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Hola,
En el caso de un contrato de alquiler que ya ha superado los 5 años y que se renueva automáticamente año a año, queremos comunicar al inquilino que este contrato ya no se renovará más.
Dos preguntas:
1.Tiempo de preaviso mínimo y máximo, respecto al "cumpleaños del contrato" ?
2. Forma de comunicación para asegurarse que después no hay problemas.
Gracias
Como quiera que es de sabios rectificar, rectifico en la medida en que sea necesario y dejo por escrito el motivo, para quienes tengan la curiosidad de leerlo:
http://pedrohernandezabogado.blogspot.com/2010/08/burofax-y-notificacion-fehaciente-2.html
es que es de cajón, porque vamos si el notario lo que hace e enviar un burofax, el único sentido es pagar más caro el servicio...asi que intermediarios fuera que ya bastante caro es enviar un burofax compulsado (30 euros)
Buenos días:
Lamento no estar de acuerdo con la respuesta de mi compañero PHolmo.
Como ya se ha indicado:
1) Para que el burofax tenga carácter fehaciente debe ser enviado con acuse de recibo. Entre otras la SAP MAdrid ,sec 5, 10-3-2005.
2) Debe ir dirigido a la dirección correcta. Un burofax devuelto por "dirección incorrecta" o "desconocido/a", carece de validez a efectos de notificación.
Por otro lado, el burofax que cumpla los dos requisitos establecidos tiene plenos efectos como notificación fehaciente aún cuando sea rechazado o no recogido por el destinatario, tal y como han declarado, entre otras, la SAP Barcelona,sec 13º, 11-1-2005 o la muy gráfica SAP Madrid, sec 4, 5-5-2006:"
-, y cuando se le notifica el vencimiento del contrato no recoge la notificación porque no quiere hacerlo.
Sobre los efectos de los envíos postales, telegráficos, o de burofax con la leyenda "Avisados" y no recogidos ya nos hemos pronunciado mas de una vez, y hemos llegado a la conclusión de que son eficaces, y que la notificación que contienen ha de tenerse por hecha.
Creemos que ese tipo de envío surte los efectos de la notificación. Por mucho que queramos endurecer el cumplimiento de las exigencias formales de las notificaciones y de su carácter recepticio, parece evidente que la ambigüedad calculada es inútil. El interesado es sabedor de lo que se pretende , y cuando se le notifica el vencimiento del contrato no recoge la notificación porque no quiere hacerlo."
Cuestión distinta a la anterior es, como señala más adelante la sentencia citada, "no consta impedimento propio de carácter grave no imputable, ni tampoco impedimento grave procedente de tercero que impida recoger el envío, o tener conocimiento de los hechos.", en cuyo caso la no recogida del burofax podría suponer que no se tuviera por notificado al destinatario.
Este tema no tiene una respuesta unánime en los juzgados (¿cual la tiene?). En general va ganando adeptos la opinión de que el burofax no entregado hace prueba válida. Hace unos años el notario entregaba las comunicaciones en mano, y si decía que había dejado una nota en el buzón porque el destinatario no estaba, bastaba para dar por buena la notificación; pero desde hace tiempo si uno va al notario para enviar una notificación se encuentra con que el notario va a correos a enviarla certificada, con lo cual los juzgados entienden que al final el medio fehaciente es correos y no el notario, y que si vale la comunicación por carta remitida por el notario y enviada por correos, que no llega al destinatario, igual debe valer el burofax enviado por el mismo servicio de correos, si no llega al destinatario.
El año pasado hubo una sentencia del Tribunal Supremo que modificó la interpretación que hacían los juzgados del artículo 1.504 del Código Civil que hablaba expresamente de resolución por vía judicial o notarial, para incorporar el burofax como medio válido, aunque en ese caso el burofax llegó al destinatario.
Normalmente el juez se inclinará por dar validez a la comunicación por burofax si la dirección es correcta, se dejó aviso y el destinatario no quiso recogerlo; y si hay algún elemento dudoso, se inclinará a no admitirlo.
siento decir esto, pero no creo lo que dice Pholmo...incluso en correos (he preguntado esta mañana) me han dicho lo mismo que el secretario judicial.
Es que funciona así, si no se recoge, solo queda el recurso de publicarlo en el tablón de anuncios del Juzgado, y en el boletín oficial de la provincia. Esta es la causa de muchas anulaciones de vistas.
Pero entonces...
¿Y si a todo el mundo le da por NO RECOGER ningún burofax (que no venga de un organismo oficial)?
Quiero matizar que estamos hablando de notificaciones entre particulares si quien envía el burofax es la AEAT o similares la respuesta es diametralmente opuesta, como he dejado dicho en mi blog.
Pues discrepo de la opinión de esa persona del Juzgado, nadie me puede obligar arecoger en Correos un burofax que haya sido remitido a mi domicilio, y si no lo recojo no estoy notificado d esu contenido.
A ver, es obvio que no he hablado con un juez...dudo que hablen con cualquiera que se presente allí a preguntar...yo fui a los juzgados y expuse mi pregunta, me enviaron a un despacho donde hablé con alguien que se identifico como secretario judicial y su respuesta fue:
que un burofax compulsado enviado al domicilio correctamente, tiene todo el valor legal. Porque si no lo tuviese, nadie cogería los burofax y no habría forma de comunicarse si al otro no le interesa.
me recalcó mucho lo de compulsado, osea que correos certifica el contenido, y lo de que fuese enviado a la dirección correcta.
Si no esta compulsado, puede decir que no ponía lo que yo digo y si la dirección no es la vivienda habitual de esa persona pues también puede decir que no sabe nada.
Por si lo firman.
Feaciente significa que se pueda demostrar que lo ha leido.
¿Por qué decimos entonces que es una comunicación fehaciente? :-(
Lamento el retraso. El burofax no recogido carece de eficacia notificadora. La expresión "me dijeron en el Juzgado" hay que matizarla, ¿quien lo dijo? ¿el Juez, el secretario?