelayo tenga razón en que es mejor poner la duración inicial de año y medio, porque eso permite encajar el supuesto con el art. 9.3 LAU con tus necesidades. Me explico: lo que dice la Ley es que el inquilino tiene que estar al menos un año y después notificar la denegación de prorroga. Si pones en el contrato la duración de año y medio, la prórroga sería al año y medio, pero tú le dirías al inquilino al año que no va a proceder la prorroga al año y medio. Además al hacerlo así cumplirías con el requisito de preavisar con al menos 2 meses de antelación, con lo cual todo encajaría, que es punto más o menos lo que ha dicho Pelayo en alguna respuesta anterior. Creo que así podría funcionar sea cual sea la interpretación final del art. 9.3 LAU, y con eso te quedas tranquilo.

Rogaría a Jan y PHOLMO que entren en este hilo y nos den su opinión.

Buenas vixo, 

Como ves, León y yo no nos ponemos de acuerdo porque no hay uan interpretación directa de la LAU que nos permita decirte con claridad que tienes derecho o no. 

En principio la ley unicamente faculta al arrendado para no permitir la prorroga anual, es decir, que puedes terminar al año o a los 2 años, pero no al año y medio. No obstante, me inclinaría a pensar, siguiendo lo que dice León, que una interpretación actualizada de la ley no debería ponerte problemas. 

En todo caso, no es una respuesta directa y puede que tengas problemas con el inquilino si se opone a abandonar la vivienda. 

Hola a todos.

Muchas gracias por sus respuestas.

El inquilino sabe que es por un año y medio pero en el momento de redactar el contrato tuve la duda si había que incluir el período concreto o no.

De todas formas, por curiosidad, si no supiese que dentro de año y medio voy a necesitar la vivienda para vivir en ella, ¿habría algún tipo de problema aunque avisase con 2 meses de antelación?

De nada Pelayo, es la pura verdad, la tuya es una interpretación muy sensata. Es que es lo típico que ocurre cuando no hay Jurisprudencia. De hecho, incluso habiéndola es fácil que sea contradictoria, con lo cual ni siquiera así estamos seguros, pero en este caso todavía más.

En cuanto a lo que comentas sobre que no haya problemas, mi experiencia es justo la contraria: en un alquiler siempre hay problemas, pero bueno. También es posible que aquí lleves razón, no es ninguna tontería tu postura.

Gracias León por tu comentario. Yo tampoco pretendo sentar cátedra, de hecho, tiene mucho sentido tu comentario, pero me da la sensación que se pretende que el arrendatario tenga mucha más flexibilidad que el arrendador (todavía arrastramos ese vicio) y las partes no son exactamente iguales. (por ejemplo, la interpretación que hacemos de la facultad de desistimiento anticipado)

Por mi parte, creo que es bueno ponerlo en el contrato porque considero que si se sabe desde el momento de la firma, ayuda a las dos partes. Al final son relaciones entre personas, y lo mejor es que todo el mundo sepa lo que se espera de la relación para evitar conflictos futuros.

Ok Pelayo, ya veo el sentido de tu interpretación. Creo que es muy factible, puede ser una interpertación correcta, aunque sigo pensando que la mía es más acorde con el espíritu de la LAU. Pero si que creo que puedes llevar razón. No me atrevería ahora mismo a "sentar cátedra".

Es que lo que ocurre en este caso es lo mismo que con el art. 9.1 LAU: que todavía no hay jurisprudencia al respecto, y no podemos "traspasar" la Jurisprudencia anterior a ésta versión de la LAU porque el tenor literal del art. 9.3 LAU es esencialmente distinto.

De todas formas en lo que sigo discrepando es en la conveniencia de ponerlo en el contrato. Yo no lo haría porque es adelantar información. Dices que ponerla en el contrato evitaría problemas y puede que tengas razón, pero por mi experiencia en un arrendamiento lo más probable es que termine habiendo problemas, de modo que no acabo de verle la ventaja. Pero reconozco que tu opción tiene sentido y puede tener sus ventajas.

No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente.

Por tanto, la ley dice que es una excepción a la prórroga. Si se firma un contrato anual estandar, no podriía recuperarla al año y medio. Si se firma un contrato por año y medio, si, porque lo que se hace es evitar la prórroga obligatoria.

Por otro lado, lo de incluirlo enel contrato es esencialmente para que el arrendatario sea consciente de la limitación de su derecho y, de este modo, no haya problemas.

Los plazos de las comunicaciones son mínimos, nada te impide comunicarlo antes si ya sabes que se dará la circunstancia de que se trate. Además, no hay comunicacion más fehaciente que la firmada por las dos partes en el contrato.

Pelayo: no veo esa interrpretación de la prórroga de la que hablas. El artículo dice bien claro "La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar" no "a la fecha en que vaya a cumplirse la prórroga".

No veo la necesidad de poner en el contrato lo que la LAU te dice que se ponga en un burofax. Amén de que si no se pone en el contrato siempre tienes año y pico para "arrepentirte", cosa que no puedes hacer si lo pones desde el primer día.

En general, en la vida, no es buena cosa adelantar la información.

Leon, ten en cuenta que la Ley únicamente permite que no aplique la prórroga obligatoria, por lo que, de conformidad con la literalidad, no se podría resolver el contrato más que al cumplimiento de cada anualidad.

Creo que es mejor dejar claras la intenciones de las partes,aunque eso suponga que te puedan poner pegas. Con un arrendamiento estandar no podría comunicarse la resolución al año y medio.

Vixo:

1.- poner la duración en el contrato no le servirá para nada, porque el inquilino tiene derecho a estar al menos 3 años, independientemente de lo que diga el contrato.

2.- Basta con avisar al inquilino con al menos dos meses de antelación.

En cuanto a "preavisar" ya en el contrato que va a necesitar la vivienda a los 18 meses, no lo veo mal, pero yo no lo haría, por los siguientes motivos:

2.a) si pone esa cláusula es muy posible que el inquilino le ponga pegas y no quiera firmar. Es una cuestión "comercial", más que jurídica.

2.b) El art. 9.3 LAU dice:"No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares [...]"

Es decir, que según el tenor literal del artículo primero hace falta que transcurra el primer año para después hacer la comunicación. Si pone Ud. en el contrato la comunicación estaría avisando desde antes de que transcurriera el primer año, y aunque es un detalle sin importancia que yo creo que no tendría más consecuencias, parece más prudente ajustarse a la letra de la Ley, sobre todo porque no gana nada haciéndolo en el contrato en lugar de mediante burofax.

Buenas noches,

Tal y como indica piscis, tendrias que ponerlo de forma expresa en el contrato.

Por lo que respecta al preaviso, si el contrato esta bien redactado, puede entenderse que el propio contrato es ya el preaviso de dos mensualidades necesario según la LAU.

En todo caso, es aconsejable que un abogado especializado redacte su contrato. Nosotros podemos ayudarle si lo necesita.

Un saludo,

Considero que puedes, haz las dos cosas, lo pones en el contrato y lo notificas fehacientemente dos meses antes de la fecha prevista a tu ocupación.