Es lo de siempre compañero Pelayo: a esperar a la Jurisprudencia.

Gracias a ambos. 

En el fondo, yo también creo que la idea es que esa facultad de desistimiento sea imperativa, pero ello implica un peligro subyacente, que es extender la idea de que el incumplimiento de un contrato es gratuito y que, en cuanto uno se cansa, puede irse dando un portazo.

Por lo que se refiere a la expresión "en el marco de...", os dejo un interesante artículo de la uclm sobre la reforma (http://www.uclm.es/centro/cesco/pdf/trabajos/30/23.pdf). Por un lado, entiende que la expresión "en el marco de..." Supone que ese es el marco normativo y que cualquier renuncia tiene que hacerse de forma expresa en el contrato. Me parece una buena interpretación, aunque luego, sobre la facultad de resolución, entiende que es irrenunciable, así como que la indemnización que determina la LAU supone un máximo que tampoco puede ser modificado.

Sería interesante saber si llegaremos a ver una ley de arrendamientos qu. Realmente trate a ambas partes por igual y sea untexto supletorio y dispositivo.

Pelayo: estoy de acuerdo con la respuesta de Jan pero soy muy cauteloso, y mi opinión es la siguiente:

1.- La prealación de la voluntad de las partes respecto a la ley es sólo aparente, porque el art. 4.2. LAU dice  “Respetando lo establecido en el apartado anterior, los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil”. Por lo tanto, la voluntad de las partes se circunscribe al “marco de lo establecido en el titulo II”, luego primero es la LAU y después la voluntad de las partes. Creo que no es más que uno de tantos casos de redacciones “oscuras” de la Ley por motivos “políticos”.

2.- En cuanto a la facultad de desistir: si damos por bueno lo dicho en el punto 1, no hay duda de que cuando la LAU dice que el inquilino “podrá” desistir, estamos ante una facultad del inquilino.

3.- Pero soy mucho más cauteloso en el segundo “podrán”, cuando dice que “Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador [...].”. Y la razón de mi cautela es que en el punto 1 quien “podrá” es sólo el arrendatario mientras que en este segundo “podrán” son “las partes” las que pueden, no sólo el arrendatario. Y ya no veo yo tan claro que los jueces vayan a interpretar que o pactan lo que dice el artículo o no pactan nada. Puede que más de un juez le dé validez a cláusulas que no respondan a los límites establecidos en la LAU. Otro caso más de redacción ambigua.

4.- Con todo, creo que en la práctica hay un factor que va a relativizar aún más todo lo dicho: en la práctica los inquilinos ni preavisan con un mes de antelación (sino que te dicen “me voy pasado mañana”), ni lo hacen de modo fehaciente, ni se van el día que dijeron irse, sino otro. Al no cumplir escrupulosamente esos requisitos, no son de aplicación las limitaciones del art. 11 ni por tanto esas indemnizaciones, sino las que se pacten en el contrato.

Aún así creo que el planteamiento que ha descrito Jan es el más probable, y seguramente es el que se termine aplicando mayoritariamente.

Pelayo: estoy de acuerdo con Jan pero, pero te digo:

1.- La prelación de la voluntad de las partes es sólo aparente. Es cierto que el art. 4.2. LAU dice  “Respetando lo establecido en el apartado anterior, los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil”. Parece que se aplica antes la voluntad de las partes, pero luego añade “en el marco de lo establecido en el titulo II”, con lo cual ya no parece tan claro que se aplique primero lo que primero se enuncia (la voluntad de las partes), pero es una duda lógica en la que también yo he reparado alguna vez. Creo que se debe a una redacción deliberadamente "política" de la LAU, lo cual crea confusión.

2.- En cuanto a la facultad de desistir: si damos por bueno lo dicho en el punto 1, es claro que cuando la LAU dice que el inquilino “podrá” desistir, debe interpretarse que es una facultad del inquilino, y que no es renunciable.

3.- En cambio donde yo me muestro mucho más cauteloso es en el segundo “podrán”, es decir, en el de “Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador [...].”. Y la razón de mi cautela es que en el punto 1 quien podrá es sólo el arrendatario mientras que en este segundo “podrán” son “las partes” las que pueden, no sólo el arrendatario. Y ya no veo yo tan claro que los jueces vayan a interpretar que o pactan lo que dice el artículo o no pactan nada. Aquí veo yo más probable que le den validez a cláusulas que no respondan a los límites establecidos en la LAU.

4.- Con todo, creo que en la práctica hay un factor que va a relativizar aún más todo lo dicho: en la práctica los inquilinos ni preavisan con un mes de antelación (sino que te dicen me voy la semana que viene), ni lo hacen de modo ni se van el día que dicen irse. Al no cumplir escrupulosamente esos requisitos, puede que no sean de aplicación las limitaciones del art. 11 ni por tanto esas indemnizaciones, sino las que se pacten en el contrato.

Aún así creo que el planteamiento que ha descrito Jan es el más probable, y seguramente es el que se termine aplicando mayoritariamente.

Gracias por tu respuesta, Jan.

Yo también lo creo así, pero haciendo de abogado del diablo, creo que la intención de la reforma es precisamente acabar con la idea del que el arrendatario es un desvalido que va a ser timado por el arrendador y poner a ambos en un plano de igualdad.

En este sentido, igualdad sería considerar que es posible establecer la facultad de desistimiento o que se puede excluir, no considerar que en todo caso aplica y cualquier disposición en contrario es nula.

Hola Pelayo:

"El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días."

Se faculta al arrendatario (podrá) a hacer uso de un derecho otorgado por la propia ley  si cumple los requisitos establecidos ( plazo mínimo y preavido) en la misma ley

"Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización."

Aqui la redacción cambia, pues se establece la libertad de pactos entre ambas partes (las partes podrán) para regular, dentro de los límites fijados en la propia ley, las consecuencias del ejercicio del derecho del arrendatario establecido en el párrafo precedente.

Creo que esta interpretación es la más ajustada al art 4.2 de la LAU 1994:"los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la presente ley "

Un saludo