Creo que ese esquema de rentas podría implicar un fraude de Ley del art. 9 LAU. Es muy difícil asegurar esto con rotundidad, pero lo creo posible.

El motivo es que con ese esquema de rentas lo que se está procurando con toda claridad es que el arrendamiento termine durando 3 años. Es decir, estamos "forzando" al inquilino a que no "corte" el arrendamiento en cada cumpleaños. Con ello se "puentea" el art. 9 LAU y por ello estaríamos ante un fraude de Ley. Usamos el art. 17 LAU para conculcar el art. 9 LAU. Fraude.

Esta pregunta resulta bastante interesante y por ello voy a incidir algo más.

Yo opino que no habría mayor problema en hacer un contrato progfresivamente en desminución,si es que se plasma en el escrito,como por ejemplo:El alquiler se pacta en 800€ en los primeros 12 meses ,disminuyendo a 650€ en los siguientes 12 meses y en 500# durante el tercer año.

Coindicido plenamente con la anterior respuesta.

El que los contratos expuestos por Karlangas no hayan tenido incidencias en cuanto a la fianza e inspección de la Hacienda Pública, me parece irrelevante en el presente caso, ya que la prueba más próxima  a la consulta sería haber tenido que acudir a un juzgado para debatir la buena fé y legalidad de lo pactado en el contrato.

Sigo opinando que pudiendose hacer los contratos acorde a la realidad de los intereses de las partes y de forma legal, no hace falta acudir a subterfugios que pudieran ser considerados en fraude de ley

Iael: 

Comparto lo que escribió Amparo bb: “si no quiere cláusula de penalización. Mosquéate y no le alquiles. Busca a otro inquilino si no quieres arriesgarte”

si a pesar de todo, usted decide alquilar puede utilizar un texto similar (adecuado a su caso y a la reforma de la lau) al que yo utilicé en casos similares.

colgué ese texto, en Junio de 2011, en una pregunta cuyo link es:

http://www.enalquiler.com/comunidad-alquiler/subida-alquiler/puedo-contrato-alquiler-dos-precios-diferentes_36850.html#ixzz30X4NpfPo

el texto se debatió por varios intervinientes pero la realidad es que los contratos (plural) en los que lo emplee,  fueron “Divinamente” las fianzas correctas se ingresaron en el incasol, que a la vista del contrato no dijo… ni mu. Por otro lado, al menos uno de los contratos “Pasó una inspección” de hacienda, tan ricamente.   

el texto que colgué allí (hace ahora 36 meses)

empezaba

de Karlangas para Víctor:

Pongamos que:

---la renta deseada por usted (arrendador) es de 1000 euros/mes,

---la renta que su inquilino puede pagarle es de 750 euros/mes,

---por la razón que sea, usted, Víctor está dispuesto a aceptar esa renta de 750 euros,  pero sólo durante los 6 (seis) primeros meses.

una buena solución, para el caso, es:

---usted y su inquilino firman, en el mes que sea, pongamos que es el mes (nn), un contrato totalmente normal… de vivienda habitual…  sujeto a la lau,…

---cubriendo, de forma normal, los importes por posibles desperfectos que pudiese haber ocasionado el inquilino antes de abandonar el piso,

---con una cláusula de desistimiento muy favorable al inquilino si se va a los 6 meses, de edad el contrato,

(sigue en 2)

(2 de 2)

---esa cláusula podría ser más… normal si el desistimiento se produce después de los 6 seis meses,

---el importe de la renta inicial real (la que figura en el contrato) será de 1000 euros

---el importe de la fianza que se menciona en el contrato, que usted recibirá del arrendatario y que usted  Depositará en el organismo correspondiente es de  1000 euros.

---actualización del importe de la renta por el ipc, si ha lugar, tras el primer año de alquiler, será la que corresponda aplicar, en el mes aniversario del contrato según haya publicado el ine, en su web

---en el contrato hará constar que durante los seis meses -que van desde el mes (nn) hasta el mes (n + 5), ambos inclusive- el arrendador concede al arrendatario, un abono de 250 euros, cada mes, que se auto-liquida el arrendatario mediante dejar de pagar la cantidad de 250 euros…

---cada mes, durante esos seis meses. Es decir que esos seis primeros meses el arrendatario ingresa tan solo 750 euros.

optando por esta solución:

---todas las cifras cuadran, en todo momento, según los deseos de arrendador y arrendatario,

---si el arrendatario quiere irse -al finalizar los seis primeros meses del arrendamiento- no hay ningún problema que no pueda ser resuelto entre la partes.

--si por el contrario, el arrendatario, pasados esos seis primeros meses se anima a quedarse y pagar (de forma real los 1000 euros que Víctor quiere cobrar, no hay ningún problema que resolver.

---si eso ocurre, todo está ya previsto para que pueda actualizarse la renta cuando  Corresponda.

Terminaba

Espero que esa idea le ayude en su decisión.

termino como he empezado: “Si (su aspirante a inquilino) no quiere cláusula de penalización. Mosquéate y no le alquiles. Busca a otro inquilino si no quieres arriesgarte”

karlangas

22. 05. 2014.

Entonces, Pedro, ¿tú lo ves aceptable?  

Por favor, nada tiene que ver la actualizacion de la renta con lo que estamos hablando.

Amparo, de momento lo que se está haciendo es poner una duracion muy alta con la penalizacion legal, penalizacion que desaparece a partir del primer año de vigencia. Asi por un lado el desistimiento sale caro y puede compensar y por otro no se perjudica al inquilino que cumple una anualidad que es a lo que realmente queria comprometerse.

Pedro Martinez

Abogado

5001@icagr.es

Es difícil asegurarlo, pero establecer esos patrones de renta "cambiantes" cada seis meses es posiblemente ilegal en virtud de lo dispuesto en el art. 18 LAU, a cuyo tenor:

• "Durante la vigencia del contrato la renta sólo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes".

La finalidad de esa norma es dar estabilidad económica al inquilino. Pero si se aceptan patrones de renta muy irregulares, es muy posible que se conculque ese art. 18 LAU. Es evidente que esos patrones irregulares estarían buscando una finalidad distinta a la prevista en el art. 18 LAU y en esa medida incurrirían en fraude de ley, que está expresamente prohibido en nuestro derecho.

Amparo, si se hace un anexo, en un contrato para vivienda habitual, es una modificación contractual que hay que respetar y si le haces la rebaja del segundo semestre, luego no le puedes modificar poniendo nuevamente la renta inicial ya que no se daría el supuesto de vicisitudes económicas del arrendatario y ello, pese a estar firmado, podría ser causa de un pleito en el que el arrendador tendría que sufragar gastos y percibir una renta más baja mientras dure el proceso, cuyo resultado puede ser incierto.

Por eso, en mi primera intervención, decía que si la finalidad era para segunda residencia, le hiciera un contrato en este sentido.  

Piscis3, me refería a un anexo para los segundos seis meses

Al ejemplo de Amparo le veo un inconveniente, ya que el arrendatario lo puede aceptar, no desistir y amparandose en el contrato, pasarse otros dos años pagando solamente los 250 € al mes.

Tienes razón,igual es mejor tu apreciación de doble precio

quise decir, estará cuatro meses, pagando seis, pero aún mucho más barato que si fuera un alquiler de cuatro meses de veraneo

Ya Javier, pero en este caso, si firma un contrato de vivienda sin cláusula de penalización por desistimiento anticipado, con pagar 6 meses a precio de contrato anual estará 4 meses a precio de veraneo... 

Da igual avales o fianzas... Tiene derecho a desistir a los seis meses... Es una p...