Alf2

Abres un hilo que tiene 18 meses. Para no aportar nada nuevo. Nada que no supiéramos. No lo entiendo. ¿no tenías una aportación mejor? ¿por qué lo hass abierto?  mejor harías respondiendo preguntas actuales.

Buenas. Todo el mundo habla de la Jurisprudencia por el hecho de que hay sentencias de algunos Tribunales Superiores de Justicia de determinadas comunidades autónomas. Esas sentencias solamente crean jurisprudencia en esas comunidades, no en otras. E incluso pueden ser recurridas a instancias superiores y corregidas. Obviamente, nadie se va al Supremo por el tema de una caldera, pero que sepáis que si en Sevilla dicta el Tribunal Superior de Justicia una resolución, eso no afecta a alguien que esté en Pamplona, puesto que el Tribunal Superior de Justicia de Navarra puede dictaminar algo distinto, y ambas cosas serán ajustadas a derecho, cada una en su comunidad. Solo afecta a todas las comunidades la Jurisprudencia establecida por el Tribunal Supremo, que suele intervenir para unificar criterios.

Gracias a todos por vuestras respuestas y ayuda.

Finalmente se ha resuelto a mi favor. El piso realmente pertenece a una empresa dirigida por el que yo entendía que era el propietario. Cuando le comenté lo que me habia dicho el asesor y el técnico que reparó la caldera, se desentendió del tema y me puso en contacto con la gestora de la empresa y su abogado. Ellos parecen mucho más razonables y han entendido lo que aquí habiamos dicho, que al no ser pequeña reparación ni mal uso ni falta de mantenimiento, dependía del propietario. Por tanto, acceden a pagarlo ellos (les cuesta menos que lo que realmente se paga, ya que al ser empresa se desgravan y no pagan iva).

Lo dicho, muchas gracias a todos. Da gusto resolver dudas en un foro activo y con gente como vosotros.

Saludos.

Si una avería por ese importe NO está causada o agravada por falta de mantenimiento, que se supone lo hace quien usa la caldera (el inquilino), entonces por supuesto que será a cargo del casero. Yo también lo entiendo así.

Por el importe, a mi entender sí.

empiezo a pensar que no estaría de más que llegaseis a un acuerdo.

Hola. Gracias de nuevo por vuestras respuestas.

Vamos un paso más allá. Hoy han venido a reparar la caldera (no podemos estar más dias sin agua caliente) y el coste total ha sido de 217 euros. Evidentemente no es una pequeña reparación. Por tanto, para ver si la paga el dueño o nosotros habría que ver si a sido consecuencia o no de un mal uso o negligencia (por no hacer mantenimiento anual) de nuestra parte.

Pues bien, el tecnico que ha venido me ha dicho, y así lo ha puesto en la factura, que la avería no se debe a mal uso ni a falta de mantenimiento, que incluso con mantenimiento anual, esta avería hubiese salido (es una válvula de gas).

Por tanto, aunque se pueda interpretar que el mantenimiento anual corre de cuenta del inquilino o del propietario, al no ser una avería causada por falta de mantenimiento, debería pagarla el dueño según el articulo 21, punto 1 ¿no?

Saludos.

"desde luego la ley es interpretable"

Sí, pero se interpreta a través de jurisprudencia, y esa jurisprudencia dictamina qe es una pequeña reparación y le toca al inquilino.

A.- Revisión de la instalación del gas
La paga el inquilino porque se considera una pequeña reparación al ser la revisión del gas un mantenimiento que se debe realizar al dar de alta el servicio y usarlo de forma ordinaria. También el importe (5.750 pesetas) también influyó en este caso para considerarlo pequeña reparación.

“Revisión de la instalación del gas

Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario y ello por cuanto resulta evidente que la revisión del gas obedece al alta en el servicio como consecuencia de su utilización ordinaria, y además goza de esa otra cualidad de pequeña reparación dada su cuantía de 5.750 ptas. (SAP Albacete de 24 de febrero de 2000)”

Estimada neyake, me parece muy bien traida esa argumentación pero yo me voy a permitir traer a colación la segunda parte de mi argumentación habitual en estos casos: Este tema -las reparaciones y mantenimiento- en la práctica puede dar lugar a problemas importantes entre casero e inquilino, el mejor consejo es llegar a una solución transaccional por aquello de "Más vale un mal arreglo que un buen pleito" o la maldición gitana: "Pleitos tengas y los ganes". Transaccional viene de transigir, es decir ceder cada parte un poco.

Suerte

En mi opinión el mantenimiento de la caldera corresponde al propietario (aunque en última instancia siempre decide el juez) porque es un elemento de habitabilidad que sirve para que la vivienda sea habitable, independientemente de si se considera mantenimiento o reparación ya que en ambos casos la ley habla de CONSERVACIÓN, siendo el mantenimiento un acto de conservación preventivo, otra cosa es que en esa revisión de mantenimiento el técnico diga que haya que cambiar un pequeño elemento de desgaste, elemento que por el punto 5. corresponde pagarlo al inquilino.

Desde luego y por aportar un detalle más a este análisis si yo fuera el propietario no tendría dudas en efectuar ese mantenimiento y en su caso las reparaciones necesarias ya que la Instrucción de instalaciones térmicas es clara en cuanto a la obligatoriedad del propietario mientras que la LAU es interpretable y ante una posible avería o fallo importante de la caldera pueden generarse responsabilidades graves que en primer término y aunque quiera defenderse que la LAU no es clara al respecto, afectarán al propietario por daños y perjuicios en caso de que la caldera produzca daños importantes a algún otro vecino o al propio inquilino.

Creo que está bien explicado y argumentado. ¿Cómo lo veis?

Saludos.

Hola nova, gracias por tu respuesta.

Como parecía muy clara, he vuelto a contactar con mi asesor y este es su comentario:

Buenos días, desde luego la ley es interpretable, y en última instancia es el juez quien decide qué reparaciones y mantenimiento le corresponde al propietario y cuáles al inquilino.

En mi opinión el artículo 21 está casi en su totalidad dedicado al propietario y no habla de reparaciones únicamente ya que el título del artículo es "Conservación de la vivienda". El propietario es el responsable de conservar todos los elementos de habitabilidad de la vivienda para que ésta sirva para el uso convenido, obviamente no va a pasar por casa para cambiar los filtros de la lavadora siendo además una pequeña reparación del punto 5 del artículo 21, pero si la lavadora sufre una avería importante y revienta el motor  y siempre y cuando no sea por mal uso sí debe de "pasar por casa" para arreglarla, cambiarla o llamar a un técnico que la repare o cambie el motor.

La distinción entre reparación y mantenimiento es la que la LAU no hace, habla de conservación de la vivienda y sus elementos de habitabilidad (para que sirva para el uso convenido) obviamente no detalla una a una toda la casuística que puede darse en una vivienda pero el espíritu del artículo 21 se deduce de que está dentro del capítulo de obligacionese de las partes, detalla el 21 obligaciones de conservación de la vivienda, dedica todas las obligaciones al propietario y únicamente el punto 5 y el mal uso al inquilino, además de que el artículo que le precede el 20 establece con detalle qué gastos (suministros) corresponden al iquilino.

Sigue en otro post....

neyake, la LAU no dice eso, ese artículo no habla de mantenimiento sino de reparaciones "salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario"

Y en tu caso habéis descuidado el mantenimiento de la caldera, que corría por vuestra cuenta.

Es como si se estropea la lavadora porque no hacéis el mantenimiento adecuado (limpieza periódica del filtro o de los cajetines de producto, etc), pues la avería sería culpa vuestra y correría por vuestra cuenta. El casero no es quién está obligado a ir a vuestra casa a limpiar el filtro y lo demás de la lavadora.

Pero en fin, como lo quieras ver, si piensas que es el casero quien debe hacerse cargo de la avería y del mantenimiento de la caldera háblalo con él y, en caso de conflicto entre las partes, pues ya sabes, emprende acciones legales

Así sería si hubiera que cambiar la caldera por vetustez

pero el pequeño mantenimiento, según la lau, y según jurisprudencia, va por cuenta del inquilino.

así que diga a esa persona. Que se recicle  :-)

saludos - Papeleos Alquiler.

Hola.

Con las respuestas que me habeis dado, estaba practicamente convencido de que el mantenimiento era mi responsabilidad y por tanto, la averia debería correr de mi cuenta.

Sin embargo, he pedido asesoramiento a los servicios jurídicos de mi empresa, que me han puesto en contacto con una persona que maneja estos temas inmobiliarios. Según esta persona, según el artículo 21 de la LAU, el mantenimiento de la caldera de gas depende del propietario, ya que se trata de mantener las condiciones de habitabilidad y el agua caliente y calefacción entra dentro de esa definición.

Supongo que estará en lo correcto ya que se dedica a estos temas.

Completamente de acuerdo con Javier Diez. Esa es tu casa mientras vives en ella y por tanto debes de conservarla, mantenerla y limpiarla, no? Por ejemplo, si a la campana extractora se le avería el motor porque está llena de grasa y se ha fastiado... que pasa? Pues está claro, a parte de que el inquilino/a es un guarro/a y no la ha limpiado, la avería es por su culpa de no mantenerla. Lo mismo con la caldera, aparatos de aire acondicionado, radiadores, etc...

Es decir, vives en esa casa no? Pues debes de maneterla y cuidarla.. es tu casa!!

Otra cosa, es que la caldera ya haya agotado su vida útil de servicio y no tenga solución (te lo dirá un técnico), entonces si que el casero deberá de cambiártela. O cualquier otro electroméstico, si son del casero claro!

Por cierto yo siempre pongo en mis contratos que "los gastos que se produzcan de suministros y mantenimiento que se individualizan mediante aparatos contadores corren por cuenta del arendatario". Así no hay dudas para nadie.

De todas formas, teniendo buenas relaciones entre todos, es más fácil.