Según el artículo 20. 1. 23º. b. d' no están exentos de IVA los arrendamientos con opción de compra de viviendas cuya entrega estuviese sujeta y no exenta al impuesto.

Ya he dicho varias veces que la legislación del IVA es laberíntica, más propia de criptógrafos que de legisladores. Según la LIVA el arrendamiento de viviendas con opción de compra no es una entrega de bienes sino una prestación de servicios, gravada con el IVA solo en función de una hipótesis condicionada que plantea en el momento del devengo, consistente en que en lugar de ser una prestación de servicios fuera una entrega de bienes, y que esa entrega no estuviera exenta, es decir, que fuera una primera entrega.

De ahí algún avispado funcionario podría interpretar que cumpliéndose la hipótesis en el momento del devengo no se necesita nada más para gravar el arrendamiento con opción de compra, con independencia de lo que ocurra después, de la misma manera que son gravados los arrendamientos en general. Así, un arrendamiento de vivienda con opción de compra estaría gravado por el IVA no en función de si finalmente se compra o no se compra, sino por el mero hecho de tener la opción de comprarlo.

No he tenido acceso a ningún pronunciamiento de la Dirección general de tributos, por lo que desconozco cómo se viene resolviendo esta cuestión, pero en mi opinión no hay más que una interpretación coherente, y no es la anterior imaginada al calor del gusto por las hipótesis, sino esta otra apoyada en los artículos 80.2 y 89.1 y 5 de la Ley del IVA y del artículo 24.1 del Reglamento del IVA, normas que permiten modificar la base imponible del impuesto para hacerla incluso desaparecer cuando las operaciones gravadas queden sin efecto y que obligan al sujeto pasivo del impuesto, el arrendador, a emitir nueva factura y devolver el exceso al arrendatario en cuanto tenga conocimiento de que la venta no se producirá.

Ley del IVA
Art 20. 1. 23. b. d': Los arrendamientos con opción de compra de terrenos o viviendas cuya entrega estuviese sujeta y no exenta al impuesto.

Art. 80. Dos Cuando por resolución firme, judicial o administrativa o con arreglo a Derecho o a los usos de comercio queden sin efecto total o parcialmente las operaciones gravadas o se altere el precio después del momento en que la operación se haya efectuado, la base imponible se modificará en la cuantía correspondiente.

Artículo 89. Rectificación de las cuotas impositivas repercutidas.
1. Los sujetos pasivos deberán efectuar la rectificación de las cuotas impositivas repercutidas cuando el importe de las mismas se hubiese determinado incorrectamente o se produzcan las circunstancias que, según lo dispuesto en el artículo 80 de esta Ley, dan lugar a la modificación de la base imponible.

La rectificación deberá efectuarse en el momento en que se adviertan las causas de la incorrecta determinación de las cuotas o se produzcan las demás circunstancias a que se refiere el párrafo anterior, siempre que no hubiesen transcurrido cuatro años a partir del momento en que se devengó el impuesto correspondiente a la operación o, en su caso, se produjeron las circunstancias a que se refiere el citado artículo 80.

5. (...) Cuando la rectificación determine una minoración de las cuotas inicialmente repercutidas, el sujeto pasivo podrá optar por cualquiera de las dos alternativas siguientes:

a) Iniciar ante la Administración Tributaria el correspondiente procedimiento de devolución de ingresos indebidos.
b) Regularizar la situación tributaria en la declaración-liquidación correspondiente al período en que deba efectuarse la rectificación o en las posteriores hasta el plazo de un año a contar desde el momento en que debió efectuarse la mencionada rectificación. En este caso, el sujeto pasivo estará obligado a reintegrar al destinatario de la operación el importe de las cuotas repercutidas en exceso.

Reglamento del IVA
Artículo 24. Modificación de la base imponible 1. €ƒEn los casos a que se refiere el artículo 80 de la Ley del Impuesto, el sujeto pasivo estará obligado a expedir y remitir al destinatario de las operaciones una nueva factura o documento sustitutivo en la que se rectifique o, en su caso, se anule la cuota repercutida, en la forma prevista en el artículo 13 del Reglamento por el que se regulan las obligaciones de facturación, aprobado por el Real Decreto 1496/2003, de 28 de noviembre.

Muchas grácias por su contestación. Me sirve de mucho, debido que en la Agencia Tributaria realicé esta misma consulta y comentaron de que está exento de IVA, pero no indicaron en ningún momento si los pisos nuevos o de primer alquiler esta era excepción. Por el tema de la penalización, al ser, según ustedes, de libre contrato, miraremos que más nos conviene.

Por otra parte, si no se realiza la compra cómo queda el tema del IVA. Se puede reclamar?

Gracias

Están sujetos y no exentos de IVA los contratos de arrendamiento de vivienda con opción de compra cuando se trata de una primera entrega, es decir, solo cuando son obras nuevas y no han sido utilizadas al menos durante dos años. Siempre que no hayan pasado cinco años, al liquidar el IVA por la venta se descontará el exceso pagado hasta que el 16% se quede en el 7%.

En cuanto a las penalizaciones prevalece la libertad de pactos, por lo que habrá que estar a lo que diga el contrato.