Correcto, los periodos inferiores al año se prorratean.

pedro Martínez

Abogado

5001@icagr.es

Si.

Lo que dice Amparo es correcto, presuponiendo que la duración inicial es de un año (que en realidad es lo que mas se ve). Lo que yo digo es que cuando los caseros empiecen a darse cuenta de como funciona el art. 11 LAU es casi seguro que intentarán poner duraciones iniciales mas largas.

Ok, entonces cuando amparo dice que "la ley ha ajustado esa indemnización a un máximo de medio mes de renta a partir de los seis meses" en realidad se refiere a que si yo dejo el piso al mes 7 de un contrato hecho a un mínimo de 1 año obligatorio, entonces tendré que abonar la mitad de una mensualidad, que corresponde a la mitad de tiempo obligatorio que no voy a cumplir, sí?

Lluis, sigues estando en un error:

la lau lo que establece es que puede pactarse una indemnizacion al desistir de Una mensualidad (no media) Por cada año que reste por cumplir.

de ahi que se esté optando por imponer duraciones largas. Con un contrato de 5 años, si se desiste al sexto mes la indemnizacion es de 4,5 mensualidades y si se desiste al cuarto año la indemnizacion es de 1 mensualidad.

pedro Martínez

Abogado

5001@icagr.es

Amparo, esto quiere decir que la ley establece que la cuantía máxima de indemnización al propietario es de medio mes de renta, deje el piso a los 6 meses o lo deje a los 11? (o a los 20, si el contrato se explicita a 2 años de obligado cumplimiento, o 5, etc.).

Esto no me liga bien con la opinión de León, en que dice que "lo que van a hacer los caseros es pactar duraciones iniciales largas (de 5 años o más) para que de ese modo la indemnización sea más o menos grande".

A mi ver, una indemnización de medio mes de renta es admisible por parte del inquilino... al menos mucho más que los 3 meses que tendría que pagar yo ahora mismo por no dar el preaviso que tengo pactado en el contrato.

Lluis, antes de la actual modificación de la LAU, si un inquilino se marchaba del piso a los seis meses, podía tener que indemnizar al casero con la renta de los meses que tardara en volver a alquilar el piso (eso era lo que la jurisprudencia mayoritaria sentenciaba) pero solía "zanjarse" el asunto con un mes o dos de renta dependiendo de la dificultad de alquilar por la zona.

Ahora, la ley ha "ajustado" esa indemnización a un máximo de medio mes de renta a partir de los seis meses.

No me parece mal trato para los inquilinos.

Yo como casera que desea inquilinos de larga duración lo que hago es alquilar por 2 años con la cláusula penal.  Y los inquilinos que desean el piso a largo plazo, que son los inquilinos que yo quiero, no me ponen pegas.

Saludos - Papeleos Alquiler.

Estoy de acuerdo con ello, y lamento no haberlo tenido en cuenta antes.

Estoy seguro esto me servirá para que no me vuelva a suceder nada parecido y espero también que sirva a otros que lleguen a leer esta conversa en busca de respuestas.

Gracias a todos sin excepción.

Si Lluis así es: tiene que estar prevista en el contrato. Yo personalmente tengo alguna duda por cautela hasta que no empiecen a dictarse sentencias sobre este asunto, pero la opinión generalizada es la que tu apuntas.

Efectivamente es fundamental leerse bien los contratos, pero no ahora: siempre lo ha sido.

León, en cualquier caso, entiendo que aunque la ley permita esta indemnización, no es obligatoria, con lo cual debe de ir explicitada en detalle en el contrato, sí? (me imagino algo parecido a las indemnizaciones por permanencia que establecen la mayoría de empresas de teléfonos móviles al adquirir nuevas líneas y terminales, con precios de indemnización establecidos segun el tiempo transcurrido, o algo así).

Veo entonces mucho más importante a partir de esta nueva ley el hecho de pedir y revisar el contrato a firmar incluso días antes de acudir a su firma (hasta ahora ningún propietario me había ofrecido esta posibilidad y yo tampoco la había creído necesaria).

Espero poder dedicar tiempo a la lectura del artículo que me recomienda lo antes posible para aprovechar al máximo los conocimientos que tengo ahora.

Gracias de nuevo.

Lluis: efectivamente como le dice el compañero PHOLMO el plazo de permanencia mínima no es de un año, sino de 6 meses y el preaviso es de 30 días. Esa es la parte favorable.

Pero el problema es que como le dice PHOLMO las partes pueden pactar lo que en Derecho se llama una cláusula penal que establece indemnizaciones en caso de desistimiento. Es algo paradójico porque se permite al inquilino desistir, pero tiene que pagar por ello. En principio, la única posibilidad favorable a Ud. sería que en ese nuevo contrato las partes no pacten cláusula alguna, en cuyo caso no debería haber ninguna indemnización. Lea el art. 11 LAU en su versión actual (por ejemplo en la web de "noticias jurídicas") que sería el que le aplicarían para hacerse una idea de qué es lo que dice ahora la Ley.

Yo creo que lo que va a pasar en la práctica es que con los nuevos contratos los inquilinos van a estar peor, porque lo que van a hacer los caseros es pactar duraciones iniciales largas (de 5 años o más) para que de ese modo la indemnización sea más o menos "grande".

Lluis Suñol observo que continua con un conocimiento erróneo de la normativa, con la LAU actual el,inquilino solamente esta obligado a cumplir seis meses, otra cosa es que deba indemnizar al casero si decide ejercer esa facultad ya así se ha pactado en contrato

León, creo que gracias a tus aportaciones me siento bastante seguro acerca de la situación actual. El piso en el que vivo está en un bloque perteneciente a un solo dueño. Todo el bloque (unos 60 pisos en total) es de alquiler y siempre hay un parque de pisos disponibles de gente que viene y va.

Por esto, creo que una solución viable sería avisar al dueño que no quiero continuar con el contrato actual en el mes de noviembre (es decir, no optar a la prorrogación: preaviso de 30 días) y a la fin del contrato, firmar uno nuevo.

Con la nueva ley vigente, el periodo de preaviso por desistimiento sería de 30 días, aunque entiendo que tengo la desventaja que en contrato nuevo el primer año es de obligado cumplimiento para el inquilino (aunque creo que no cambiará demasiado las cosas).

Efectivamente Lluis, esos 30 días de la "nueva" LAU van en ese sentido. Creo que llevas bastante razón. Yo simplemente he intentado explicarte los motivos por los que existe esa figura del desistimiento que hacen que lleves bastante razón, pero no el 100%. En Derecho es muy difícil que algo sea 100%.

Creo que he sido bastante generoso presentando el caso peor del propietario, y aún así, creo que no desencadena una situación tan peligrosa o alarmante para su bienestar, como la que se puede dar en el caso del inquilino, que puede desencadenar (en mayor probabilidad) en embargos, deshaucios, endeudamientos, o cuanto menos, a gasto innecesario.

De todas formas, León, segun dices la actual ley establece con 30 días el tiempo de preaviso en caso de desistimiento, cosa que en cierta manera apoya mi postura, y simplemente me perjudica porque no estaba en vigor en noviembre de 2011, para cuando yo firmé mi contrato. Nada más.