Gracias a Alfonso Moyano por sus respuestas.

Esta página es de destacar por su profesionalidad y prontas respuestas. Además, funciona y carga muy bien, algo poco frecuente.

Así que nuestra enhorabuena a todos los que colaborías en ella y en especial por vuestra contribución a nuestro caso.

Sois, sin duda, la página de referencia para consultas profesionales relacionadas con los alquileres. 

Mi anterior respuesta la envié conociendo exclusivamente la primera pregunta, que sugería la existencia de una demanda, que yo consideré la adecuada. Ahora sé que aún no ha sido demandado, por lo que añadiré qué juicios puede esperar.

Descartado un juicio de desahucio por falta de pago de la renta que el arrendatario reconoce y está dispuesto a pagar, la arrendadora puede acudir a un juicio de desahucio por falta de pago de la renta que ella defiende, pero el arrendatario podría oponerse eficazmente alegando que esa no es la renta pactada, lo que dejaría a la arrendadora sin pruebas de la renta y por tanto de la deuda. Si ha sido requerido para que pague, el arrendatario tendrá que consignar antes de que se interponga la demanda la renta que él considera pactada. Si no ha sido requerido, también le conviene consignar la renta que él considera pactada, para no perder el comodín o tarjeta amarilla que sería roja si hubiera una segunda ocasión. Es obvio que el arrendatario no puede dejar de pagar la parte de renta que no discute.

Al haber oposición y no haber ningún documento escrito o prueba clara que indique cuál es la renta pactada, el juez no podría admitir el desahucio ni decidir sobre la renta, porque el desahucio es un juicio verbal especialmente breve e inadecuado para discutir cuestiones complejas, como es la determinación de la renta. Cualquiera de las partes podría luego acudir a un juicio ordinario para determinar la renta o discutir cualquier otra cuestión, valiéndose de cualquier prueba. Los actos como el empadronamiento y las altas en servicios solo son eficaces si requieren la autorización del arrendador.
Finalmente, la propietaria también puede optar por recuperar la finca mediante otro relativamente breve juicio verbal, el desahucio por precario, pero eso le obliga a renunciar a la renta, porque si hay renta no puede haber precario. Tampoco puede impedir que el arrendatario se oponga alegando la existencia de renta y por tanto la existencia de título para permanecer en la finca.

En consecuencia, la única manera segura de acercarse a los tribunales en este asunto es a través de un largo juicio ordinario que acabará, dependiendo de las pruebas, con una sentencia que reconozca un pacto de renta y declare la existencia de contrato, o por el contrario declare la inexistencia de contrato, ordene la devolución de la finca a la propietaria y determine una cantidad por su uso durante el tiempo de discusión.

Gracias de nuevo por la respueta de Alfonso Moyano

En vista de que la casera no ha aparecido este mes para cobrar el mes corriente, y de que no tengo ni siquiera su dirección ni cuenta corriente, no me queda más remedio que consignar el importe en el juzgado de guardia. ¿Es eso lo que debo hacer y en algo me favorecería?

Solo indicar que, tal como he podido constatar en internet, los acuerdos verbales frecuentemente van acompañados de una falta de recibos al hacer el pago del alquiler (porque de esta manera el casero no se pilla los dedos ante hacienda, ya que el propósito de algunos de estos contratos es precisamente no declararlos).

¿Un acuerdo verbal y no escrito entonces favorece siempre al casero si no hay comprobantes de pago? ¿Ella entonces porqué nos denunciaría, tal vez por precarios o por qué otro concepto?

Al no darme por vencido ¿cómo podría plantear mi defensa? ¿Tal vez con testigos del acuerdo verbal? ¿El hecho de que ella nos haya empadronado o que la línea de teléfono esté a mi nombre significan alguna ventaja?

Es lamentable ver cómo las personas descuidan sus derechos, por ejemplo pagando sin guardar alguna prueba del pago. Así, las partes tendrán que probar lo que la otra no reconozca. La renta es un aspecto esencial del contrato, sin la que este no se sostiene. Por tanto, si no es posible determinar qué renta se pactó, no hay contrato y cada parte tendrá que devolver lo entregado, el arrendador recuperará la vivienda y el arrendatario pagará por el uso que ha hecho de ella, descontadas las cantidades que consiga probar que ha pagado. El juez determinará qué cantidad corresponde a ese uso en función del precio medio de los alquileres más parecidos en el mercado.

Gracias por la respuesta de Alfonso Moyano.

Ella nos ofreció inicialmente un alquiler a precio de mercado que nosotros rechazamos por 2 motivos: las pésimas condiciones del piso y que estaba abarrotado de cosas suyas que debían permanecer en el piso, porque en los últimos años lo había estado usando a modo de trastero.

4 meses después de su primer ofrecimiento, nos volvió a contactar y llegamos verbalmente a un acuerdo: nosotros adecentábamos el piso, tanto en las múltiples reparaciones de electricidad, fontanería, puertas... como en la higiene (su estado era terrible), y además embalábamos sus cosas y las guardábamos en los armarios y muebles de la casa, de manera que si ella venía a pedirnos algo, se lo pudiéramos entregar inmediatamente. A cambio, nos rebajaba el precio a la mitad (en realidad, nos dijo, solo trataba de cubrir los gastos fijos que el piso le ocasionaba). Ese precio, no está obviamente acorde con los precios normales de mercado.

Nos llevó 2 meses conseguir que fuera plenamente habitable, y una vez logrado es cuando nos ha exigido de nuevo el precio que inicialmente nos pidió.

La carga de la prueba radica siempre en la parte que incóa. Un e-mail, incluso uno del que tenga acuse de recibo no es una prueba válida en un juicio; por lo que entiendo que no debiera usted preocuparse al respecto.

Circunstancia a parte será que la cuota de su arrendamiento no sea coherente con los precios de mercado.

Saludos cordiales.