GALIA PÉREZ,

Si te tomas la molestia de comparar tu primera respuesta (tajante, dogmática, directa, segura,... sin titubeos o dudas, sin precisar ninguna aclaración supletoria), con la que nos acaba de ofrecer Juan (profesional competente y experimentado) que pone todo tipo de salvaguardas a sus conclusiones... Si eres capaz de hacer esa comparación, repito, comprenderás la razón de mi ironía.

Ramón Ruiz.

¿Por qué ironiza por mi respuesta el Señor Ramón Ruíz?

En España soy inquilina, pero en mi país soy arrendadora. En ambos lugares me han hecho énfasis de que la casa se pinta a la entrada por responsabilidad del propietario como medida higiénica. Jamás he visto un contrato que exija volverla a pintar a menos que los daños sean imputables al inquilino, el daño producto del paso del tiempo no es culpa del inquilino, si hubieses dejado el piso solo se habría decolorado igual o más, ¿por qué cobrarle al usuario por algo que de todas maneras iba a pasar?.

Gracias Juan por compartir tus conocimientos.

En una respuesta de 28 Abril 2009 ya dije: "La pintura es un deterioro propio del uso y, por tanto,responsabilidad del arrendador (SAP Murcia 11 de julio de 2001). Sin embargo, cada caso es diferente y se encuentran sentencias para todos los gustos, que no permiten confiar en cualquier decisión que no sea tomada de común acuerdo, que debe ser recogido en un documento de resolución de contrato, con detalle de las responsabilidades que queden pendientes. A falta de documento, el arrendador tendrá que probar los desperfectos y el arrendatario no haberlos producido."

Ahora amplío aquella respuesta con otras sentencias que ratifican los principios con los que se deben interpretar las normas aplicables (art. 21.1 y 21.4 de la LAU y el art. 1561, además de las referencias al 1563 y 1564, del CC), pero que no pueden ofrecer seguridad a nadie, porque no existen dos casos iguales, porque la ley no puede descender a tanto detalle, porque todo depende de la prueba practicada y finalmente porque cada juez es humano, no máquina.

Tres sentencias en arrendamientos de 20 meses, menos de 3 años y 2 años de duración respectivamente, en las que lo verdaderamente determinante es la idea que el tribunal se haga con todo lo que se le ponga delante. ¿Qué es un uso normal? ¿Cuánto tiempo justifica una nueva pintura? Preguntas que solo pueden tener respuesta tras un indeseable pleito, que no será ninguna garantía para el siguiente.

Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 4ª) Sentencia núm. 215/2008 de 28 abril: "el estado de la vivienda no era el normal después de 20 meses de uso"

Audiencia Provincial de Guipúzcoa (Sección 2ª) Sentencia núm. 2292/2006 de 22 septiembre: "los daños ocasionados en el local arrendado, consistentes, básicamente, en marcas en las paredes dejadas por cuadros u otros elementos colgantes, marcas dejadas en el suelo por efecto del peso del mobiliario de oficina, deterioro de la pintura, no justifican, en absoluto, la actitud de la parte demandada (arrendador que se quedó con la fianza), habida cuenta de que la duración del contrato (algo menos de 3 años) permite en este caso estimar tales desperfectos como la consecuencia natural y previsible del paso del tiempo y el uso pactado, no siendo de recibo la pretensión de imputar la fianza consignada para acometer la adecuación del local (o vivienda, porque el artículo 30 de la LAU remite al 21) a un nuevo arriendo a costa del actor. (...) El articulo 1561 del Código Civil declara que "el arrendatario debe devolver la finca al concluir el arriendo, tal y como lo recibió, salvo que hubiera perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable."

Audiencia Provincial de Cáceres (Sección 1ª) Sentencia núm. 416/2004 de 18 octubre: "la duración del contrato fue tan solo de dos años y la vivienda, al inicio de la relación arrendaticia, se entregó en perfectas condiciones de uso, de modo que resulta notorio que una utilización normal y racional de la vivienda no habría demandado el que, transcurrido dicho periodo de tiempo, tuviera que haberse pintado en su integridad. (...) Las declaraciones que, en el acto de la vista, emitieron los testigos revelan que, concluida la vigencia del contrato, el estado de la vivienda, respecto de la pintura de sus paramentos, no se correspondía con un uso normal de la misma. (...) Los desperfectos determinantes de que la vivienda haya tenido que ser pintada una vez concluida la vigencia del contrato de arrendamiento son imputables al propio inquilino por haber desempeñado un uso de aquélla impropio, inadecuado e irracional que excede del normal, siendo ajenos al transcurso del tiempo."

A la vista de lo anterior, la pregunta concreta que nos trasmite Amparo BB, siempre que el arrendador no la desvirtúe con pruebas, solo puede tener una respuesta, el propietario no puede pretender que el tiempo no pase por su inmueble.

La cosa es que a todos nos gusta "entrar" en un piso recién pintado.

Yo siempre digo que pintar el piso es parte de la inversión que los caseros debemos hacer en "nuestro negocio", pero claro, también entiendo que si una persona se va sólo al cabo de un año... es pronto para volver a invertir en pintura ... Pero seguro que el siguiente inquilino desea un piso recién pintado...

En fin, con esto he aprendido que en el próximo contrato negociaré algo así como... si el inquilino se marcha antes de 3 años, deberá devolver el piso pintado, no ásí, si se marcha a partir del cuarto año,

Querría saber qué les parece esa cláusula a Pholmo o a Juan.

Manuel José,

Si no fuera porque cada una de las palabras que Vd. usa, esá en el Diccionario de la Real Academia Española, pensaría que me está hablando en alguna extraña y desconocida lengua extranjera. Porque yo a Vd. no le entiendo.

Se dirige Vd. a mí, con aclaraciones sobre cláusulas, sobre lo que sabemos o no y sobre garantías de cobro.

¿He preguntado yo algo de eso? Porque, aparte de no recordarlo, he revisado todo este expediente y no lo he encontrado.

Si es verdad que me dirigí a Vd. anteriormente, pero fue para decirle, como ahora le reitero, que no le comprendo.

Atentamente,

Ramón Ruiz.

Soy arrendador y ya quisiera dar con un inquilino tan formal y correcto como usted. En mi caso , me han dejado 4 meses sin pagar el alquiler, la luz y el agua. Les denuncié al segundo mes y mientras la denuncia seguía su curso, se marcharon sin avisar y sin saber nada de su paradero. Se trataba de un matrimonio con 3 hijos . Todos trabajaban en bares, restaurantes y ella cuidando un matrimonio de ancianos, pero sin declarar . Es decir eran insolventes. Anulé la orden desahucio y a estas pérdidas tuve que sumar 1600 euros de abogado.

Sr. Ramón Ruiz:.

No sabemos cláusulas contrato. Por saber sabemos lo mínimo.

¿ Y si resulta que no tiene tantas garantías de cobro como parece?
saludos

El árbitro es el juez pero ello implica gastos.

Por eso las cláusulas.
saludos,

GALIA PEREZ,

¡Lástima de juez que nos hemos perdido!

Porque, tú ibas para juez. Las sentencias que das no dejan lugar a dudas:

"Sí no hay manchas ... eso no es tu culpa ni tienes que pagarlo"

¿No estarás todavía a tiempo de reemprender tus estudios?

Ramón Ruiz

Sí no hay manchas de grasa, rayones con bolígrafo (de esos que hacen los niños y niñas) ni peladuras que se te puedan imputar y solo es la decoloración producto del humo que puede entrar por las ventanas, eso no es tu culpa ni tienes que pagarlo, dile que igual has estado respirando ese aire y no le has hecho a él pagarte por manchar tus pulmones. Abusador...

Si recibes un piso nuevo tienes que dejarlo igual, no hay más que discutir, y si a tí no se te ha ocurrido pintarlo ahora tiene q hacerlo el dueño con los inconvenientes que ello ocasiona sin tener por qué hacerlo, puesto que él no ha vivido ahí.

Hola, buenos días.

En mi caso he sido casera e inquilina, y soy de las que piensa que debo dejar y encontrar el inmueble igual que se entrega, eso creo para mi entender que se debe hacer.

Un saludo.
Lady Blue.

Lo de que si te lo descuenta, es para hacerte una putada, porque tu dinero se lo queda el pintor, está muy gracioso, porque este hombre se olvida, que si el pintor se lleva la pasta por pintar, pero al casero le queda la casita empatenada. El adjetivo, si no que quiere que le pintes la casa, entonces sería aprovechado, si un propietario pretende que cuando un inquilino le deje la casa como si no se notara que vivio nadie en ella (digo con uso normal, no deteriorada), pues caramba que no la alquilen, y que miren para ella todos los días, pero que no intenten abusar de los inquilinos, sin motivo.

No hay un árbitro al que puedas llamar para que indique el estado de la pintura. Pero te puedo decir lo que dice la LAU de 1994 en su artículo 21.4: "Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario." Y en ese mismo artículo en su punto 1 se indica que "El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario, a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil. La obligación de reparación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador. A este efecto, se estará a lo dispuesto en el artículo 28."

Con esto quiero decir que si la condiciones de la pintura del piso son buenas, no deberías pagar por una nueva pintura, pero si hay agujeros en las paredes porque has colgado algo, manchas por rozaduras de puertas o sillas o cualquier desgaste, entonces el casero sí que te puede pedir que lo pintes ... Eso sí, si te lo quiere descontar de la fianza debe hacerlo justificando cada euro con una factura oficial del pintor en la que aparezca el NIF del casero y el CIF del pintor. A eso, sí que está obligado el casero. Y si tarda más de un mes desde que entregaste las llaves en devolverte la fianza también puedes exigirle que te pague los intereses de demora sobre la misma.