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Hola:
Estoy en una casa alquilada, el contrato comenzó el 1 de Abril del 2010, y se prorrogó por mutuo acuerdo, automáticamente el 1 de Abril del 2011.
Ahora queremos dejar la casa, por motivos de falta de trabajo. Tenemos depositados, dos mensualidades como concepto de fianza (cosa que creo que no es legal, al tratarse de un arrendamiento en concepto de uso exclusivo de vivienda), y los dueños me han comunicado, que perdemos la fianza, por no cumplir el año completo de arrendamiento.
Quisiera que me echaran una mano en este asunto, ¿es esto legal? ¿perdemos nuestra fianza por no dejar la casa el mes que se debería de dejar? ¿como puedo actuar?
Para zanjar definitivamente el tema:
Hola juan carlos:
Para zanjar definitivamente el tema:
1º) Sentencia en las que la búsqueda de un arrendatario no fue tenida en cuenta a la hora de minorar la indemnización: AP Baleares, Sec. 5.ª, 438/2009, de 23 de diciembre .
2º) Sentencia en la que se declara que el arrendador no está obligado por la mera conveniencia del arrendatario que desiste a buscar un nuevo arrendatario.: AP Barcelona, Sec. 4.ª, 8/2010, de 29 de enero
3º) Doctrina del Tribunal Supremo sobre interpretación del artículo 1124 CC en relación al desistimiento en los contratos de arrendamiento: 12 de junio de 2008 :" es preciso tener en cuenta las circunstancias de cada caso, en la doble perspectiva del arrendador, cuyas legítimas expectativas contractuales no cabe frustrar, y del arrendatario, al que no cabe gravar con una consecuencia económica exagerada o desproporcionada cuando su comportamiento no es arbitrario y por eventos de la vida le resulta imposible o muy dificultoso continuar en la relación contractual."
4º) Por lo dicho en los tres puntos anteriores, el mejor consejo que se le puede dar a un consultante sobre este tema es que acuda a un/a profesional de la abogacía experto/a en arrendamientos urbanos para que estudie las circunstancias concretas de cada caso y emita su dictamen profesional sobre la mejor forma de proceder.
Un cordial saludo
javier diez
casero/a
Cuando un casero quiere rescindir un contrato,quiere visitar la vivienda. Se le quema en la hoguera. Con razón
cuando un inquilino quiere evadirse de lo que ha firmado. Se le intenta disculpar
¿por qué?
ok, de acuerdo con tu valoración (ahora por fin si te entendi a la primera)
pero estarás de acuerdo en q suma positivo si el inquilino hace esfuerzos por mitigar los daños q ha causado con su desistimiento, no te parece? pero quizas conozcas bastantes casos en los q los jueces no le hayan dado ningun valor a eso, comentalo pq es un dato util de conocer...
aparte, resulta q si el inquilino se ofrece a poner anuncios y enseñar el piso, entonces es mas probable q el casero no hará nada por su cuenta y se relajará en la búsqueda, y luego le será mas difícil acreditar haber hecho todo lo posible por realquilar el piso
en general buscar nuevos inquilinos es el un buen consejo para alguien q sospecha o sabe q le van a reclamar la indemnizacion por desistimiento. a eso iva yo con mi consejo.
si el inquilino no los busca, los buscará el casero y el inquilino no habrá conseguido nada positivo para alegar ante el juez, y si el casero es diligente en su busqueda (infructuosa busqueda, claro) el caso lo tiene en ventaja.
sea como sea, en este foro los mayores expertos (en estrellas) me dijeron q el la indemnizacion por desestimiento era independiente de la causa del abandono, q asi estaba la jurisprudencia, y no había nada q hacer salvo llegar a un acuerdo y pagar al casero. solo hablaban del caso de q entrase un nuevo inquilino para reducir la indemnizacion.
gracias a llarena y ti, he entendido mucho mejor como es la situación real en la jurisprudencia, y he aprendido sobre las posibilidades para defenderme si llega el caso. afortunadamente hoy en dia estoy bastante seguro de q mi casero no va a demanadarme, pero me gustaria poder ayudar a los inquilinos q se encuentren con este marron encima
Hola juan carlos:
Repito que su respuesta era y sigue siendo incorrecta. Lo que penaliza parte de la Jurispruencia de las Audiciencias Provinciales es la pasividad o negligencia del arrendador en intentar alquilar la vivienda o el local para minorar los daños y perjuicios que el desistimiento del anterior arrendatario le puedan ocasionar. Sólo eso. Por lo tanto no es preciso que el arrendatario - usted utiliza la conjunción copulativa "y" - proponga o busque potenciales arrendatarios al arrendador.
En la mayor parte de las ocasiones no basta con leer jurisprudencia sino que, además, es preciso hacer un esfuerzo para comprenderla, lo cual requiere conocimientos previos sobre la materia de la que se trate.
Reciba un cordial saludo
la frase era "si encuentras otro inquilino desaparece la indemnizacion por desestimiento, incluso en el caso de q el casero rechace a los inquilinos q le has propuesto y el no busque a ninguno por su cuenta si lo puedes demostrar desaparece tambien la indemnizacion por desestimiento"
es correcta si no cortas la frase a la mitad
lo unico q era incorrecto es q la carga de la prueba la tiene el casero y no el inquilino
un consejo, no seas tan criptico en tus comentarios, es muy dificil entenderte
Hola juan carlos:
Su respuesta literal fue:"legalmente, si encuentras otro inquilino desaparece la indemnizacion por desestimiento, incluso en el caso de q el casero rechace a los inquilinos q le has propuesto" , la cual era y es, aún después de sus últimas intervenciones, errónea. Respecto a su penúltima intervención, el relato que hace es sobradamente conocido por los abogados de éste foro, pues no es más que una refundición de lo manifestado por los mismos en varias respuestas publicadas en este foro.
Reciba un cordial saludo
Hola Pedro:
Si he reseñado expresamente el artículo 8.1 es porque en mi respuesta me he referido exclusivamente a la cesión, ya que en ningún caso podría existir un subarriendo en el supuesto de hecho planteado.
Un cordial saludo
aparte hay otro tema, los inquilinos dejan la casa por motivos de falta de trabajo. eso incluye dos nuevos argumentos a su favor, si estan sin trabajo y no pueden pagar las rentas, y si necesitan emigrar para encontrar oportunidades de trabajo (derecho constitucional al trabajo, y libre circulacion de trabajadores en europa). sobre el caso del desempleo me remito al documento de eduardo llarena, q sin duda esta basado en jurisprudencia: "manteniendo que si había justa causa para la marcha del inquilino no cabía indemnización, entendiendo por justa causa el desempleo, la minoración de ingresos, el mal estado de la vivienda, el cambio de lugar de trabajo o de estudios de los hijos y similares.". si alguien no esta de acuerdo buscamos jurisprudencia sobre el desempleo como causa justa.
falta pues buscar jurisprudencia sobre el otro tema, la situacion de necesitar marcharse para conseguir trabajo, en mi opinion si no hay jurisprudencia a favor (no lo he buscado) sin duda hay muchas oportunidades de crearla sobre la marcha. se trata de derechos fundamentales q están por encima del cumplimiento de un contrato privado oneroso. en todo caso ambos argumentos, desempleo y derecho al trabajo, estan conectados y se trata de q un argumento refuerce al otro
yo tambien lo habia orientado en q el inquilino ayude a encontrar un nuevo inquilino q firme un nuevo contrato independiente del anterior, q evidentemente debe ser aceptado por el arrendador.
muy bien, si el arrendador acepta al nuevo inquilino entonces la indemnizacion sera desde la marcha del inquilino q ha desistido hasta la entrada del nuevo, y no hasta el fin de contrato del q se ha desistido. sobre eso espero q no haya dudas, pues el cosero no puede cobrar de ambos inquilinos para indemnizarse de un daño (perdida de alquiler) q es inexistente, se consideraria enriquecimiento injusto. si alguien no esta de acuerdo pues buscamos jurisprudencia q seguro q hay mucha.
si el arrendador no acepta al nuevo inquilino, el inquilino q desiste ha hecho esfuerzos para buscarlos y en cambio el casero no hace esfuerzos para buscarlos. entonces aplican las dos sentencias citadas, las cuales se centran en obligar al casero a realizar y acreditar los intentos necesarios para mitigar los daños (poner diligencia en la busqueda de nuevos inquilinos). es evidente q si, aparte de eso, resulta q el inquilino al q se le acusa de causar un daño si acredita haber realizado esfuerzos para mitigar y eliminar el daño (perdida de rentas de alquiler), y el casero ha actuado en sentido inverso, provocando q aumenten los daños q ahora reclama a la otra parte, el caso se pone muy a favor del inquilino.
vuelvo a señalar q ambas sentencias no obligan al inquilino q desiste a mitigar los daños sino q obligan al casero, lo otro es un esfuerzo de muy buena fe realizado por la parte ahora demandada, q debe ser tenido en consideracion en el juicio.
Pedro Martinez Mtnez
profesional
Ok Jan, la verdad es que nunca en la practica lo habia orientado como una cesión o un subarriendo, mas bien como un "contrato viejo a la basura, firma de contrato nuevo y todos felices"
pedro Martínez
abogado
Hola Pedro:
El Sr Juan carlos afirma que "legalmente, si encuentras otro inquilino desaparece la indemnizacion por desestimiento, incluso en el caso de q el casero rechace a los inquilinos q le has propuesto", lo cual puede suponer, en función de lo que decida el arrendador, una cesión de contrato o la realización de un nuevo contrato con las mismas condiciones tanto jurídicas como subjetivas.
Por lo tanto, si la cesión del contrato - cambio subjetivo en la posición jurídica del arrendatario - debe ser aceptado expresamente por el arrendador, del mismo modo la presentación de un nuevo arrendatario como sustituto del que desiste unilateralmente, debe ser valorada por el arrendador, quien decidirá si ese potencial arrendatario cumple los mismos requisitos subjetivos y, en caso de realización de un nuevo contrato, contractuales que el anterior.
Un cordial saludo
Pedro Martinez Mtnez
profesional
Erika, te aclaro que los dos meses de fianza son legales, la lau obliga a un mes, pero el propietario tiene derecho a exigir una garantía mayor.
estoy de acuerdo con Jan en que la jurisprudencia mencionada no resuelve el caso planteado.
en cuanto a la carga de la prueba. El propietario alega los daños por el desistimiento anticipado que supone un lucro cesante mas que evidente y facil de acreditar. Desvirtuar eso le corresponde al inquilino, que ya es más dificil.
obligar al propietario a contratar con cualquiera ya me suena a aberracion.
jan, lo que no acabo de ver es la relacion con la cesion o subarriendo del 8. 1 lau
pedro Martínez
abogado
Se me olvidava. Un consejo: cuando se cita jurisprudencia para fundamentar uno o varios argumentos es conveniente, como mínimo, que la citada jurisprudencia tenga relación directa con el argumento o argumentos defendidos.
Reciba un cordial saludo.
Hola juan carlos:
por favor, lea atentamente mi respuesta y luego los extractos de las sentencias que ha pegado y verá que no hay relación alguna entre ambas.
luego, si lo desea, puede leer el artículo 8. 1 de la lau 1994 y confrontarlo con mi anterior respuesta.
Reciba un cordial saludo
Despacho Armando García Fernández.
Email:: armandogarcia@ical.es
carazyh, no entiendo tu respuesta, como deverias ver, todo depende e la razon para la q e el inqilino deja en piso, si es justa no corresponde indemnizacion por desestiemiento, en caso contrario si corresponde, de el depende decirnos el verdadero motivo...
