Gracias a todos nuevamente por las nuevas respuestas recibidas en el día de ayer y de hoy. Bien, aporto más información referida a vuestras preguntas:

En primer lugar, la venta se realizó ante Notario, y el comprador es el hijo de uno de los copropietarios que vendió su quinta parte. De hecho, pensamos que lo apresurado de la venta, sin siquiera ofrecer derecho de tanteo al arrendatario, obedece a un intento desesperado de alzar bienes por parte del copropietario inicial, aunque esto último no venga mucho al caso.

Sabemos de estos hechos porque cuando finalizó el contrato de alquiler que unía a mi cliente, arrendatario, con el resto de copropietarios, mi cliente, que tenía sospechas de lo ocurrido, no confirmadas, sacó una nota registral, con fecha de 22 de julio.

Si la escritura de compraventa no menciona para nada al arrendatario, cosa que temo, pues el comprador fue una SL en que el administrador único es el hijo de uno de los copropietarios, y el hecho de ejercer el derecho de retracto sobre una sólo quinta parte del local no nos obstaculiza, entiendo que tenemos plazo de 30 días para ejercer acciones, a contar desde el conocimiento de la venta (obtención de la nota registral).

Cualquier idea, sugerencia o experiencia será muy bienvenida. Muchas gracias nuevamente. Un estupendo foro con estupendos participantes.

gabin haces un planteamiento muy bueno

una pregunta/acotacion para llavin, segun tengo entendido, salvo q se especifique lo contrario en el contrato(y aun asi creo que no e legal) siempre el inquilino tiene la opcion de ser el 1º a comprar la propiedad que alquila, siempre y cuando este dispuesto a pagar la suma que pagaria un segundo comprador oferente, si estoy equivocado, hacermelo saber, y sabre algo mas de leyes!!

por otra parte, creo que aunque se vendiera una parte, y no el total, tambien deberia tener la opcion de compra, aunque posiblemente seria invertir el dinero en algo de lo que no tendrias despues mayoria para futuras desiciones, asi que no lo creeria una buena inversion, aunque tambien podria haberse dado el caso de que al comprar ese 20% los otros 4 20% restantes se decidieran a venderle al mismo....

pholmo, si dice la señora rosa, que su cliente descubrio "por casualidad" esa venta de ese 20% supongo que no tuvo notificacion fehaciente, entonces, se supone que estaria en todo su derecho verdad??

y el juicio, no deberia plantearse contra todas las partes y no solamente contra el comprador de ese quinto?? ya que para vender ese 20% debieron estar todos de acuerdo.

resta saber si esa venta se realizo "oficialmente" o con un contrato privado y la propiedad sigue a nomrbe del vendedor de ese porcentaje, esa informacion nos la deberia brindar rosa, para saber realmente que opinar, entonces, como es que sabes que realmente se efectuo esa venta antes de que finalice el contrato de alquiler y no despues??

saludos

Hola Rosa:
Es un tema que a lo mejor ya está resuelto. El derecho de retracto tiene un plazo de caducidad treinta días naturales desde que se hizo la notificación fehaciente,  si está inscrita esa venta de parte alicuota  y no se ha hecho la notificación quiere decir que no hay derecho de retracto, salvo que se haya omitido en esa venta la mención de que el inmueble estaba arrendado.

En tal caso cabe intentar ese retracto.

http://pedrohernandezabogado.blogspot.com/

En primer lugar, gracias a los tres participantes por el tiempo que os habéis tomado en leer el tema y contestar.

Respondiendo un poco a vuestras preguntas, os indico que no había en el contrato de alquiler ninguna cláusula referida a la posibilidad de ejercer opción de compra sobre el local, pasado X tiempo, pero tampoco figura ninguna cláusula donde expresamente el arrendatario renuncie a ejercer su derecho de tanteo y retracto.

Yo tampoco veo claro para nada que un juicio de retracto contra el tercero comprador del 1/5 pueda prosperar. De hecho, la intención de mi cliente no era comprar esa quinta parte únicamente, sinó consolidar el pleno dominio del local. En su día, hace varios años, mi cliente hizo una tasación sobre el inmueble, pagada de su bolsillo, casualmente, la venta a tercero de la quinta parte, se celebró poco después de solicitada esa tasación, pero sin que el propietario arrendador le informara de la situación para que expresamente ejerciera su Derecho.

Como os cuento, me inclino más por desaconsejarle a mi cliente emprender acciones, pero quería conocer antes la opinión de alguien más experto que yo en esta materia, ya que es un asunto un poco ambiguo.

Muchas gracias de nuevo a todos por vuestro interés y aportaciones.

NO SOY  ABOGADO.  Espere  al Sr.  Juan  y/o  al Sr.  Pholmo  que sí lo son y muy especializados.

S/  Art. 29 L.A.U.    U. DISTINTO VIVIENDA  igual que Art.  25 L.A.U.

Art. 31 LAU.- Derecho Preferente.

De acuerdo con  Art.  25.5    Cuando  la vivienda  vendida  no estuviere  arrendada, para ser inscripta, deberá el vendedor declararlo así en la escritura  bajo pena de falsedad en documento público. 

Asimismo  cuando sea una única vivienda Art. 25.-

S/ Art.  29    el adquirente  quedó subrogado  en derechos y obligaciones  del arrendador  salvo concurran requisitos Art. 34  Ley Hipotecaria.

Para mí  creo que  no.  saludos, 

Si no está en el local ya no hay nada que hacer. Creo, además que el tanteo se ejerce sobre el total no sobre alguna parte, por lo que, repito "creo", no hay opción de tanteo.

www.asistencialegal.net

Buenas tardes, Rosa

La cuestion que planteas es algo compleja, porque lo primero seria analizar el contenido del contrato de arrendamiento de local que tu cliente tenia firmado. Por un lado y en primer lugar, comprobar si en dicho contrato se especifica alguna clausula en la que indicara si el inquilino (tu cliente) ejerceria a lo largo de la vigencia del contrato la opcion de compra o si por el contrario era simplemente un contrato de alquiler sin mas.

Tambien deberias tener en cuenta si firmaron un renuncio de tanteo y retracto que suele hacerse con frecuencia para que no tenga preferencia el inquilino frente a un tercero en la compra.

Pero antes de nada, con la duda que planteas, me pregunto, esque el inquilino queria comprar parte o totalidad del local comercial?

un saludo.