Me alegro de encontraros, estoy en las mismas, sobre revisión de la renta, figura textualmente en mi contrato que se será según el "Indice General de Viviendas de Alquiler del IPC"... Firmé sin fijarme y la casera me coló esta ambigüedad. Los primeros 5 años actualizó con el Indice General, luego acordamos una subida del 18 % y los ultimos 4 me ha aplicado el de Viviendas de Alquiler, ya que doblaba casi al General... me dí cuenta tarde (ahora se cumplen 10 años de contrato y me sube un 20%), ¿puedo hacer algo aparte de tragar o irme? Gracias P

(Parte I) Karlangas a Miguel A. Tratando de ayudarle, también con cariño, en el segundo y en el tercero de sus problemas.

El segundo, nace del incumplimiento de lo que usted escribió: ‘Lo que le hemos solicitado a la abogada es que redacte un contrato de arrendamiento que se acoja a la legalidad vigente. Esto es, sin la existencia de beneficiarios’

Sólo conocemos una cláusula de su contrato y en ella, además del ya comentado error de redacción, se ve claramente que su abogada incumple las dos órdenes dadas por usted.

Incumple porque no se acoge a la legalidad vigente estableciendo un IPC diferente del que marca la ley.

Esto, es así, y a usted, en este tema jurídico legal, ya se le ha dicho por activa, por pasiva, más de una vez y por más de un miembro de ‘esta nuestra Comunidad’.

También incumple porque está redactando, su contrato ‘con la existencia de un beneficiario': Usted.

En este punto, le desobedece a usted porque intenta favorecerle con el IPC Alquiler de Vivienda que cree que le va a ser más beneficioso a usted que a su arrendatario.

El tercero le surge a usted del hecho de que, eso, de que le sea más beneficioso a usted, está por ver y puede ocurrir que su abogada acabe colocándole a usted en una posición como si usted se hubiera metido en ‘El negocio de las cabras’ ya sabe ese del que todo el mundo se sale, en cuanto puede, por su escasa rentabilidad.

En este caso, usted, siguiendo por la senda, que su abogada le abre, pasará a hacer beneficiario, de su contrato, a la parte arrendatario. Y tampoco es eso, ¿verdad Miguel A.?

Entenderemos la actuación, de su abogada, si le concedemos (a ella) que, prefiere para usted- el Índice Alquiler de Vivienda (IAdV)- porque es sabedora de que- desde que se publica este IAdV (el primer año completo fue el 2003)- el IAdV venía siendo, superior al IPG General.

Con ello estaría beneficiándole precisamente a usted que no quiere beneficiarios. ¿O, sí que los quiere? ¿O es ... según y como?

Puede que, en esto, también le salga, a usted, el tiro por la culata. Lo digo por que el último IPC General publicado ha sido del 4.9 %, mientras que el último IAdV publicado ha sido del 4.2 %. (Sigue en Parte II)

(Parte II)
¿Es que su abogada no ve, que con la actual crisis galopante, con el aumento de oferta en alquiler, con las ayudas al alquiler, lo que muy probablemente va a ocurrir es que el General pase a ser, de forma continuada, superior al IAdV?

Por esto el índice con el que a usted le conviene firmar, es con el IPC General
Que, además, como se le ha venido diciendo, es el índice legal.
Le recuerdo que, tras su introducción al tema, su pregunta es ¿es esto legal?

Sin la Bolita de cristal es aventurado hacer previsiones y/o cálculos. Si los hace, contemplando:
--un periodo de alquiler de 5 años,
--con un sólo arrendatario o más de uno,
--sin perder renta de uno solo de los 60 meses, 48 de ellos revisados,
--4 revisiones del IPC,
--Previsión de que en los 4 años se mantendrán las cifras actuales de los dos IPCs,
--para rentas de 600, y de 700 y de 800 euros/mes.

Si usted hace, repito, los cálculos le saldrán que perderá usted:
--568.8 euros si la renta inicial de de 600 euros
--663.66 euros si la renta inicial es de 700 euros y/o
--758.4 euros si la renta inicial es de 800 euros
O sea prácticamente, perderá el equivalente de una renta, en los 48 meses sujetos a revisiones anuales. Una renta de las 48 revisadas, representa una pérdida del 2.08 %.

Es decir, usted va a entrar en perdidas directas (o, si lo prefiere en "menos ganancias") además de poner en su contrato un índice con el que usted se expondrá a los peligros de los que Pholmo le ha avisado. Ya sabe aquel en el que Pholmo escribió: "te expones a que el inquilino impugne la actualización, con base en la doctrina recogida por la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, por mi invocada, alegando que fue una condición impuesta".

Con todo lo anterior usted acabaría en esa posición que se define como: "Encima de j___ __, apaleado".

Le cito la solución a sus problemas 2º y 3º recomendándole que:
--haga poner el IPC General y que
--ordene que, el error de redacción de la cláusula, sea corregido.

Usted mismo.
Karlangas
10.10.2008.

Karlangas a Miguel A. Tratando de ayudarle, con cariño, en su primer problema.

Le comento, su Primer Problema. Le digo lo de “Primer” ya que, no es el único; tiene usted otros problemas adicionales y quizá más graves que este, pero, por alguno hay que empezar.

Cuidarían, cuidadín, Miguel A. Se lo digo porque una vez que he conocido, la cláusula en cuestión y -aunque usted lleva ya bastante tiempo “conviviendo” con ella y usted no se ha dado cuenta- he de decirle que, en la cláusula, hay un problema de redacción.

No hablo del error en el tema jurídico legal. Ese ya se le han comentado en otras respuestas. Le repito, la cláusula contiene un error de redacción.

Ya he escrito, en varias intervenciones anteriores, que, en este tema, es muy fácil armarse líos con los meses, la vigencia, el mes que ha de introducirse en la calculadora del ine, etc.

Pues bien su “abogada especialista” se ha liado con los meses. Y el problema que se podría crear para usted, no me parece un problema menor.

En la parte que dice: "La renta se actualizará, en su caso, el día 1 de noviembre de cada año de vigencia del Contrato mediante la aplicación a la renta que se venga efectivamente satisfaciendo en dicha fecha, del porcentaje de incremento o disminución del Índice de Precios de Consumo, Alquiler de Vivienda. Octubre-octubre del año anterior. …”

Su abogada establece que la vigencia de la revisión será “el día 1 de noviembre de cada año” y también establece que, como consecuencia, para la revisión se tomará “Octubre-Octubre”. Hasta aquí su abogada escribe “una forma” de hacer la revisión por la variación de IPC.

En cambio en la parte siguiente de la cláusula, que dice: “En el caso de no estar publicado, se efectuará en el mes siguiente, diciembre, pero con efectos octubre".

Aquí, su abogada escribe “otra forma” diferente de hacer la revisión por la variación de IPC, de la establecida, por ella misma, en el párrafo anterior.

Aquí establece que la revisión tendrá vigencia “…con efectos octubre” esto nos lleva a otra diferencia, ya que, como consecuencia de esta diferente “vigencia”: los meses que han de tomarse son septiembre-septiembre .

Resumiendo para Migel A.: 1er párrafo de la cláusula, establece: Vigencia: 1 de nov. meses oct-oct 2º párrafo de la cláusula, establece: Vigencia: 1 de oct. meses. sept-sept

Usted mismo. Continuaré con su segundo y siguientes problemas. Karlangas. 09.10.2008

Contesto a Miguel A. y doy por cerrado el asunto: Yo sí creo que existen verdades absolutas, eso si muy pocas y no están relacionas con los alquileres. Conforme al contrato que te han preparado te expones a que el inquilino impugne la actualización, con base en la doctrina recogida por la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, por mi invocada, alegando que fue una condición impuesta.

Pholmo:

No creo en el absolutismo. Lo que le hemos solicitado a la abogada es que redacte un contrato de arrendamiento que se acoja a la legalidad vigente. Esto es, sin la existencia de beneficiarios.

Considerando que nos hemos desviado, retomo el punto principal para lo cual te transcribo la cláusula de actualización de renta:

· "La renta se actualizará, en su caso, el día 1 de noviembre de cada año de vigencia del Contrato mediante la aplicación a la renta que se venga efectivamente satisfaciendo en dicha fecha, del porcentaje de incremento o disminución del Índice de Precios de Consumo, Alquiler de Vivienda. Octubre-octubre del año anterior. En el caso de no estar publicado, se efectuará en el mes siguiente, diciembre, pero con efectos octubre."

Es un hecho no por paradójico menos cierto que en el momento actual en que se discuten verdades que durante siglos se han admitido como absolutas, se pretende en muchas ocasiones, como en la presente, que el abogado defina criterios jurídicos indiscutibles e irrebatibles.

Para mi el único criterio del Abogado ha de ser la defensa de los intereses encomendados sin mas limitaciones que las normas éticas y deontológicas.

Aplicando ese principio en este caso, si mi cliente es el arrendador no permitiría en contrato otra norma de actualización que el IPC general, por el contrario si mi cliente es el arrendatario permitiría que el casero estableciera otro IPC, me explico, llegada la actualización si el IPC pactado es menor que el General mi cliente estará encantado de pagar menos de lo que ”por ley” le corresponde, caso contrario siempre puede impugnar la actualización, consignar la renta sin actualizar y esperar a que el casero acuda al Juzgado o transija con el IPC General.

Es evidente que el casero no puede hacer lo mismo, entre otros motivos en virtud del principio “nadie puede ir contra sus propios actos”.

Karlangas, copio lo escrito a Alberto y añado:

no es por nada y supongo que has contestado con todo el cariño del mundo y de igual forma pensaba yo, nada nuevo hemos aprendido. Sin embargo, es una abogada especialista la redactora del contrato, que por supuesto, ni nosotros ni ella aceptamos violar la ley si no que la acatamos y a nuestro inquilino lo cuidamos de igual forma que nos gustaría que un casero nos tratara a nosotros; quizá, si fueras casero, este sería tu reto.

No somos el típico Casero que va a aprovecharse de su inquilino...

Por ello, hemos acudido a una buena profesional para que realice una redacción conforme con la ley y volveremos a hacerlo tantas veces como sea necesario. Probablemente esta misma semana, pues ante las dudas, que mejor que la ayuda de un profesional.

Lo siento, pero la conversación la corto aquí, aunque por supuesto, puedes desahogarte tantas veces como la comunidad te lo permita, así como tanta gente quiera unirse.

Lamento haber hecho perder el tiempo a las personas interesadas que se hayan parado a leer esta pregunta sin respuesta concisa.

Para terciar en el tema solamente lo que dice la SAP de Madrid de 11/07/2007: "Error en la apreciación de la prueba por inaplicación del artículo 18.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos EDL 1994/18384 , en relación con los artículos 4.1 y 4.2 del mismo cuerpo legal, en cuanto la aplicación del IPC de las viviendas del alquiler, que no puede entenderse que fuese consentida por la arrendataria, vulnera normas imperativas que establecen que sólo puede entrar en juego el IPC general."

(Parte I)
Karlangas a Miguel Ángel Casero

Doy por sentado que usted, cuando, al escribir su pregunta, se autonombró Casero, definió correctamente su etiqueta en la Comunidad.

Si esto es así, podría usted copiarnos textualmente el texto concreto que su abogada redactó para el contrato de alquiler de su piso de usted.

Se lo digo Miguel Ángel, porque, en lo que usted escribió, hay datos que no cuadran.
Y no es lógico que, los que intentamos ayudarle, nos pongamos a jugar a las adivinanzas sobre lo que usted, dijo o quiso decir o lo que dijo su abogada, pero usted entendió de forma que…

Le pondré unos ejemplos, que veo en su texto:
--usted escribe: “Por tanto, dicho incremento se basa en el apartado 4 del componente del IPC que es diferente al IPC general”. Miguel Ángel: estaría bueno que no fuera así. Obviamente, un “componente del ipc” será diferente del ipc.

(Sigue en Parte II)

(Parte II) Es parecido a decir, la perogrullada, que uno de los sumandos de una suma, es diferente a la suma de esos sumandos, siendo todos distintos de cero, faltaría más

--por otro lado, al menos yo, no estoy seguro de qué quiere decir usted cuando, en el enunciado de su pregunta, usted escribe: "subir el IPC punto 4 Vivienda"; y no lo estoy porque como usted debe saber, los Índices del INE son: General, Comunidades Autónomas, Provincias, Grupos COICOP y Vivienda en Alquiler.

Es verdad que dentro del 5º índice, el de los Grupos COICOP está, en 4º lugar el de Vivienda.

Vamos a ser muy benévolos y a pensar que es éste, de Vivienda, al que se está usted refiriendo.

Sí? pero entonces ¿por qué menciona usted en otro lugar? : "se basa en el Índice de Precios de Consumo, Alquiler de Vivienda, IPC".

--¿Qué pinta aquí el Alquiler de Vivienda que, en sí mismo, es un índice.

--¿Pretende su abogada revisar, según Vivienda, o, según Vivienda de Alquiler?

--Acaso lo que pretende su abogada es hacer una cesta de un índice, mezclado con otros componentes.

Miguel Ángel con todo el cariño del mundo, como puede ver es usted el primer interesado en aclarar el tema, así pues: favor de pasarnos el texto concreto.

Por cierto, salvo que su Contrato esté sujeto a alguna ley que no sea la LAU, Alberto tiene razón en lo que dice. La revisión debe ser el Índice General Nacional que es el que introduce el INE, mensualmente en su calculadora.

Lo lógico es pensar que en su contrato constará que "será de aplicación la Ley de Arrendamientos Urbanos" Si esto es así ¿por qué su abogada redacta pactos que no contempla la LAU? Y más en asuntos que como el que nos ocupa, está perfectamente regulado por la misma Ley.

Esperamos su texto; contestarle, puede que llegue a ser todo un reto. O quizá no.

Karlangas.

El Instituto Nacional de Estadística indica en su web donde tiene una calculadora para calcular la subida de los alquiler que: "La renta se actualizará utilizando el Indice General Nacional."

Otra cosa es que las partes sean libres de estipular el IPC de Alquileres de Viviendas y hacerlo constar en el contrato.

Alberto, no es por nada y supongo que has contestado con todo el cariño del mundo y de igual forma pensaba yo, nada nuevo hemos aprendido. Sin embargo, es una abogada especialista la redactora del contrato, así que por favor, no te molestes, pero necesito una respuesta de un profesional.

Entiendo que se debe utilizar el IPC general tal como lo señala la LAU: "Durante los cinco primeros años de duración del contrato la renta sólo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el Indice General Nacional del Sistema de Indices de Precios de Consumo en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato y en las sucesivas el que corresponda al último aplicado."