El desistimiento contemplado en el artículo 11 de la Ley de arrendamientos urbanos regula exclusivamente los contratos de arrendamiento de vivienda con una duración pactada superior a cinco años. Por tanto, en los contratos con duración inferior no existe el derecho legal a desistir, ni pagando un mes por año ni pagando siete. Lo que ocurre cuando un arrendatario en esas condiciones desiste unilateralmente de su contrato es pura y llanamente un incumplimiento. ¿Cuáles son las consecuencias de ese incumplimiento? Pues depende de muchos factores que harían muy larga la explicación, así que voy a limitarme a este caso concreto.

La cláusula incluida en el contrato según la cual el desistimiento se penaliza con una mensualidad equivale a una autorización para desistir a cambio de una indemnización fijada de antemano. Ya he dicho que en la ley no existe el derecho a desistir, pero eso no quiere decir ni remotamente que no se pueda acordar el desistimiento y sus consecuencias. Eso es lo que ha ocurrido en este contrato, que concede un derecho que la ley no concedía. Por tanto, si el arrendatario entrega las llaves y desiste del contrato tendrá que indemnizar con una mensualidad al arrendador, quien no podrá pedir más porque la indemnización ya estaba acordada. Los dos meses de fianza responderán en su caso de otras responsabilidades, como daños, rentas o facturas pendientes, pero no del desistimiento.

Si la cláusula de marras no existiera, el arrendador podría exigir más, siempre que probara el efectivo perjuicio, pero no me cansaré de decir que con las cláusulas penales suele salir el tiro por la culata.

Meses de fianza, pues la LAU prevé que "a la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en el arrendamiento de vivienda".

Por otro lado, la Ley prevé que en el contrato de arrendamiento se podrá pactar que en caso de resolución anticipada del contrato por parte del arrendatario, este deba abonar al arrendador una indemnización consistente en un mes de renta por cada año que resta por cumplir. En este caso, los períodos inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

De todo ello llegamos a las siguientes conclusiones:

1. Solo te pueden pedir una indemnización si estaba expresamente pactado en el contrato.

2. Aun si está pactado, esta indemnización no puede ser superior a una mensualidad de renta por cada año que queda por cumplir.

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