La cuestión, Víctor G., es que los inquilinos solventes podréis encontrar un panorama favorable.
Pero el inquilino más débil económicamente hablando... lo tendrá muy muy difícil.
Como siempre,  pagan el pato los mismos.
Incluso con una ley hecha - pero en mi opinión no pensada - con otra intención.

Está el foro fallando otra vez, hay una respuesta mía que se ha quedado colgada.


Amparo, lo que dices es cierto, no lo discuto. Pero hay que mirar el conjunto. Durante estos años de bonanza hemos bajado la guardia como colectivo. Algunas personas a título individual hicieron los deberes, pero son una minoría.


Durante estos años se ha aceptado como normal algo que, sencillamente, no lo era. Los alquileres han subido muchísimo más que los sueldos. Incluso pudiendo pagarlos sin caer en morosidad ese dinero dejaba de circular. Dejaba de ir al ahorro o al consumo. Eso se une a malos hábitos como echar mano de "servicios" de comida rápida de entrega a domicilio a cargo de falsos autónomos como repartidores. Y cualquier mal hábito de consumo que haya contribuido silenciosamente a precarizar los trabajos.


Ahora llega una crisis, y vamos a tener el mismo escenario de hace diez años: un problema tan grande que nos va a afectar a todos.


Yo, si fuese egoísta, me estaría frotando las manos. Soy informático de profesión, soy de los pocos privilegiados que incluso en malos años puedo cambiar voluntariamente de trabajo si me canso del actual o si encuentro uno que me pagan mejor. Es decir, mi perfil de inquilino solvente se va a volver valioso por escaso. Estaría perfectamente en condiciones de regatear ante un eventual nuevo contrato. Ahí también influye que en Barcelona capital demasiados propietarios apostaron por viviendas de rentas medias-altas para trabajadores extranjeros. Ahí el equilibrio oferta / demanda ha saltado por los aires, hay demasiada oferta.


Contestando a tu comentario, es evidente que el inquilino insolvente tendrá dificultades. Pero el propietario también los tendrá si el inquilino solvente se vuelve escaso. El propietario que tenga la vivienda ya pagada aún podrá aguantar. El que compró recientemente "para invertir en alquiler" tiene un problema muy serio. La venta tampoco sería una solución al existir el mismo problema de insolvencia generalizada.


Éste es el problema de las burbujas especulativas. Cuando estallan salpican a todo el mundo. Sólo hay una burbuja buena, la que no se infla. Ahora nos queda a todos abrocharnos el cinturón, vienen curvas.

Conchita, el arrendamiento para uso de vivienda está exento de IVA

Victor G La cosa es que un propietario prefiera alquilar rápido a un inquilino sin garantías, con el riesgo que eso conlleva (impagos, destrozos o facturas pendientes incobrables) o tardar algo más y alquilar su piso a un inquilino solvente. Es verdad que es probable que el inquilino solvente podrá alquilar a mejor precio. Yo prefiero alquilar a menor precio a un inquilino solvente.
Pero ... ¿qué pasa con los demás?  ¿Qué pasa con los que no son solventes por ellos mismos?    Se suponía que este DL pretendía facilitar el acceso a los alquileres...  pero no va a ser así para los que tengan una economía poco saneada.

Nadie aquí lo niega, Conchita. La ley es desastrosa. La reforma que acaba de salir es efectivamente coyuntural, igual que lo fue la de 2013. Entonces se rebajó la duración de los contratos en un ciclo de alza de precios. Con el claro objetivo de poder repercutir las subidas con mucha más facilidad.
Ahora que cambia el ciclo, al gran propietario le interesa el movimiento contrario: contratos largos que retrasen la revisión de los contratos a la baja. Aunque habrá seguro inquilinos que vuelvan a exigir rebajas para renovar, no hay simetría. El propietario que quiera renovar al alza sólo necesita un burofax. El inquilino que quiera renovar a la baja tiene que pagar un peaje si el propietario no acepta: una mudanza con todo lo que implica. Traslado, cambio de domiciliaciones, etc. No todos los inquilinos pueden hacer el petate en dos tardes, algunos tendrán que paralizar su vida durante semanas.


Los desahucios no interesa agilizarlos... porque no favorecen al gran propietario. Si los desahucios fuesen ágiles efectivamente aumentaría la oferta. Pero también bajarían los precios. El gran propietario tiene economía de escala. Puede permitirse el lujo de tener una cierta morosidad o destrozos. Eso desanima a pequeños propietarios a sacar al mercado sus viviendas, y presiona al alza los precios. El gran propietario recupera con creces su "inversión", y al pequeño propietario sólo le queda rezar para que el inquilino le salga bueno.


En cuanto al IBI y a lo que se puede hacer con las viviendas desocupadas... pues todo tiene un límite. En otros países como Alemania o Reino Unido, que no son precisamente comunistas, la vivienda o los locales vacíos soportan impuestos más altos. En ciertos casos se exponen incluso a la expropiación. La razón es obvia: la vivienda es un bien básico, y alterar el mercado restringiendo artificialmente la oferta repercute en toda la sociedad. No sólo porque encarece los precios, sino porque aumenta el riesgo de okupas y actividades delictivas. En el Raval de Barcelona han tenido ocasión de comprobarlo.


Cuando se vive en sociedad, no todo vale. Todos tenemos que aceptar límites y sacrificios. Lo que no quita que la actual ley de alquiler en España sea muy deficiente y no proteja de forma efectiva los derechos de todas las partes implicadas.

"Victor G,"El particular que quiera acogerse a esa posibilidad tendría que ofrecer ocho años de contrato al menos. Si se ofrecen seis, el inquilino
preferirá alquilar de una persona jurídica. Tendría siete años de
alquiler, sin tener que pagar garantías adicionales, y sin tener que
pagar los honorarios a la inmobiliaria."

Pero tendría que pagar IVA.

Ley pésima y coyuntural, como todos los malos añadidos que hacen. Era mejor dejar sin tocar la LAU de 1994. O el respeto al libre pacto entre las partes. Tanto intervencionismo no es bueno. Eso sí,  no se toca la aligeración de los desahucios por impago, que es la verdadera receta para dinamizar el mundo del alquiler, dar seguridad a los propietarios, bajar garantías y precios...

El quid, en cualquier caso, es la penalización vía IBI de las viviendas desocupadas. Una intervención administrativa en toda regla de la propiedad privada.

No es tan sencillo. Si el inquilino ve que con su contrato precario no puede afrontar un alquiler... quizá lo que haga es irse a otra ciudad e incluso a otro país.
No hace tanto estaba el país lleno de extranjeros que trabajaban en la construcción. El personaje del Morito Juan de Cruz y Raya era un símbolo de aquello. Cuando vino la crisis, a millones de esos inmigrantes no les quedó más salida que el retorno a su país o emigrar a otro.
Si la población baja, la demanda baja, y la oferta tendrá que adaptarse. Como dije en otro mensaje mío, una nueva crisis económica es un escenario muy probable. Con lo que no está tan claro que el propietario tenga la misma capacidad de elección que antes.
No hemos aprendido nada de la anterior burbuja, hemos repetido los mismos errores, y ahora vendrán las mismas consecuencias. Quizá el peor de todos ha sido no comportarnos como una sociedad y olvidar que todos tenemos que poner de nuestra parte y hacer sacrificios. Y que la ley está muy mal hecha como dice Pholmo, que está pensada sólo para el beneficio de los grandes propietarios, no de los pequeños ni de los inquilinos en general.

Amparo, has dado de lleno en lo que yo he querido decir.

Cuando veamos aquí algún post de un inquilino desesperado porque no le alquilan por tener un contrato precario por ejemplo.... ya no podremos decirle que ofrezcan unas garantías que tranquilicen al arrendador...  No sé que podremos decirles.

Es una posibilidad, Francisco. Pero con algunas observaciones.
El particular que quiera acogerse a esa posibilidad tendría que ofrecer ocho años de contrato al menos. Si se ofrecen seis, el inquilino preferirá alquilar de una persona jurídica. Tendría siete años de alquiler, sin tener que pagar garantías adicionales, y sin tener que pagar los honorarios a la inmobiliaria.
Además, un contrato largo implicaría congelar la renta durante más tiempo. Aunque la nueva ley sigue permitiendo la revisión libre salvo para contratos de renta reducida, ningún inquilino aceptaría un contrato con revisión libre de la renta. El propietario tendría que tener también esto en cuenta.
Como inquilino reconozco que el propietario tiene una indefensión más que evidente ante un inquilino caradura que no paga o destroza el piso. Pero no es menos cierto que los inquilinos honrados nos hemos comido una bofetada con un alza de precios completamente desmedida. La prueba de esta burbuja es que en las grandes ciudades los precios bajan desde hace meses porque habían llegado demasiado lejos.
El propietario tendrá que asumir que viene ciclo de bajadas, y que tendrá que mirar con mucha más lupa a los posibles inquilinos si quiere evitar disgustos.

Tampoco veo yo mucho problema en lo de solicitar dos años o más de fianza Se puede alargar un año el contrato, es decir, en vez de 5 años, contratar por 6 años y pedir las mismas garantías que hasta ahora. Prefiero arrendar tranquilo con unas garantías suficientes aún a costa de alargar un año el contrato. No se que opináis.

Victor con esas precisiones estoy de acuerdo con ti criterio, no obstante sigo pensando que la legislación arrendaticia en España ha sido desastrosa tradicionalmente.

nacho, correcto. Se mantiene el preaviso del propietario para no renovar o cambiar las condiciones en un mes antes del fin del contrato.
Sobre la duración, se regresa a la ley de 1994 con 5 años más 3 de prórroga tácita. Con la novedad de que si el arrendador es persona jurídica, el mínimo se eleva a 7 años.

Es cierto que no es exactamente lo mismo, pero va relacionado.

Al pinchar la burbuja especulativa, los precios (en muchos casos absurdos) no tienen más camino que la bajada. En Barcelona capital ya se viene observando esa bajada desde primavera. Madrid va algo más retrasada, pero sigue el mismo camino. Aumenta la oferta y el tiempo que duran los anuncios antes de ser retirados.

Eso favorece inevitablemente a personas que no pueden acceder al alquiler por un problema de poder adquisitivo, no por falta de solvencia o de seriedad en los pagos.


Pero si se reproduce un escenario como el de 2009 (y no es descartable), habrá propietarios que se la tendrán que jugar con inquilinos a los que no podrá comprobar su solvencia. Será eso, o entrar en pérdidas. O incluso en la ejecución hipotecaria.


Resumiendo, mi idea es que al venir una crisis, no todos los propietarios podrán elegir restringir el alquiler, tendrán que conformarse con lo que el mercado ofrezca. Las burbujas son muy peligrosas, cuando estallan acabamos todos perjudicados.

perdón, a la finalizacion de los 5 años