A partir del noveno año no se puede hablar de prórroga sino de renovación o tácita reconducción. El contrato anterior es improrrogable porque ha quedado extinguido, sustituido por uno nuevo. En cuanto al régimen legal al que se somete este nuevo contrato, hay dos posibilidades igualmente legales.

Primera.- El nuevo contrato se rige por el Código Civil si el arrendador consiente que el arrendatario siga ocupando la vivienda ante el silencio de ambos. Ya que la Ley de Arrendamientos Urbanos no regula lo que ocurre después de ocho años y su artículo 4.2 nos remite al CC como norma supletoria, es decir, cuando hay que regular aspectos no previstos ni por los contratantes ni por la LAU, hay que irse a los artículos 1566 y 1581 del CC, que establecen la tácita reconducción (renovación) del contrato cuya duración ha terminado. El contrato se renovará tantas veces como las partes lo permitan, sólo hace falta que guarden silencio y dejen las cosas estar. El arrendador podrá darlo por terminado hasta 15 días después de cada vencimiento.

Segunda.- Pero la tácita reconducción del CC es solo eso, una renovación "tácita", es decir, a falta de otro acuerdo expreso. Ni el CC ni la LAU impiden que, tras extinguirse un contrato, se acuerde otro. Por tanto, si los mismos contratantes conciertan un nuevo contrato de arrendamiento de vivienda, no cabe duda de que este nuevo contrato estará íntegramente sometido a la LAU, prórrogas incluidas, desde el año 1 hasta el año 8. Para evitar confusiones, aconsejo firmar un nuevo documento, pero la forma escrita no es necesaria para la validez de los contratos. Basta probar que ha habido expresión de nuevo acuerdo.

Art. 1.566.
Si al terminar el contrato permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento.

Art. 1.581.
Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario.

En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el término.