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Tengo alquilado un local de mi propiedad a una empresa de Comunidad de Bienes. El contrato, de 2009, estipula que “cualquier cesión o subarriendo interesada por la parte arrendataria precisará autorización previa por escrito del arrendador” ¿Es válida la cláusula (no es vivienda sino local), o es nula por ser contraria al art. 32 LAU?
Además, parece que, al tratarse de una C.B, eluden el concepto “traspaso” o, mejor dicho, “cesión del contrato” mediante la transformación o venta de la sociedad arrendataria. En tal caso, si no han dado conocimiento de tal hecho al arrendador (que tiene derecho a elevar la renta un 20%), ¿sería causa de resolución del contrato por incumplimiento del art. 32.4 LAU y según lo previsto en el art. 35, o bien esta última previsión ha de ceñirse estrictamente a CESIONES o SUBARRIENDOS? La elevación del 20% de la renta, una vez conocida la circunstancia que da derecho a ella, ¿puede practicarse retroactivamente?
Ok Pholmo, ya voy eliminando dudas.
muchas gracias por su ayuda.
PHOLMO
profesional
Joselu, me temo que no ha leido el enlace que le dejé, con independencia del uso cotidiano que se de al término traspaso yo estoy obligado a emplearlo con rigor jurídico, traspaso es: Cesión mediante precio de los locales sin existencias hecha por el arrendatario a un tercero, en la actualidad no tiene sentido y la ley no lo contempla porque lo que se cedía era el derecho arrendaticio de duración ilimitada en el tiempo que hoy no existe.
Como le decía al crear una nueva CB lo que ha ocurrido es que han cedido el negocio cosa prohibida por elcontrato sin su consentimiento.
Le reitero que el asunto no es fácil de explicar en este espacio por lo tanto con un pequeño gasto controlado por vd., puedo hacerlo si llama al teléfono, 807 520 008 (Coste de la llamada: 1,21€ por minuto desde teléfono fijo y 1,57 € por minuto desde móvil).
Pholmo, tiene usted razón en que hago un uso indebido del término “traspaso”. Como sabe, en la práctica tampoco suele diferenciarse demasiado, al menos en la perspectiva popular.
Pero le ruego que, si es posible, me aclare un punto sobre el supuesto:
La firmante del contrato “PRIMERA CB”, deja fuera a uno de los socios (por acuerdo económico) cuya parte acrece a otro. Por razones diversas (en la práctica es una cesión del negocio por el que medió dinero), procedieron a extinguir la CB y constituir una nueva, “SEGUNDA CB”, con nuevo C.I.F., comunicándomelo únicamente como “cambio de denominación”.
Mi duda está en la interpretación del artículo 32.3 LAU: En el caso planteado; ¿es legalmente cesión o tampoco puede reputarse como tal? ¿Tengo derecho a la elevación de la renta?
Muchas gracias por su atención.
PHOLMO
profesional
Joselu me da la impresión que está mezcalndo conceptos de la LAU1964 con la LAU1994, en la situación que describe, contrato de 2009 no existe la posibilidad de traspaso.
Sin embargo vd puede, como parece haber hecho, supeditar la cesion o subarriendo del local a su previa autorización, eso es perfectamente legal.
Al tratarse su arrendatario de una CB, el asunto puede complicarse, sin embargo debe considerar que una CB no tiene personalidad jurídica propia, con lo cual no puede venderse y la transformación en una entidad con personalidad jurídica propia p. ej. una SL si que podría considerarse cesión inconsentida.
El problema, como puede ver excede de lo que puede explicarse en este reducido espacio.
En mi blog http://www.pedrohernandezabogado.com/ puede encontrar más información sobre estos temas y si prefiere una atención personal y directa, con un pequeño gasto controlado por vd., puede hacerlo llamando al teléfono, 807 520 008 (Coste de la llamada: 1,21€ por minuto desde teléfono fijo y 1,57 € por minuto desde móvil).
Bueno, no puedo decir que nadie haya contestado; la pena es que el usuario anterior, no solo no me ha aclarado nada sino que he conseguido marearme al intentar leer su texto.
¿Alguien puede darme alguna somera idea sobre mis preguntas, con los datos que doy?
Gracias.
