Efectivamente esa clausula es nula conforme señala la ley :
Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado
sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y
responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que
correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo
del arrendatario. (...)
Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato.

Pedro Hernández Olmo, abogado

Hola,

Espero no abusar escribiendo aquí para pedir una aclaración a Juan sobre su respuesta.

Veo que pones: "para poder exigir los gastos de comunidad tiene que estar así pactado, ESPECIFICANDO SU IMPORTE a la fecha del contrato".

Entonces, ¿cualquier mención a posibles incrementos es totalmente nula si el importe no está especificado?

En mi contrato pone:
"[...] Serán a cargo del arrendatario los gastos generales [...]
De su importe anual resulta que el coste mensual de los gastos y servicios [...] es el siguiente:
Servicios de portería/limpieza: incluidos en renta, variaciones repercutibles desde 01/01/2018
Gastos generales: incluidos en renta, variaciones repercutibles desde 01/01/2018
Impuestos: incluidos en renta, variaciones repercutibles desde 01/01/2018
Dichos gastos se actualizarán anualmente repercutiendo al arrendatario las variaciones que se produzcan".

Si interpreto bien, no me pueden repercutir nada, ni por en cima ni por debajo del doble del IPC, porque el importe de los gastos no está especificado. ¿Es así?

Juan, gracias por tu respuesta, me ha servido de gran ayuda. A la vista de tu respuesta, entiendo que a final del año, si a los propietarios se les devuelve dinero por la comunidad que han pagado, el arrendatario tendría derecho a percibir: si ha pagado el importe total, todo; y si ha pagado el importe contractual, la parte proporcional. ¿Es así?

Exactamente, María Rosa. Es tal como lo has entendido. En cuanto a tus nuevas dudas, veamos:

1.- Al igual que la actualización de la renta, la actualización de los gastos generales es un derecho que se adquiere anualmente y que no es obligado ejercer justo en el momento en que nace sino que conserva su eficacia hasta que prescribe. En consecuencia, es correcta tu interpretación de que se pueden acumular los índices no aplicados en años anteriores para aplicarlos todos juntos mientras no hayan prescrito, lo cual ocurre a los 15 años de su nacimiento. Naturalmente, mientras la cantidad que pague el arrendatario no sea inferior a los gastos reales anuales no hay nada que actualizar. Por ejemplo, si los gastos permanecen iguales a los consignados en el contrato durante cuatro años seguidos y al quinto año tienen una subida del 30 %, solo el quinto año nace el derecho a actualizar con el límite del doble del IPC, por lo que no cabe acumular ningún índice anterior, pero sí usar los índices de los siguientes años hasta volver a igualar lo pagado por el arrendatario a los gastos anuales reales.

2.- Como sabes, para poder exigir los gastos de comunidad tiene que estar así pactado, especificando su importe a la fecha del contrato. Si se cumple lo anterior, el derecho a actualizar esos gastos resulta de la propia ley, aunque no se haya especificado en el contrato.

3.- La ley autoriza al arrendador a cobrar al arrendatario los gastos generales, no otra cosa. Eso quiere decir que lo que el arrendatario pague por ese concepto nunca puede ser superior a los gastos generales realmente pagados por el arrendador. Si los gastos generales bajasen a la mitad por haber suprimido por ejemplo la portería, el arrendatario tendrá que pagar los nuevos gastos aunque sean muy inferiores a los consignados en el contrato.

Juan, gracias por tu respuesta.

Entiendo, por lo tanto, que:
1. El límite de subida de los gastos de comunidad es el doble del IPC durante los primeros cinco años de contrato.
2. La fecha para actualizar estos gastos de comunidad es la misma que para actualizar la renta, esto es, cuando se cumpla cada anualidad del contrato (teniendo presente que estamos todavía dentro de los 5 primeros años).
3. No se pueden exigir atrasos con carácter retroactivo, al igual que con la renta.

Si esto es así, me surgen otras dudas:

1º Si en el primer año no se suben los gastos de comunidad (con arreglo a la LAU), se entendería, al igual que con la renta, que aunque no sea posible exigir el pago de atrasos, si que se tenga en cuenta la aplicación del doble del IPC correspondiente a aquella primera anualidad, y posteriormente aplicar el IPC correspondiente a la segunda?
2º Si en el contrato no se hace referencia a posibles subidas de los gastos de comunidad, cabe interpretar que no sería posible siquiera la subida prevista en la LAU?
3º El precepto de la LAU sería aplicable aunque no hubiera subida de los gastos de comunidad?

Pido disculpas por mi anterior respuesta, porque la interpretación correcta es la que hace María Rosa. El límite de actualización de los gastos de comunidad no es el IPC, sino el doble del IPC (art. 20.1 de la LAU). Todos dormimos a veces.

Los gastos de comunidad no pueden modificarse por encima de los límites del artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, es decir, a partir de la correspondiente notificación anual y según el IPC de los doce meses anteriores, por lo que no pueden ser retroactivos ni superiores al IPC. Tampoco podría el arrendador elevar la renta por las mejoras introducidas en los elementos comunes, por no haber transcurrido cinco años de contrato (art. 19 de la LAU).

Gracias por tu respuesta Pholmo. Pero me quedan dudas: Entiendo que si quieren subir 30 euros/mes no pueden hacerlo, pues con un IPC de 4.7 el límite máximo sería 9.4, esto es 15 euros iniciales x 9.4%= 1, 41 euros. Y así en cada anualidad del contrato. ¿Es así?

¿Es admisible que el arrendador exiga el pago de atrasos si no fueron notificados?

Hay que partir de lo pactado en contrato, sin embargo la LAU prescribe que el importe de los gastos generales debe figurar en el contrato si van a cargo del inquilino, y no puede ser modificado por encima del IPC.