Corrijo una cosa, el casero no decía que eran obras de mejora no autorizadas, sino que si yo realizaba la repación urgente (se estaba filtrando agual al vecino de abajo) estaría incumpliendo la clausula contractual en la que no podría realizar obras de ningún tipo sin permiso.

Y además puso otra cláusula a su favor en el contrato, por la que cualquier reparación relacionada con las instalaciones de suministros ocultas (luz, agua, gas) correría de mi cuenta y le exoneraba de toda responsabilidad, incluso frente a los daños a terceros. Y esa cláusula, aunque parezca nula, los abogados tampoco estaban 100% seguros de que el juez lo considerase así.

El caso es que usaba esas clausulas para prohibirme a mí que lo reparase, no repararlo él tampoco, y a medida que pasase el tiempo aumentaban los daños al vecino de abajo, que segun su punto de vista, debería pagar yo.

Obviamente todo eso es ilegal, ya lo se, pero así era imposible negociar  una salida amistosa no judicial, y era imposible seguir viviendo con semejante casero.

Nosotros cumplimos el contrato a rajatabla, y por eso tuvimos que aguantar tantos meses en condiciones infrahumanas para poder marcharnos de la casa conforme a la legalidad (preaviso un mes antes, entrega de llaves por escrito, con anexo de alegaciones, con 3 testigos y un video del estado de la vivienda). Pues aunque sea evidente que el casero no tenía ninguna intención de cumplir el contrato, y teníamos sobradas pruebas documentales sobre eso, el contrato solo se puede rescindir por decisión judicial.

No es tan facil traer un perito y que acredite que la avería es por una mala instalación de las tuberías, primero porque se trata de varias averías, algunas ya reparadas por el casero pero en litigio a posteriori, y segundo porque para constatar la causa de la avería era necesario levantar el suelo y acceder a las tuberías, y el abogado no estaba conforme con eso. Por otro lado, el casero siempre alegaba que todo lo que estubiese mal instalado era porque yo lo había modificado por mi cuenta :-(

Por otro lado aunque yo conozca muy bien la ley, no es facil encontrar en madrid un abogado especializado en arrendamientos, yo al menos no logré encontrar a ninguno que me diese la confianza suficiente para llevar un caso tan complejo, en el que la carga de la prueba la tengo yo, y no tenía pruebas contundentes, sí muchos indicios, pero el caso era demasiado enrevesado de plantear y entender.

Por otro lado, después de 6 meses sin ducha y sin calefacción, tenía la opción de quedarnos y pleitear como quería el abogado, iniciar un largo juicio para exigir las reparaciones, es decir, pasar aún mas tiempo en condiciones insalubres, o bien irnos en un par de meses y salir de ese infierno. O bien podía emprender yo mismo las reparaciones de urgencia, pasar por el juicio en contra del casero que decía que eran obras de mejora no autorizadas, o su alegación de que al corregir una bajante mal instalada estaría modificando la configuración de la vivienda, más luego el juicio para reclamarle el pago de los arreglos. A mi pesar, elegí lo mejor para mi familia

juan carlos perez después de leer su última respuesta me queda la duda, y se lo digo con el mayor de los respetos, si de verdad conoce a fondo la ley de arrendamientos urbanos, yo le puedo decir que habiendo pasado mas de cuarenta años desde mi primer pleito de alquileres sigo sin estar seguro de si conozco a fondo la ley.

Me temo que no actuaron correctamente, si la avería era consecuecia de una mala instalación, perito dixit, la reparación correpondía claramente al propietario, cuestión distinta es si vds se marcharon 'a la francesa' con lo cual incumplieron la ley.

En definitiva está en un error al decir: me lo pensaré mucho si hago las reparaciones a los inquilinos, pues veo que la ley me defiende y no tengo por qué hacer las reparaciones.

En mi blog http://www.pedrohernandezabogado.com/ puede encontrar más información sobre estos temas y si prefiere una atención personal y directa, con un pequeño gasto controlado por vd.,   puede hacerlo llamando al teléfono, 807 520 008 (Coste de la llamada: 1,21€ por minuto desde teléfono fijo y 1,57€ por minuto desde móvil).

Cuando se coacciona a una familia para que se vaya. Cuando se judicializa de forma absurda una relación inquilino casero. Cuando el insulto y el desprecio a los inquilinos es moneda corriente. Cuando el casero quiere romper el contrato y en vez de negociar con el inquilino le reclama que a cambio le pague un montón de dinero. Cuando un vecino nos reconoce que el casero intentó llevarle al jucio a testificar en falso contra nosotros. Cuando si nos vamos sin tenerlo todo claro podemos perder miles de euros en daños mas costas judiciales, aparte de la fianza de 1600 euros. Cuando hemos tenido un juicio de desahucio por falta de pago en el que se nos reclama no la falta de pago sino que hemos provocado las averías que el casero no quiere arreglar como causa para nuestro deshaucio. Cuando hay multiples indicios a nuestro favor de que el casero de inventa unos malos usos y sabotajes por nuestra parte a pesar de sus suposiciones son fisicamente imposibles de realizar. Cuando el casero viene en persona a reparar una averia compleja de fontaneria en vez de avisar a un fontanero y cuando le avisamos de que al vecino de abajo se le sigue filtrando agua, declara por escrito sin venir a comprobar nada que el lo ha arreglado y nosotros hemos provocado una nueva avería, que se niega a reparar. Cuando si nos vamos, a pesar de ser echados por la fuerza, tecnicamente estaríamos incumpliendo nosotros el contrato. Cuado es nuestro abogado el que nos recomienda permanecer en la vivienda y pedir judicialmente que el casero cumpla la ley, repare las averías y nos permita el disfrute pacífico de la vivienda, etc

Cuando todo eso sucede, la reacción de un inquilino indignado es hacer lo contrario de lo que el casero le exige, por dignidad propia, para evitar que los delincuentes se salgan con la suya, para no entregar el dinero de la familia a unos extorsionadores. Por etica y moral, aguntamos lo que pudimos, hasta que fue insoportable.

Pero nos salimos del tema, tu que opinas de la pregunta,

¿La carga de la prueba de las averías la tiene el inquilino como indica el artículo 21.1 que referencia expresamente al Cod Civil 1563?
¿O la ley no aplica como afirman casi todos los abogados?, que por cierto no argumentan el motivo por el que la ley no aplique. Uno me dijo "no creo que la ley diga eso, porque eso sería pedir una prueba diabólica, algo imposible de demostrar", pero lo cierto es que reconoce que ni siquiera se ha leído la ley, y opina ...

Hay algo que no me cuadra en todo esto... que estuvieran 8 meses en la casa sin calefacción... vaya que vaya... pero que aguantaran 8 meses sin poder ducharse y que no se fueran a otra parte... 

Muchas gracias, parece que coincidimos.

Las averías se produjeron durante el arrendamiento, el casero puede probarlo por las fechas de mis comunicaciones escritas sobre las averías, en las que le pido que las arregle.

El abogado del casero opinó lo mismo, y les recomendó no reparar nada. El casero por su parte tenía intención de echarnos, y cada petición de reparación respondía que eran por mal uso y que no iba a reparar nada hasta que nos fueramos de la casa. 

Nosotros trajimos tecnicos a hacer informes, el casero igual, el seguro trajo peritos, todos ellos no dijeron nada sobre que hubiese mal uso, sí dijeron que las instalaciones estaban mal montadas, pero nadie podía afirmar a ciencia cierta la causa de la avería (ya que era una tubería debajo del suelo). Vimos que la via judicial era una lotería en la que podríamos llevarnos un palo que nos haría mucho daño.

Estuvimos 8 meses viviendo en la casa sin poder ducharnos y sin calefacción, con la llave de paso cortada esperando que el casero viniese a reparar, el casero cada vez era más ofensivo y amenzante en sus escritos de respuesta, sus explicaciones sobre el mal uso cometido eran tan ridículas que desafiaban las leyes de la fisica.

Finalmente nos fuimos, avisando conforme a la ley y perdimos la fianza pues el casero nos descontó el coste estimado de las averías. A estas alturas aún estoy investigando a ver si hay alguna manera de recuperar ese dinero perdido injustamente, más los daños que nos causaron.

Yo como casero en mis dos casas alquiladas, ahora que conozco estos recovecos legales, me lo pensaré mucho si hago las reparaciones a los inquilinos, pues veo que la ley me defiende y no tengo por qué hacer las reparaciones. Puedo hacer contratos de 5 años, no reparar nada y el inquilino no puede marcharse, debe seguir paganado. Cuando acabe el alquiler con la finaza haré las reparaciones.

Si ya ha consultado tresabogados ha podido ver que esto no es una ciencia exacta , yo suelo atenerme a lo que decía el insigne maestro D'Ors Derecho es lo que deciden los tribunales.

La regla general es que la carga de laprueba corresponde al que afirma. En su caso el casero parece que podría demostrar que entrego la vivienda sin esa avería por lo tanto si Vd. afirma que la avería se ha producido por obsolescencia, agotamiento de la vida útil deberá acreditarlo, ya que Vd. intenta reclamar la reparación.

Coincido con Vd. en lo desaconsejable de ese proceso judicial 

De todas formas en mi blog tengo comentadas un buen numero de sentencias sobre el particular, también en el blog de esta pagina. 

La pregunta es precisa, quien tiene la carga de la prueba. Eso es lo que hay que responder.

La ley es muy precisa también pues dice expresamente que la tiene el inquilino ("Artículo 1563 El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya")

En mi caso, de tres abogados a los que les he consultado, dos han afirmado que la carga de la prueba la tiene el casero, y uno que la tiene el inquilino. Ninguno ha entrado a valorar lo que dice la ley al respecto.

El primero ha basado su explicación en que va a convencer al juez de que la avería es accidental con su gran oratoria sobre el mal estado de las instalaciones, sin pruebas y sin necesidad de peritaje alguno.

Otro ha razonado que es de sentido común que el que alegue un mal uso debe poder acreditarlo, no basarse en meras conjeturas.

Otro ha dicho lo contrario, que por su experiencia en juicios similares, el juez tiende a dar la razón al casero, y como prueba le basta con entregar la factura de las reparaciones que haya realizado, teniendo la carga de la prueba el inquilino de que la avería no fue culpa suya. Me recomienda no litigar, me comenta la maldición gitana, juicios tengas...

Usted en su respuesta viene a decir que nadie tiene la carga de la prueba, o que los dos la tienen, no se como interpretarle realmente.

Como se puede imaginar, no voy a iniciar un proceso judicial cuyo coste es superior al coste de las reparaciones en litigio (según la valoración hecha por uno de los abogados), y entregarle al abogado una elevada provisión de fondos sin tener la menor seguridad sobre si vamos a ganar, sin saber quien es el que tiene la carga de la prueba, sin saber si la ley (art 1563 CC) aplica o no aplica, y en caso de que la ley no aplique, por qué no aplica y en qué casos. Y sólo me tenga que basar en la opinión profesional de unos abogados que no parecen tener la menor seguridad en lo que afirman, sin dar apenas argumentos, y que van a cobrarme su minuta ganen o pierdan.

Como complemento a lo anterior puede leer este enlace: http://bit.ly/1ez4ofc

Me parece que incurre en un error muy común, considerar que es fácil decidir sobre temas jurídicos de cierta complejidad, en una avería que afecte a la habitabilidad De la vivienda si las partes no se ponen de acuerdo el juez decidirá a quien corresponde su reparación sobre la base del dictamen de peritos que determine el origen o causa de esa avería, as de simple y así de complicado.

Para ampliar o aclarar esta información puede  hacerlo al teléfono: 807 520 008 donde recibirá atención  directa e inmediata (1,21eur./min. Desde fijo; 1,57eur./min. Desde móvil) http://www.pedrohernandezabogado.com/