Totalmente de acuerdo.

Paola T: esa cláusula no le obliga a Ud. a pintar la casa. Esa obligación le corresponde al casero. Otra cosa sería que las paredes estuvieran francamente mal, sucias y con muchos daños, pero si solo es el desgaste normal por el uso normal le reiteramos que no tiene que pintar el piso.

Buenas tardes,

La clausula de mi contrato dice textualmente así: "El arrendatario utilizará la finca y accesorios exclusivamente para el uso pactado, vivienda permanente del inquilino y sus familiares o como tales accesorios: cocina equipada con ..nombra todo lo que hay en la cocina... baño: nombra todo lo del baño.. esto ok.

Ahora dice "Recibiendo estos en perfecto estado de uso y habitabilidad, por lo que se deberá mantenerlos a su costa e idéntica situación, procediendo a las reparaciones y reposiciones oportunas que sean precisas y reponiendo los daños que causen a terceros, a estos efectos deposita, en concepto de fianza la cantidad señalada en este documento, sin prejuicio de la mayor indemnización a la que pudiera estar sujeto por causas de la obligaciones antes dichas"

¿Qué debo hacer?

Compañero Pelayo: no tienes por qué darme las gracias tú tenías razón y punto. Yo no tengo por qué pretender ser el punto de referencia de nadie y validar o no las respuestas o enfoques de compañeros o en general de los participantes en el foro. Para eso ya está la Jurisprudencia. Yo me limito a reflejarla. Es más: soy yo el que te agrede la intervención porque permite completar mi respuesta.

A mí me gustan mucho tus intervenciones porque se ve que apuestas mucho por la voluntad de las partes y aunque a veces puedas "pasarte" de liberal en general pones a prueba mis respuestas, lo cual viene muy bien porque con el paso del tiempo se tiende a repetir las reglas aprendidas y de ahí pueden venir algunos errores.

También es cierto que muchas veces se está diciendo lo mismo y por "hilar demasiado fino" parece que no es así. Lo que hay que hacer es escuchar al otro compañero con buena fe y los posibles malentendidos desaparecen sobre la marcha.

En cuanto al CENDOJ no lo uso no por nada especial, sino porque me acostumbré al derecho.

Mil gracias! Se ve que no nos habíamos entendido bien y estábamos diciendo lo mismo!

Efectivamente, no es el caso general, porque como normalmente la gente acude a modelos, no se suelen incluir este tipo de cláusulas.

Aparte de las referencias de el derecho tienes el cendoj?

Gracias.

Compañero Pelayo: si, en ese caso si que llevas razón. Yo tengo dos sentencias en ese sentido: edj 2011-88666 y edj 2012-63960, por si tienes curiosidad.

de todas formas hay que tener claro que no es el caso general.

León, por lo que pone la sentencia, parece que hace referencia a un supuesto como el de Paola, donde nada se dice expresamente de la obligación de pintar, sino de "devolver la vivienda en estado semejante al recibido".

En un caso como ese, estoy totalmente de acuerdo en que no es obligación del arrendatario repintar la vivienda.

Cuestión distinta es el caso en el que se prevé esa obligación, ya que la LAU no establece las condiciones en las que debe ser devuelta la vivienda, por lo que podría ser un pacto válido.

En cuanto a la tendencia a igualar, efectivamente, creo que el derecho debe regular relaciones entre iguales y no me termina de convencer el derecho "tuitivo". Además, mi experiencia es esencialmente en arrendamientos para uso distinto del de vivienda donde esa libertad e igualdad es manifiesta.

Muchas gracias a todos por sus respuestas.

A finales de semana tengo cita con un abogado experto del tema donde le enseñare mi contrato, y fotos del piso para ver que me dice.

Lo cierto es que yo tampoco estoy de acuerdo con que me toque pintar por haber usado el piso durante año y medio además en el contrato no pone ni que estaba recien pintado ni que yo lo debia entregar así, pero en cambio si tengo facturas que demuestran que antes de entrar yo estaba viviendo la mujer del dueño con sus 3 hijos.

Compañero Pelayo: efectivamente el tema es interesantísimo. Yo he estado indagando el asunto, porque soy consciente de ese tipo de cláusulas al que apuntas, y creo que no son admisibles, porque estarían “traspasando” al inquilino obligaciones que en realidad son del casero (fraude de Ley), y en ese sentido tenemos la sentencia dictada el 28-5-2010 por la sección 4.ª de la AP de Zaragoza (EDJ 2010/225264) en la que se dice:

• “[...]. La cláusula sexta del contrato solo establece un deber de devolver la vivienda en estado semejante al recibido. Pero la cláusula no puede tener el sentido de que, con ella, el arrendatario asumiese los gastos de conservación del art. 21.1 LAU, pues ello no lo permite el art. 6 LAU.
• [...]. El coste de pintura sirve para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad, no es una reparación, por lo que no puede ser a cargo del arrendatario según el art. 21 LAU EDL 1994/18384. En este extremo ha de ser estimado el recurso. [...].”

Que es por lo que mi primera respuesta tiene el sentido que tiene. Es que por lo que te voy conociendo, creo que tiendes a ver en la LAU una cierta “igualdad” entre las partes que no está en el espíritu de la LAU. La LAU más bien “protege” al inquilino y limita la libertad del casero, por eso no pueden admitirse ese tipo de cláusulas, que pueden regir en otros negocios jurídicos, pero no en el alquiler en el que, como te digo, se protege mucho al inquilino.

León, estoy de acuerdo en que las "obras de mantenimiento" son a cargo del arrendador, y que si no se dice nada en el contrato, la pintura debe correr a cargo de este. No obstante creo que si se pueden especificar condiciones de devolución (por ejemplo, en los arrendamientos en que se pacta que el arrendatario realizará "reformas" en la vivienda).

En estos casos, no creo que sea nula por no contravenir el 21 en relación con el 6 LAU. Creo que es una obligación que puede estipularse y dependerá del arrendatario aceptarla o no en una negociación de arrendamiento. Creo que la LAU marca muchos limites, pero no debemos limitar los arrendamientos a un mero formulario a rellenar.

en todo caso, me apunto tu opinión para estudiar a fondo el asunto, que me parece muy interesante.

gracias

Entiendo el razonamiento del compañero Pelayo, pero creo que no se ajusta a Derecho porque esa hipotética cláusula de la que habla sería probablemente nula.

La razón es que la pintura de la casa debe subsumirse como una tarea de mantenimiento de la vivienda, y el art. 21.1 LAU dice que quien tiene la obligación de dicho mantenimiento es el casero, no el inquilino. Por lo tanto dicha cláusula iría en contra del art. 6 LAU al imponer al inquilino mediante el contrato unas condiciones peores que las previstas en la LAU, y por tanto debe reputarse nula.

Como conclusión me ratifico en mi primera respuesta: en este caso (y a falta de más datos) quien corre con los gastos de pintura es el casero.

Buenos días, 

Como complemento a lo indicado por León, es posible que en las condiciones de devolución del piso previstas en el contrato se haya incluido la obligación de devolver el piso recién pintado, en cuyo caso sería una obligación válida asumida a la firma del contrato. En caso contrario, coincido con la respuesta de mi compañero León.

Paola T: por los datos que da opino que el casero no lleva razón. Pintar la casa es deber del casero, salvo que Ud. se la entregue en muy mal estado, lo que parece que no es el caso.

El casero debería devolverle la fianza.