Soy Api, mi opinión es que en principio no tienes que preocuparte, más de lo lógico que representa un asunto así, a mi parecer es que con la inscripción previa realizada, total tranquilidad, también es cierto, que puede tener ciertos defectos el documento notarial, porque no está totalmente claro, o más bien es ciertamente complejo su perfección, incluso los propios registros, hasta que no haya muchos y de nuevo se dictaminen criterios, más definidos, pueden existir problemas añadidos en ese documento, sobre todo, en sí se ha pagado la totalidad de los impuestos de la opción o en menor cuantía.
No obstante también es relativo estas circunstancias, lo evidente es que teniendo la posesión de la casa, y bien acreditado los pagos , sobre todo ingresados en cuenta, e incluso con la fianza depositada, puedes perfectamente acreditar, tu derecho preferente y oneroso, incluso aunque no estuviese registrado, siempre que el contrato esté lo suficientemente claro para poderlo acreditar.

Cualquier circunstancia, que afecta a la casa, con tu derecho a tercería y adquisición onerosa y preferente, con un buen abogado, eso sí siempre tendrías gastos, que quizás podrías repercutir después, si has hecho las advertencias previas, a un posible ejecutante, bancaria o de terceros. no tendrías que preocuparte en perderla, porque también es cierto que cualquier demandante estaría siempre interesado en tu te quedes la casa si pagas el resto, que es lo que al fin y al cabo importa. con las salveades que no soy jurista.

Hola, según mi criterio y todo lo expuesto aquí por mis compañeros, yo lo primero que haría es averiguar por la correspondiente nota simple del registro, la hipoteca o cargas que constan en el registro de la propiedad, antes que la suya. Si sumando todas las cantidades la cantidad que se debe, es inferior a la que usted pagará durante toda la opción de compra, no debería de preocuparle, ya que en caso de embargo abona la cantidad a todos los acreedores ya hace uso de su opción de compra. En caso de que las cantidades adeudadas sean superiores, ya es un poco más preocupante.

Por favor si me equivoco, que alguien me corrija.

Muchas gracias.

Hola, no soy jurista, pero sí directora de una promotora; por lo que he podido hablar con abogados, todo lo que escribe Pholmo es correcto, pero hay que tener en cuenta una cosa más y es, que aún todo desde el punto de vista jurídico no está muy claro, puesto que realmente unos contestan como Cristina y otros no; lo ideal, que es lo que yo haría es que las cantidades entregadas estén todas avaladas, así, en caso de un concurso de acreedores, estaría asegurada la cantidad adelantada y a continuación una de dos, bien se pierden el resto de cantidades, bien, si el acreedor es el banco se puede llegar a negociar con el banco pues a las entidades no les interesa ahora quedarse con más bolsa de vivienda.

Yo misma, ahora dudo si realizar un alquiler con opción a compra, si lo hiciera lo haría pero con aval de todas las cantidades entregadas y un contrato para que en caso de quiebra, llegado el momento ante el juez pueda presentarse y ver antes qué ocurre con los acreedores.

Realmente, desde mi punto de vista en un alquiler con opción a compra nadie gana, el promotor no escritura y el inquilino entrega unas cantidades sin saber del todo que ocurrirá con ellas. No obstante, el juez tiene la última palabra, pero si pensamos como personas sin leyes y con justicia, el juez y/o los acreedores también toman en cuenta que hay una familia dentro de la vivienda.

Lo ideal para mí es, no realizar un alquiler con opción a compra y esperar y si ya está realizado que por lo menos se realice el contrato con un aval de las cantidades entregadas, para por lo menos asegurar las cantidades adelantadas como reserva.

Estoy en desacuerdo con la respuesta de maría cristina.

Vuelvo a recordar que no soy jurista, sino que me apoyo en la intuición y la experiencia.

Si no recuerdo mal la suspensión de pagos, ahora tiene el bonito nombre de "concurso de acreedores" es la situación en la que el sujeto tiene unos activos (bienes) superior a su pasivo (deudas), y lo que le falta es liquidez. En esa situación la disposición de su patrimonio pasa a estar controlada por un órgano que designa el juzgado. El objetivo estando en la situación de "concurso de acreedores" es mantener la empresa operativa e ir atendiendo los pagos según se disponga de liquidez.

En el caso de quiebra el pasivo (deudas) es superior al activo (bienes y derechos), y salvo contadisimas excepciones desemboca en una liquidación del patrimonio "del quebrado", y reparto del líquido obtenido entre sus acreedores. Todo ello con arreglo a una serie de reglas que vienen fijadas por ley.

En este caso la persona que pregunta ocupa una doble posición, por una parte adeuda a la empresa el importe de la compra si al final decide ejercer su derecho de opción de compra, y al tiempo puede exigir a la empresa que cumpla con su obligación de entregarle el bien prometido en el precio pactado . Si se diera cualquiera de las dos circunstancias (tanto quiebra como "concurso de acreedores") estaría a tiempo de ejercer su derecho y pagar el precio pactado. La diferencia estaría en que el negocio precisaría de la autorización del órgano que por mandato judicial controle la actividad del quebrado/"concursado". Ese órgano tampoco podría denegar su derecho puesto que ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad, y además supone una mejora de la liquidez del sujeto quebrado/"concursado", lo que en definitiva favorece la situación de los acreedores.

Todo lo anterior es referido a la figura de la opción de compra. En el caso del alquiler simplemente recordar que la transmisión de la propiedad no interrumpe el arrendamiento.

Mis disculpas a los excelentes abogados que vienen colaborando aquí. Reitero que estas palabras no dejan de ser fruto de "alguna que otra experiencia profesional".

Un saludo.

Por suspensión de pago a los trabajadores nada. pero si la empresa quiebra te quedas sin nada.

Acabo de leer el "post" de pholmo. Por supuesto nada que discutir. Parece que mi intuición no va mal encaminada.

Volviendo a la cuestión que le preocupa a quien nos preguntó, y apoyado en la respuesta de pholmo, me parece que con los tiempos que corren lo más acertado es inscribir su derecho en el Registro de la Propiedad.

Si no he interpretado mal el "post", usted puede ejercer su derecho de opción de compra y dejar con un palmo de narices a los embargos posteriores (el orden cronológico que decía yo en mi anterior respuesta).

Si no tiene inscrito su derecho lo tendrá complicado, sobre todo porque le tocará demostrar sus derechos. Como decía en mi anterior respuesta usted gana en tranquilidad.

Por una parte, si ejerce su derecho de opción de compra asunto resuelto, los demás se quedan fuera.

Por otra parte, si el vendedor vendiera a un tercero, usted podrá "romper" esa venta, y ejercer su derecho de compra.

No es cosa de "echarse a dormir" y no preocuparse por lo que pueda ocurrir entre el propietario y sus acreedores, pero tampoco para perder el sueño.

Gracias por su pregunta.

Un saludo.

Como ampliación y en cierto modo rectificación de lo anterior le sugiero lea en mi blog: http://pedrohernandezabogado.blogspot.com/2008/11/la-opcion-de-compra-y-la-insolvencia.html

Su pregunta me parece especialmente interesante, y desde luego debería ser contestada en profundidad. Hasta tanto no lo haga algún abogado experto de los que vienen colaborando en esta sección, me permito contestarle advirtiéndole de que no soy abogado. Mis respuestas se basan en el sentido común y experiencias profesionales. Dicho lo anterior, le contesto.

Puesto que tanto el alquiler como la opción de compra se han venido tratando en un buen número de consultas y respuestas, en este caso me ceñiré al caso de que se haya inscrito su derecho, dando por conocido el caso contrario.

La diferencia, más que notable, es que su derecho se ha dotado de una “calidad” distinta. Cuando un contrato no ha accedido al Registro de la Propiedad, las reclamaciones son válidas entre los contratantes y no son oponibles ante terceros por no ser conocida de ellos.

Dicho en un lenguaje más sencillo, un derecho en contrato privado no existe más que para los firmantes, y cualquiera otro puede alegar su desconocimiento. Ese mismo derecho si ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad adquiere el carácter de información a terceros, y por lo tanto ese tercero no podría alegar el desconocimiento del derecho. Esto es así porque la información es pública en el Registro de la Propiedad.

Por otra parte, los hechos que se inscriben en el Registro de la Propiedad siguen un orden cronológico y “de calidad”. El cronológico se interpreta en el sentido de que lo primero inscrito tiene prioridad sobre el segundo, el segundo sobre el tercero y así sucesivamente. El criterio “de calidad” (perdón por la expresión utilizada) consiste en que no todos los derechos inscritos tienen la misma “fuerza”.

Al inscribir usted su título digamos que “cogió turno”, seguramente el número uno corresponda al banco que formalizó la hipoteca y que rara vez suelta el dinero si no es el “primer acreedor”. En el número dos puede que esté usted, o quizás algún otro acreedor que aceptó estar allí, aunque fuera tras el banco (piense que amplió la hipoteca con el mismo banco, y este anotó el segundo crédito), y así sucesivamente. Puede que tras su derecho se hayan inscrito o inscriban otros derechos, por ejemplo embargos que soliciten otros acreedores.

Vistos esos brevísimos apuntes sobre las inscripciones en el Registro de la Propiedad, paso a la parte práctica:

1. Si su alquiler está inscrito en el Registro de la Propiedad lo que consigue básicamente es hacerlo público ante terceros, y en caso de conflictos entre propietarios y posibles acreedores demostrar fácilmente la existencia del contrato. Sus derechos en función de la LAU son los mismos. Digamos que gana en tranquilidad.

2. Si su opción de compra está inscrita el propietario no podrá transmitir la propiedad a terceras personas hasta tanto no se cancele esa opción de compra. Y caso de que actuara ilegalmente, y lo vendiera a un tercero, ese tercero no podría inscribir su compra, y además usted podría instar su resolución. Vuelve a ganar en tranquilidad registrando su derecho.

Aquí se pueden dar dos situaciones:

1. Todo termina según lo previsto, nadie es moroso, usted ejerce su opción de compra y paga el precio pactado. Al cobrar el banco su crédito cancela su hipoteca en el registro y “corre turno”, ya no hay acreedores antes que usted. Fin de la historia.

2. La cosa se complica y todo el mundo quiere cobrar, el dueño no paga, etc. Comienzan a entrar embargos sobre la finca, y todos detrás de su anotación, salvo los preferentes (este lo dejo para los expertos); el banco quiere ejecutar la hipoteca, etc. En ese caso su “salida” es liquidar a los acreedores que tiene delante de usted, de esa forma “se pone la primera” ejerce su derecho de compra, y los que están detrás se quedan sin cobrar. No pueden reclamarle a usted.

En el supuesto del concurso de acreedores (aunque suena bonito es la antigua suspensión de pagos), las cosas funcionan de forma parecida con el matiz importante de que usted tiene que seguir todo el proceso concursal.

En espera de mejores respuestas de algún colaborador,

Un saludo.

Estaría bien que nos dierais un poco más de información sobre el caso de embargo del propietario de la vivienda en alquiler con opción de compra, o de concurso de acreedores en caso de que fuera empresa, porque en este caso nos podemos ver un montón de españoles que están optando a este tipo de alquiler, en la web aparece todo lo bueno, ventajas etc, pero en caso de salir las cosas mal, cuáles serían los procedimientos a seguir en los juzgados etc. Qué desembolso economico nos podría suponer y qué posibilidades tendríamos de podernos quedar esta casa .... O perderlo todo ... Aunque el contrato esté elevado públicamente, y registrado en la propiedad se ve que hay posibilidades de quedar sin nada, entonces, ¿para qué todo este gasto?

La contestación acerca de qué pasaría entra en el ámbito de la adivinación. Si embargaran el piso tendrían que comparecer en el embargo como terceros interesados. Si declara concurso de acreedores el tema es peor porque entraría en el concurso aunque fuera con crédito prefrente.

En cualquier caso yo aceptaría, si es viable, la propuesta que han recibido.