Bueno, veo que la cuestión es controvertida además de interesante; una cosa es lo estrictamente legal y otra, no siempre distinta, es lo que acuerden las partes, generalmente porque conviene a ambos por distintas razones, seguramente no solo económicas. Supongo que la mayoría de las veces ocurre como dice Amparo, la gente prefiere pasar página cuanto antes, y mejor ahorrándose unos eurillos y complicaciones. Puede no salir bien, pero seguramente es bastante común.

Antes quise decir, "Amparo y Crazyh, gracias por vuestras respuestas", lo que reitero.

Es comparable en el hecho de que ninguna de las dos cosas es legal, otra cosa es que alguien no demande.

Si nadie demanda, todo vale.

Hala Hala.

Jolines Crazyh.  

no es lo mismo no formalizar un fin de contrato. Que acordar que el casero va a encolar una mesa al precio de 40 euros.  

no es comparable creo.   :)

Amparo, si son personas normales o con desconocimiento de las cosas, como si pactan que el arrendatario paga mil euros por dia de penalización. Si los paga, allá él. Otra cosa es que sea legal y las consecuencias que podría conllevar eso a cualquiera de las dos partes.

Las personas "normales" no necesitan un documento de finalización de contrato, entregan las llaves y se van, pero eso no implica que sea lo correcto.

A ver. Insisto en que si las personas son "normales" sin abusos (es decir como la mayoría. Lo que pasa es que aquí esos casos no salen). Podría ser aceptable para las partes que el arrendador se ocupara de alguna reparación a un precio  Preacordado.

Saludos - Papeleos Alquiler.

Siempre que no hay acuerdo entre las dos partes hay que acudir a un juez, siendo preceptivo el uso de abogado y procurador para ciertas cosas.

En este caso, por la cuantía, se podría acceder a un juicio verbal, en el que se reclamase el importe de la reparación del "manitas", que habría que justificarla, y al no haber factura no habrá forma de justificarla. El pacto de "aceptar" la devaluación de la vivienda no sería legal, pues se recibiría un dinero por esa devaluación para restaurar el objeto de arrendamiento a su estado inicial, y podría dar lugar a diferentes abusos y triquiñuelas. De hecho, eso haría que "el pacto" entre dos personas respecto al pago de la pintura fuera legal, cosa que la jurisprudencia ya ha determinado que no.

En el caso de que no se llegase a un acuerdo, para mi no tengo ninguna duda de que, el más perjudicado, sería el manitas, ya que, de ser yo el inquilino, pusiera lo que pusiera en el documento de finalización de contrato, le reclamaría el importe y la devolución si no me presenta una factura de alguien capacitado.

Aparte del caso de la pintura, es una pregunta recurrente en el foro con lo de la "limpieza" que, aunque se haya pactado, es de fácil recurso. No me atreveré a decir que es un "juicio ganado" porque, de hacerlo, PHOLMO me va a reprender, diciendo que en un juicio puede pasar de todo y me va a recordar la maldición gitana "pleitos tengas y los ganes".

Amparo y Crazyh,  por vuestras respuestas.

De un lado y entre ambas vías, me confirmáis en cierto modo mi percepción de que hay cierto vacío, si no normativo, sí de previsión al forzarse casi a acudir siempre a un profesional aunque pueda repararse por uno mismo; a no ser que ambas partes estuvieran de acuerdo, sin perjuicio para nadie y desestimando cualquier reclamación.

El enfoque creo que bien podría ser que ambas partes se reúnen para la entrega de llaves y firma del documento de finalización de contrato y:

A)    Convienen y aceptan ciertos desperfectos existentes que, de común acuerdo, valoran en xxx€, cantidad que, apreciando ambos equivalente o inferior a la que supuestamente percibiría un profesional por la reparación, acuerdan también descontar de la fianza a devolver. De este modo, el casero podría incluso optar, sin suponer fraude, a no efectuar la reparación, asumiendo la devaluación de valor de su vivienda. El pacto no sé si sería nulo o no, pero es ventajoso para ambos y, en principio, evitaría un enfrentamiento. Y en caso de que, pese al acuerdo, el inquilino reclamara judicialmente, habría que ver la consideración del Juez habida cuenta de la descripción y evaluación de los desperfectos aceptada por los contratantes, a no ser que entendiera que la estimación del gasto perjudicaba por exceso al arrendatario.

B)    No llegan a un acuerdo respecto a los desperfectos y/o el coste estimado de reparación, por lo que aquí sí que no quedaría otra opción que acudir a un profesional.

No sé qué os parece el enfoque con la doble salida pero yo, lo que veo, es que si no se llega a un acuerdo los perjuicios para ambos pueden ser importantes. Básicamente y, en la mayoría de los casos, estaríamos hablando de “matar moscas a cañonazos” ¿no?

El pacto que menciona Amparo yo dudo mucho de que no sea nulo. 

Para descontar algo es necesario la presentación de facturas. Si es un manitas podrá presentar las facturas del material que ha comprado, pero nada más.

"¿hay que asumir que solo pueden descontarse de la fianza las reparaciones encargadas a terceros (profesionales que emitan factura)?"

Para mi, y sin ninguna duda, sí. 

Amparo, según tú, todas las "no facturas" por limpieza ( muy habituales en muchos arrendadores) son legales y descontables, ¿ no?

Bueno eso es algo que se puede pactar, valorar y plasmar en el documento de fin de contrato... " la reparación de la mesa, será llevada a cabo por el arrendador y que las partes acuerdan valorarla en xxx euros"

Disculpad que aproveche un hilo ajeno para resolver una vieja duda propia, pero creo que podría ayudar también a otros y a la aquí consultante, Eva.

Me queda claro el procedimiento a seguir tanto para el fin de contrato como para descontar de la fianza, pero veo que se habla siempre de presentar y descontar “facturas” ¿Y si no hay facturas o no por el total del concepto de reparación?

Es decir, supongamos que el casero es un manitas y repara los desperfectos por sus propios medios, que implican básicamente tiempo (puede que muchas horas o días) aunque el gasto en material de reparación sea bastante menor; en tal caso y, en el caso de llegarse a instancias judiciales por la reclamación de devolución de fianza o parte de ella, ¿creéis que el Juez podría admitir esas alegaciones del casero? En caso contrario, ¿hay que asumir que solo pueden descontarse de la fianza las reparaciones encargadas a terceros (profesionales que emitan factura)?

Al no haber documento de finalización de contrato se perjudica a las dos partes.

A las inquilinas les puede mencionar unas cuantas cosas.

Primero: Para abandonar una vivienda se tiene que avisar con un mes de antelación, de forma fehaciente ( burofax), no por teléfono,  y tiene que coincidir con la fecha de finalización de contrato. Como parece ser que no ha sido así, bien puede quedarse con la fianza.

Segundo : El estado de la vivienda, aunque pueden reclamar facturas de todo lo que se tuvo que arreglar.

En definitiva, se queda la fianza y si lo aceptan bien, y si no lo aceptan que le intenten reclamar la fianza de alguna forma, que usted bien va a poder alegar que ni se le comunicó con tiempo ni se cumplió el contrato.

Hola, es un error no haber firmado el fin de contrato, ya que en este contrato a parte de finalizar el contrato de las dos partes sirve tambien para poner todos los desarreglos del piso y los consumos de la casa que queden pendiente

ahora ya no puedes reclamar nada ya que tu has entrado "ilegalmente" a tu piso

yo lo que haria seria hablar con ellas decirle como te encontrastes el piso e intentar descontar algo de la fianza, y que te firme el fin de contrato si no llegais a un acuerdo devuelvele la fianza pero que te firme el fin de contrato

y para la proxima vez acuerdate en tener este documento antes de entrar al piso es importante para ti

Esto paso en abril yo ya tengo las llaves y vivo en el. No tenemos ningún fin de contrato tampoco  llegado a ningún acuerdo, ellas solo quieren su fianza. Yo llame un dia para ver como iba todo y fue cuando me dijeron x Tlf que se iban a otro de una amiga suya mas barato. Si no hay fin de contrato y ya llevo viviendo unos mes en el que puedo hacer??

En el momento en que documentéis el fin de arriendo (documento de fin de contrato y devolución de llaves) detalla todos los defectos del piso (por cierto ¿cómo es que los conoces ya?)

Como la ley te otorga un mes para devolver la fianza, en ese mes reparas todo y guardas las facturas.

Cuando esté todo listo, toca reunirte con ellas y  liquidar lo que te hayas gastado contra la fianza, y devolver o reclamar la diferencia.

En mi página tienes ejemplos para documentar el fin de contrato y la liquidación de la fianza.

Saludos - Papeleos Alquiler.