El tema es complicado. El artículo 13.1 de la LAU, estipula lo siguiente:
"Artículo 13. Resolución del derecho del arrendador
1. Si durante los cinco primeros años de duración del contrato el derecho del
arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura
de una sustitución fideicomisaria, la
enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9.1.
En contratos de duración pactada superior a cinco años, si, transcurridos los cinco
primeros años del mismo, el derecho del arrendador quedara resuelto por cualquiera
de las circunstancias mencionadas en el párrafo anterior, quedará extinguido el
arrendamiento. Se exceptúa el supuesto en que el contrato de arrendamiento haya
accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de
la resolución del derecho del arrendador. En este caso continuará el arrendamiento por
la duración pactada."
Pero, como tantas cosas en Derecho, no tiene un valor absoluto. Hay sentencias que mantienen al arrendatario y otras que no.
La Sentencia del Tribunal Constitucional de 2 de octubre de 1.997 marcó una pauta, que aunque para un caso anterior a la LAU de 1.994 sigue siendo recogido por los tribunales, que consiste en que hay que valorar caso por caso.
Si en el Registro de la Propiedad se inscribió la prohibición de alquilar contenida en la hipoteca, algo que por otra parte no todos los registros admiten y que tiene resoluciones de la Dirección General de Registros y Notariados para todos los gustos, el arrendamiento no prospera.
Si el arrendamiento se hubiera inscrito, harto improbable por otra parte, entonces el inquilino se queda.
En los demás casos, que son mayoría, sin inscripción ni de la prohibición de alquilar ni del contrato de arrendamiento, el juzgado decide, probablemente ni tan siquiera en el procedimiento de ejecución hipotecaria sino en un declarativo ordinario donde se examinará si el contrato de arrendamiento ha sio fraudulento o no.
Eso significa que el inquilino, con toda probabilidad, tiene que acudir con abogado y procurador al procedimiento de ejecución hipotecaria y exponer su derecho, preferiblemente antes de la adjudicación en subasta, pues después ya tendrá menos probabilidades de éxito; y si el adjudicatario insiste, tendrá que acudir a un procedimiento ordinario para defender que su contrato no fue fraudulento.
Sentencias que rechazan la validez del contrato: S.A. P. Barcelona 819/2003 y 397/2000. Hay muchas en un sentido y en otro, pero los gastos que conllevan para el inquilino no compensan el enrocarse en el piso.
En definitiva, creo que al inquilino le conviene más buscarse otro piso, que es lo que hace habitualmente, y si acaso exigir responsabilidad al arrendador.
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